[叶檀股市分析]难以置信！一线城市核心地段 房价10年暴跌60%！这就是楼市的未来？

再一次颠覆认知！

房地产投资，李嘉诚有一句名言：地段，地段，还是地段！ 所有人都知道，买房，就选核心城市，就选核心地段。 京沪永远涨，黄金地段最保值，这个认知被颠覆了！ 有媒体报道，上海陆家嘴花旗银行大厦出售，报价仅为56亿元。

什么概念呢？ 这栋大楼180米，一共42层，建筑面积为12万平，简单计算一下，价格为46667元/平米。 要知道，2010年11月份，陆家嘴花旗银行大厦也曾寻求出售，报价高达12万元／平米。 10年间，房价跌了60%！

未来，有前途的城市，只有一条道路：消灭高房价，发展新产业。

房价下跌，再结合当下的政策趋势，我们更加看好上海！ 4月10日，上海制定《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，看似放松房地产，实际上为了支持产业发展！ 文件一共四个部分，每一部分都有具体条款，表示要放松土地管制，加大土地供给； 甚至，很多政策都明确指出：降低用地成本。 尤其是第三部分，一共7条政策，6条跟房地产相关，一半直接跟土地交易相关。 增加土地供给，降低用地成本，一直是上海政策的大趋势。 上海的领导甚至直接表示：好项目，不缺土地！ 上海的政策目标根本不在房地产上，而是为了发展产业！

经济好≠高房价，再看一个最典型例子，长沙。 一句话：经济超强，房价超低。 2001年，长沙GDP只有728亿元，排名第27；2017年，长沙GDP就突破万亿，涨幅1300%，排名第14。 从排名第27到排名第14，一跃跨过13个城市，速度全国第一。 长沙的房价呢？ 2019年，长沙房价收入比仅6.4，全国50城房价收入比倒数第一，买房全国最轻松。工作6年就能在长沙买一套房，真是太幸福了！

三流城市抢房，二流城市抢人，一流城市抢产业。 房价，不是一个城市的荣耀，而是一个城市的“十字架”。

摆脱噩梦 全靠这两种方法！

从客户的角度看，如果花旗银行大厦的报价真的是56亿元，那么这个价格真的非常值！ 我们可以算一笔账：

1、当下，花旗银行大厦租金为11-12元/每平•每天。

如果按12块计算，那么一年的租金就有5.26亿（12*365*12/10000），一年的回报率就是9.4%（5.26/56）。 这笔投资，差不多11年就能收回成本。 2、花旗银行大厦还拥有面朝外滩139米的LED广告屏，收费标准为79万/小时。 假如一年有1/10的时间亮着，那么一年的广告费也差不多6.9亿元（0.1*79*24*365/10000）。

算上租金收入和广告费，这笔投资差不多5年就能收回成本。

写字楼估值为何如此低呢？我们看看行业状况。

最近几年，写字楼有个趋势，空置率不断攀升。 据世邦魏理仕报告，2019年，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。 其中，北京15.9%，上海19.3%，深圳22.04%，广州5.5%。

正常情况下，空置率保持在10%以下属于正常水平，超过20%就太异常了。 2020年一季度，一线城市空置率再创新高！ 戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。 同期，上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。 为什么？需求下降，供给太多！ 以深圳为例。 2017至2019年，深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。2020年1-2月，深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%，降幅大于全国13.5%的均值。 计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业，下降趋势的行业数量占比超过一半。 深圳经济波动，加上产业结构调整，导致不少企业退租，或者大换小，市场需求减少。

另一方面，深圳写字楼供给又大幅增加！ 戴德梁行报告显示，一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用，带来30万平方米新增供应，将全市存量推升至582.4万平方米。 第一太平戴维斯统计，未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰，今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年，新增供应面积达到507万平方米。 供过于求，深圳写字楼未来状况，也不容乐观。 注意一点，我们分析写字楼行业，是怎么分析的？ 首先就是算账，算租金回报率。

这个是写字楼投资的铁律。 任何写字楼投资，都得拿着计算器，算概率、租金，最后算出赚多少钱。 其次，就是看行业趋势，也就是供需关系。 供给增多，空置率就上升，租金就下跌，估值也下降。反之亦然。 所以，当市场环境不好的时候，即便再好的投资标的，10年不仅不会涨，也会下跌60%。 这对一座城市来说，虽然不是坏事儿；但是对它的投资者来说，绝对是一个噩梦！

写字楼市场，非常成熟和市场化，这才是一个“正常”的市场。 不正常的市场是哪个？住宅市场。 如果这栋楼改成住宅，房价大概多少？20万/平米！ 整栋楼估值高达200多亿，得翻四倍！ 反过来，如果周围的住宅，都像这栋写字楼一样，那么价格得跌75%！ 所以，最后一个关键问题是，住宅市场会像写字楼一样吗？

剥离教育和金融属性住宅市场挤泡沫！

住宅市场，会像写字楼一样吗？ 我们必须搞清楚，这两个标的有啥本质区别。 无论住宅，还是写字楼，都是钢筋水泥，区别主要在于用途不同。 写字楼，就是用来办公的。 做生意，收租金，除此之外，几乎没有其他用途。 所以，定价逻辑非常清晰，就看租金回报率，就看供需状况。 住宅呢？ 除了居住功能，还承担户口、教育、金融投资等等重任。 我们的住宅承受太多了，所以定价逻辑不清晰。

价值多少？教育的价值多少？金融属性价值多少？这些都太虚了，根本没法衡量嘛！ 现在，你怎么判断一套住宅，自己是买亏了还是买赚了？ 租金回报率？房价收入比？市场供需状况？都不是！ 只能看，同小区、楼层和户型，别的房子交易价格是多少。 在流动性极差的市场，这种方法根本不能代表市场价值，而是庞氏骗局或博傻。

所以，现在搞清楚了，写字楼和住宅，本质区别就是：写字楼除了办公，其他任何依附属性都没有，而住宅，除了居住功能，还承载了教育、户口等其他功能。

未来，住宅会不会像写字楼一样，关键得看，房子上面的其他属性，会不会剥离出去，只剩居住属性！ 那么，住宅会剥离其他属性，最后只剩居住属性吗？当然会，房住不炒，这是大势所趋！ 房住不炒，第一阶段，去除房子的金融属性。 先是控制杠杆，严控杠杆资金进入房地产；然后限售限购，冻结房地产市场交易。 没有杠杆，没有交易，房地产基本去掉了金融属性。 房住不炒，第二阶段，去除房子的附加属性，最重要的就是教育属性。

先是从学区房开始，“多片划区”，“六年一学位”，向优质教育资源动刀；然后租购同权，租房也能上学，促进普通教育资源公平。 这也意味着，跟写字楼一样，住宅价格挤泡沫。 最后，房价合理不合理，不再只看同小区成交价格，而是重点看房价收入比，看租金回报率。 不信？看看商住房，北京和上海的商住房，就剥离了教育和金融属性，价格只相当于周围普通住宅的40%-50%。 商住房的泡沫已经挤得差不多了！

资源是稀缺的，优质资源更是稀缺，不是每个人都是后浪，绝大多数人只是韭菜。 最后一个问题，被剥离出来的教育属性，会平均分给广大民众吗？ 如果不会，那么这些优质资源会流到哪里呢？欢迎檀香们积极留言！