[叶檀看股市]郑州干了件大事！结果房价跌了一年！再这么下去全国都要……

5月14日，国家信息中心发布2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判，2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度出炉，杭州位居高位，意料之中。但是它仅仅排在第二名。

第一名，竟然是郑州！

要知道，房地产开发投资占GDP比重越高，说明一座城市经济对房地产投资依赖越严重。

而郑州的房地产开发投资占GDP比重高达28.9%，高过第二名杭州6.8%（3556亿的固投金额超越了杭州的3396亿），甚至比北京、上海之和还要高！

合着2019年郑州的GDP，全靠房地产砸啊！

郑州，让人忧心忡忡。

中国经济与房地产的渊源之深，如同三尺寒冰，大家都懂。一座城市靠房地产拉动经济，这个行为本身没有问题。

以杭州为例，虽然房地产开发投资占比居高，但是土地热度高潮迭起，全国第一，房价居高不下，猛砸固投可以理解。

但是郑州就不一样了。郑州把钱大量砸进房地产以后，市场并不买账。

根据诸葛找房数据，郑州的二手房均价，从去年5月的15531/平方米跌到了现在的14732，15531/平方米，同比跌掉了5.1%。按100平的房子算，这一年，就少了8万块！郑州的房价就像拿破仑进了滑铁卢，滚下了山坡。

不仅需求面遇冷，供给面也很不好看。在2019年各大城市土地出让金收入排名中，郑州排在十名开外，同比涨幅为负，倒数第一，是倒数第二重庆的21倍！

在2020年一季度土地流拍率中，郑州以12%排在第八。

购房者不看好，开发商也不看好。一面房价在跌，一面地又盘不出去；一面去年实际销售面积下跌3.2%；一面待售房屋面积还在增加。

郑州的房产，无市无价。现状很尴尬。

为什么明明不被看好，郑州还要拼命往房地产砸钱呢？

猜测一下郑州的想法——近年来郑州发展负面信息频出，富士康撤离、产业空心化，前几年大兴基建，铁轨机场一个不落，结果政府负债率在17个城市里一直处在高位，排在第五（GDP水平则是倒数第三）。

因为处于接不上气的状态，就想利用房地产先拉动一波，等接上了，再全面周转起来了。

事实真的如郑州预期方向发展吗？

来看看郑州这两年具体发展。

郑州这座城市的发展是很艰苦的，自从上世纪50年代被任命为省会以来，用了40年心血才成为河南的经济顶梁柱。2018年经济增速一度高居前三，甚至超越了南京、武汉、杭州乃至深圳。2019年经济增速为6.5%，依旧高于全国增速。

这是很有难度的，因为正如海南去房地产化一样，郑州的产业发展也在经历一次至关重要的“外科手术”。

郑州正在慢慢解除自己对富士康的依赖。

富士康对郑州有多重要？

简单来说，富士康相当于一个超级加速器，同时带动产业、进出口和房地产。从2018年的统计公报就能看出，富士康一家企业，就造就了郑州一整年进出口总额的三分之一。

要剥离富士康，就必须找到新的弥补要素。

郑州做的，就是用高新技术和基建来弥补。

2019年，郑州科学技术支出增长75.1%；全市财政支持科技项目同比增长177.6%。在传统汽车的生产停滞不前（增长仅3%）时，新能源车的产量增幅也近40%。

郑州去年的邮电业务非常亮眼，不管是总量还是快递件数，都有超过39%的平均增速。这要归功于郑州正在规划建设的铁路网以及作用惊人的机场。尤其是机场，航空126.3亿人公里，增长49.9%。航空723.4万人，增长19.5%。

同时，郑州在民生保障方面也在一年内有了巨大的提升。

社会保障与就业支出159.6亿元，增长38.6%，以此来保就业；全年城镇居民享受政府最低生活保障1.4万人，比上年增长22.4%，发放最低生活保障金1.9亿元，增长29.1%；包括养老机构和社区服务站在内的社会服务机构也同比增长了49.5%。

就是这些福利措施，增加了郑州在财政上的负担。

郑州心意是好的，但是结果却不尽人意。

目前郑州这些产业，虽然增速不错，却不够掷地有声。

同样是不停地卖地拿钱，建房卖房赚快钱，杭州与郑州最大的区别是，杭州家底厚，占了全市GDP总量三分之一的数字经济是完全拿得出手的。

就凭这一点，地产商们就敢押注在杭州身上，因为他们确信在杭州有未来。

郑州则缺乏这种底气，就像是给一家继续资金周转的企业注资一样——我看不到可以起来的项目，这不就是个无底洞么？

还有一件事情值得注意，年初我们提过，郑州房价上不去主要原因之一是限购。郑州市市内五区和郑州航空港、新区、经开区等七八个地区，都是限购的。

而且河南省内自己各地都放开了落户政策，一个个都没了门槛，郑州单纯在房子上的优势，也所剩无几了。

那么问题来了，郑州未来的发展可期吗？

就郑州自身来说，发展似乎有些到了瓶颈，过了万亿后就开始比较平庸。

逆水行舟，不进则退。郑州周围有太多强者。

纵观郑州的邻居，合肥在长三角混，济南在和青岛纠缠，石家庄和太原不是它的对手，武汉要先忙活身边的长沙。最后会和郑州形成竞争的，就只剩一个西安。

单纯比综合的话，西安比郑州还要差一些，且两个省整体也有差距。

但是也正是因为这一点，让西安在资源集中度上胜过了郑州，而且西安在“一带一路”发展上非常优越，就连一带一路的官网上都是拿陕西的成绩做的介绍。

而常住人口流入方面，两地差不多，都是20万左右。高新技术企业上也是不相伯仲，都是2000上下。

尴尬的是，郑州作为全国唯一的空港型国家物流枢纽，在机场吞吐量方面，居然输给了陆港型的西安。