[叶檀股市分析]当经济遇到黑天鹅 地产大洗牌时代来了！

海外疫情远超想象，欧美国家全线告急！

根据美国约翰斯·霍普金斯大学发布的实时统计数据，截至北京时间3月29日7时40分，全球新冠肺炎确诊病例突破66万例，达到660706例，累计死亡30652例。

其中，美国确诊121478例，确诊数居全球首位。

西方国家政府高官政要挨个沦陷，英国首相约翰逊确诊，英国查尔斯王储确诊，德国总理默克尔隔离，加拿大总理特鲁多隔离等等。

疫情仍然未现拐点，按照指数级增长模型，再过几天，全球感染人数将是一个天文数字。西班牙医生给老年病人拔管的可悲音频在全球流传。我们当初预计，全球将在我们的4倍以上，现在看来，远远超过预估。

疫情恐慌，经济和市场很脆弱。

3月26日，美国劳工部报告，从3月15日到3月21日的一周，美国初次申请失业金人数为328万，创下历史上最大的单周增幅，达到惊人水平。3月26日，联合国机构国际劳工组织(ILO)就业政策司司长李相宪表示，暂时失业、裁员和请领失业金人数规模远高于最初的预期。

一切因为海外疫情失控。

即便有再大的利好，只要全球疫情恶化，传出“标志性”消息，金融市场立马全线大跌。

IMF明确表示，全球卫生流行病，已转变成全球经济和金融危机。

全球经济，中国房地产都在发生深刻变化。

全球联手拯救经济 政策火力全开

经济衰退就在前方，全球大国不能坐以待毙，必须联手抗疫，联手拯救经济。

3月26日，G20领导人召开应对新冠肺炎特别峰会，准备启动总价值5万亿美元的经济刺激计划。其中，美国推出了有史以来规模最庞大的财政刺激计划，总规模高达2万亿美元。

3月27日，中国召开重要会议，释放出一系列政策信号。

正常情况下，一个季度开一次政治局会议，现在仅仅过了5周，再次召开会议，说明海外疫情确实非常严重，对我国经济的影响很大，决不能掉以轻心。

跟以往相比，本次会议首次提出“疫情常态化”，这个表述非常值得重视，这可能意味着，我们要长期跟疫情做斗争，对经济的影响是长期且持久的。

最引人注目的是，时隔13年，财政部再次发行特别国债，这是我们压箱底的经济刺激政策。

历史上，我们一共就发行过两次特别国债，分别在2007年和1998年，一次为了稳定经济和物价，一次为了补充四大行资本金。

这一次，主要就是针对基建投资，解决基建投资资金来源问题。

今年基建投资，资金无忧。

基建、地产、汽车 在逆势中或有机会！

关键矛盾在于，目标跟现实差距有点儿大。

本次会议上，强调努力完成全年经济社会发展目标任务，确保全面建成小康社会。跟以往相比，本次会议表述有一个变化是，首次用“确保”二字。

也就是说，经济增长仍然是重中之重，政策大目标还是，保证经济和居民收入翻一番。推算一下，今年经济增长底线是5.6%。未来三个季度，经济得保持8%以上才能完成目标。

新冠疫情横扫全球，一季度全球经济负增长几乎已成定局。国际金融协会预计，今年全球经济将萎缩1.5%，其中发达经济体将萎缩3.3%，新兴经济体将仅增长1.1%。

现实这个矛盾怎么解决？

拉动经济增长，简而化之，我们就三个抓手，基建、房地产和汽车。其中，基建占整个GDP的比重为20.8%，房地产扣除土地购置税后占比为9.1%，汽车产业位居第三，占比6.7%。

基建已经先行，汽车消费也还未起来，房地产行业正慢慢恢复常态。从房贷基准利率5年期LRP下调开始，全国房贷利率水平基本下调。

监测数据显示，2020年3月，30个城市首套房贷款利率环比有所下调，其中8个城市降幅在10BP以上，昆明首套房贷利率环比降幅最大，达29BP；7个城市的降幅为5BP，即房贷利率加点数维持不变；仅有4个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

利率放松后，再加上一二月份的市场压抑，3月份开始，线下销售恢复逐渐正常。据第三方机构中原地产调查，北京3月以来至少有40多个项目出现多套房成交，3月第二周成交23.04亿元，环比上涨30%。

就在北京环比大涨的同一周，上海新建商品住宅成交68149平方米，环比上涨26.10%，总成交578套新房，又创新高。

市场好转，房企拿地也比较活跃。瞅准时机，这洼地中果断出手的还是龙头房企，尤其是国企和央企房企龙头。

前10大龙头房企1-2月拿地总额1413亿元，占前50房企拿地的49.4%。

在中国，理解宏观经济，必须得先理解大政方针。

房住不炒，不能只看到“不炒”，还应该看到“房住”。没有房子，怎么解决居住问题？

地产大洗牌 龙头均衡布局 成为大赢家！

行业回归“正常”，市场稳定、结构调整是主基调，不会大规模刺激地产市场。

这也意味着，行业大洗牌会更猛烈。

实力弱小，或者不能稳健经营的小房企，会被淘汰，腾出来的市场空间，让给优秀的龙头企业。强者愈强，弱者愈弱。

存量博弈，增量竞争，什么样的房企会胜出呢？

首先就是融资渠道畅通，融资能力强大，且融资成本低的龙头房企。

融资能力是房企的核心竞争力，房企倒掉无一例外，都是因为丧失了融资能力，导致资金链断裂。

当下，我国房地产融资还没有完全放开，融资仍然是难点和重点，房企融资规模大幅下降，融资成本大幅上升。

同策研究院的数据显示，2月份，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元，环比下跌60.34%，其中债权融资金额390.01亿元，占房企融资总量的81.61%，环比减少 65.03%。

在这种情况下，怎么融资，融多少资，成本多少，就看房企的硬实力。

说一句残酷的话，房地产行业，融资难，都是中小房企难，龙头房企其实一点儿不难。

别人融不到钱，碧桂园发美元债，一发就是两笔，合计10亿美元，而且成本只有5.1%-5.6%，远低于8.74%的平均成本。

公司质地好，各项财务指标都很健康，龙头融资渠道自然花样繁多。1月17日，上交所还批复了碧桂园85.38亿元的小公募。

融资只是第一步，经营是第二步，今年这样的市场形势，极其考验管理能力。

2019年，碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元，权益销售回款率高达96%。碧桂园账上趴着2683.5亿，创集团有史以来最高值。

销售回款快速强劲，体现了公司对整体经营超强的把控能力，也给公司带来了充足的现金流。

融资能力是前提，经营能力是保障，结果就是业绩表现和投资回报亮眼。

2019年，碧桂园营收4859亿，同比增长28.2%，毛利润和净利润分别增长23.6%和26.1%。各项业绩指标无弱项，全部名列前茅，“无疑成为最具盈利能力的上市房企之一”。

优秀的公司都有稳定的派息，一毛不拔的“铁公鸡“基本上都是来圈钱的，碧桂园已经连续多年保持稳定丰厚的派息，稳妥妥的大蓝筹。

3月27日，碧桂园董事会建议派发末期股息每股人民币34.25分，同比增长13.0%，全年合计每股派息人民币57.12分，同比增长17.0%，全年派息总额为124.3亿元，占本公司股东应占核心净利润的31%。

2019年《财富》世界500强上榜房企中，碧桂园净资产收益率（ROE）位居首位；在上榜的129家中国企业中，碧桂园ROE也排位靠前。

业绩只代表过去，发展还要看未来。这句话，相信在A股买了仿制药股票的投资者体会最深刻！

在带量采购政策推出之前，很多仿制药企业，业绩也非常好，各项财务指标都堪称顶级，360度无死角。但是，这些龙头公司没有自己的创新药，结果带量采购政策一出，整个公司就跨了，有的公司业绩甚至损失了一半，到现在还暗无天日，高位买套的投资者被闷杀在里面。

“房住不炒“已经提出三四年，房地产行业也发生了很大变化，但大体趋势还是，强者恒强。