[叶檀股市分析]最后一次机会？！城市格局彻底击穿！不想输惨 只能这么做！

中国楼市大变局来了。诸位看清楚再掌舵！

2020年开始，楼市就没消停过——深圳“百万喝茶费”重出江湖，“经营贷疑似流入房市”引起哗然，417重要会议重提“房住不炒”，北京西城区启动多片划校引发千万级老破小遭疯抢……高层对「房产去除金融属性」手腕愈发硬朗，一线楼市依然波谲云诡。

动荡，说明转型在成功路上。

不过，在一线城市以外，一个更庞大的目标浮出水面！

看看这几个新闻，嗅觉敏感的人应该能见微知著：

一、5月2日，广东省民政厅回应坊间“汕头潮州揭阳三市合并”建议：将加强战略研究；

二、5月6日，宁波市公安局发布关于《关于全面放宽我市落户条件的通知》的群众意见征求情况——群众支持。“宁波舟山户籍合并”将提上日程，“甬舟一体化”更进一步；

三、5月9日，重庆主城都市区工作座谈会宣布，重庆主城区扩围。在原来渝中、大渡口、江北等9个主城区的基础上，新增涪陵、长寿、江津、合川等渝西地区等12个区为主城新区。整体扩容4.2倍！

合并，融合，放大！

敲黑板、划重点：

未来中国，“中心城市”会越来越强大；而次发达城市和地区也会不再只是受到辐射，而是直接被“带着飞"！

“城市群时代”来了，次发达城市的风口也来了！

高层定调 有野心的城市 都在这么做！

一切大动作，都垂直于顶层高屋建瓴的设计。

2019年8月26日，高层召开重要会议指出，新形势下，促进区域协调发展，要发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚……要增强中心城市等区域的经济和人口承载能力，同时增强其他地区的功能。

说得通透——「促进区域协调发展」是靶子，「中心城市带动」就是那支箭。

中国目前城市和地区发展不平衡。“大哥”和“小弟”互相帮衬一下，有产业的出产业，有人的出人。行政管理“轻量化”了，最高层也省点心。

纵观历史经济发展规律，只要规划合理，中心城市对区域经济的带动效应是毋庸置疑的。合肥、济南、成都等都是活案例。

2011年8月22日，安徽省政府撤销地级巢湖市，把巢湖市一拆为三——其中新设的县级巢湖市、庐江县被纳入合肥。因为此举，合肥的体量瞬间有了质的飞跃！城市面积扩张4000多平方公里，人口增加200多万，终于扬眉吐气，向中西部强省会看齐。

2019年1月9日，济南合并莱芜。城市面积由此扩大到1.02万平方公里，区域人口达到近900万，新济南GDP在2019年达到9443亿，直冲万亿俱乐部（万亿GDP是一个标志。相当于鲤鱼跃龙门，一块吸金石。截至到目前为止，中国也只有17个万亿城市而已）。

当然了，合并的意义，绝不是单纯城市体量和GDP的加法。

数字对于老百姓而言，只是一串数字。

真正值得关注的，是“卷面”以外的事。

发展风起云涌

哪些剧变要来了？

在各个省份里，人们对于“合并”的呼声不绝如缕，但是行政划分不是玩连连看，严谨起见，我们先讨论盖棺定论、已经（或即将）落地的举措。

近期城市一系列动作，会给次发达城市、地区带来哪些剧变风口？

1、击穿行政、市场、地理壁垒

民间呼唤汕头、揭阳、潮州三市合并已久。广东省民政厅终于回复网友：会使劲儿研究。

这三个市本就同根同源，之前由于种种原因被拆了，发展至今现状并不理想。现在重新整合，就是为了打破行政和市场壁垒。

首先，合并后三市可以共享政策，好处你有我有全都有。举个简单的小例子，汕头市拥有跨境电商综试区的政策，出口“简化申报，免征不退”，通关效率高，企业运营成本低，跨境电商乐不思蜀，而潮州、揭阳只能干羡慕。如果合并，潮、揭所有跨境电商商家立刻享受同等政策优惠。

再来谈谈地理突破。

重庆扩容动机之一，就是深受地理束缚。重庆是一座山城，跨区交通弯弯绕绕，更遑论到区县，宛如“跨越山和大海”。

在百度地图发布的《2019一季度中国城市交通报告》中，重庆竟然超越北京，成为第一堵！ （数据来源：中央人民广播电台） 在重庆主城区生活过的人，都有这样的总结：上下班必堵！跨江大桥必堵！十字路口必堵！立交桥必堵！红绿灯必堵！下雨必堵！最终规律就是：没有规律，每天都堵！

而扩容主城区，必然要在交通上下功夫。重庆市委书记陈敏尔说，新主城区接下来会加强高铁、高速公路、城际铁路等建设，打造“一日生活圈”、 “一小时通勤圈”。

2003年，“重庆向北”大幕拉开。 据铭腾房地产整理，重庆“北区之王”照母山，从2010年开发初期至今，创下了一个又一个重庆楼市纪录。2017年，照母山共成交体量约247万方、金额278亿、套数近28000套，创造了体量、金额、套数“三冠王”。

但是到了今天，北区土地和资源已经不堪重负，楼市几近饱和。扩容则给重庆城市发展开辟了更大的战场。

大势所趋，近几年来，中国诸多大城市已经在陆续大手笔调整行政区划，包括北京、天津、重庆、深圳、厦门、沈阳等。

以北京城区“四合二”为例，崇文、宣武有地没钱，而东西城有钱没地。合并之后，崇文、宣武大腿一抱，双赢。 （图片来源于网络，侵删，红色圈出来的深色部分，就是崇文+宣武区，这两个区域的加入，使东西城面积增大了近40%）

各取所需，互补牌打得漂亮！

2、利好刺激彼此楼市

宁波与舟山户籍打通，进一步同城化，也是利好双方。

舟山户籍价值提升了，人口竞争力增强，楼市需求会更旺盛；反过来，对宁波来说，此前舟山人想在宁波买房，需要入户或在宁波连续缴纳2年社保或税收。而一旦宁波舟山户籍合并，舟山人买房甚至不需要转移户口，直接买就行。

根据2020年《年浙江省1%人口抽样调查主要数据公报》，2020年舟山市常住人口为115.2万人。这些人一旦涌入宁波，房市想象力无穷！

3、引燃城市品牌效应：

击穿行政壁垒，将潮汕文化圈重新聚拢，势必会吸引更多乡贤、海外侨胞来投资。

重庆也一样。过去，很多人对重庆城市的概念，只停留在主城九区。未来，“投资不过重庆九区”的观念将被消解。

未来发展的本质 是合作末位淘汰 敲响警钟！

近期国家集中批复了投资超过万亿的基建项目，轨道交通占大半。跨城市、跨省份的地铁快线如雨后春笋。这些项目正在像串珍珠一样，把参差不齐的城市串联起来。

以杭衢高铁为例，预计杭衢高铁2022年建成通车后，衢州40分钟即可到达杭州，一个半小时到达上海。

阿阅很多朋友在上海买不起房，索性在昆山南站附近买房，开车或者高铁通勤往返上海。北京上班族在廊坊、保定买房；深圳上班族在惠州、东莞买房……未来，这种住房模式将成为常态。 享受交通利好的次发达城市，值得多给一些眼神。

以上变革将催生马太效应：居住人口不断向中心城市吸附靠拢——基础设施、公共资源需求越滚越多——新的业态不断诞生——城市容光焕发，继续吸引年轻人。 反过来，说难听点，省内没有“可取价值”的偏远小城，则会不断被抽血干瘪，住房空置率越来越高。富城狂欢，穷城落寞。往复循环。

实际上，应该保持警惕的不仅是没有“利用价值”的城市，吸附力平庸的中心城市，也要保持警惕。

厦门、哈尔滨、沈阳、青岛等副省级城市曾被点名“引领带动作用不够”，“龙头作用不够”、“省会作用不够”、“中心城市作用不够”等。这些原本还算富裕的城市，也有可能失去竞争力，陷入尴尬。

发展的本质是合作。

城市单打独斗，胜算不会持久了。

过去，投资房产，看“城运”。未来，不想输惨，看“群运”，看整合！