[叶檀看股市]楼市头部玩家 是怎么炼成的？

后生可畏！年终大考成绩揭晓，“楼市黑马”势头正劲。 3月27日，融创中国2019年报出炉，锁住销售5562.1亿，营收1693.2亿，净利260.3亿元；与之对应的三项同比增速分别为：20.7%，35.7%，57.1%。 什么水平？一言蔽之：身居龙头，增速不减。

2019年跑赢地产颓势，融创凭什么？

年报中来看，凭3.07万亿货值的土地储备、凭82%的一二线土储、凭4306元/平的土地成本，另外，还凭旗下产品问鼎行业、物业服务广受赞誉、多元经营精准出击…… 自2016年跨过千亿门槛之后，融创中国用营收复合增长60%，证明： 他早已不是“行业黑马”，而是“肉眼可见”的头部玩家。

“逆境”中翻盘

过去十年的最差一年，未来十年的最好一年。 楼市调控持续收紧。 据统计，19年2月-10月，由银保监会、央行、发改委下发的地产金融政策收紧多达14条，中央层面6次强调“房住不炒”，调控力度空前。 2019年的房产交易高峰，仅剩“小阳春”，往年的“金九银十”、“年底冲刺”均消失不见，消费者购房信心大减。 即使是地产头部玩家，增速也明显放缓。 据亿翰智库资料统计分析，2019年销售规模5000亿之上的房企，平均增速为10%上下，在这之中，销售额5562.1亿的融创中国却能揽获20.7%的销售增速，着实惊艳。

另外，融创2019年费用率持续降低，所谓费用率是指企业内部销售、管理、财务的支出占收入的比率。 也就是说，在营收保持35.7%增长的同时，融创内部的成本控制能力可见一斑。 董事局主席孙宏斌所说：融创销售额的增加是必然，但不是重点，利润才是第一位的。 营收突飞猛进，成本精益求精，催生出融创跑赢整年颓势的净利润增长57.1%，以此，融创在严厉调控下，仍可以保持流动性充沛，据年报数据，融创年内净资产达1141亿元，期末现金余额增至1257.3亿元。 对于一家房企来说，充沛的现金流保障相当于“血液”，而想要在市场上持续发力，还要仰赖土地储备这块“肌肉”。

融创的“肌肉”

没有面粉，何来面包？土地就是竞争力。 土地市场总体低迷，但一二线土地流转相对较为活跃。

据克而瑞统计，2019年全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，同比下降3.7%，其中部分房企重回高溢价的一二线城市拿地，导致一二线成交占比提升3%。

大手笔拓储，稳固增长基础。2019年以来，融创获取1.34万亿元货值的土储，其中超78%于一二线城市。年报中透露，融创的土地储备中超82%位于一二线城市，平均土地成本约4306元/平方米，有了这些“肌肉”，融创未来的增长可期。 并购拿地，剑走偏锋。年报中透露，融创60%土地储备，通过收并购获取。 “曲线拿地”看似优惠，但隐性成本高。并购拿地，虽然可以获得较为优质的土地储备，但对目标公司风控、财税相关工作的把控十分关键，一不留神就将踏入“巨坑”，融创得益于过去6年的深耕积累起来的收并购经验，驾轻就熟，这使得并购拿地这项“技能”已成为融创核心竞争力之一。

融创利用这一技能，在核心城市持续深耕。2019年融创在43个城市的销售金额排名进入当地市场前十，较2018年增加6个城市，其中销售排名第一的城市从9个增长到13个，另有3个城市的销售金额超300亿元，17个城市销售金额超100亿元。 据融创官方统计，2020年可售资源约8200亿元，并且延续土地投资策略，持续聚焦一二线核心城市，孙宏斌在投资者业绩会上表示：“土储是融创的首要优势”。 事实上，几乎对所有房企来说，手握大量优质土储，就是手握一张张业绩“王炸”，除了土地储备方面的“硬实力”，融创在企业经营方面的“软实力”同样不可小觑。

TOP5龙头入场券

产品为王，拉开差距。 融创的产品力一直为业内所称道。其在天津、上海、重庆设有三大产品研发基地，天马行空建筑设计之外，团队同样制定了标准化工程建造管理流程，使融创旗下产品始终不走样。 旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。 据CRIC数据统计，融创旗下产品自18年开始至今，共获得国内外奖项50余个，与此同时，再由“克而瑞研究中心”举办的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中，融创同样拔得头筹。 可以说，融创在产品上持续精研，已经在业内与同行拉开差距，成为“核心竞争力”之一。 物业服务，高歌猛进。 据年报数据，19年融创物业服务凭借大量潜在的储备项目、日益增强的外拓能力、多元化的业务组合及多业态管理，融创服务跨越式增长，物业合约+储备面积逾3.5亿平米，物业管理规模增长潜力巨大。 与此同时，据赛惟咨询发布的数据，19年融创服务的客户满意度再度达到90分，领跑行业前十，并在中国指数研究院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单中，融创服务高居三甲。物业服务已经成为融创进击之路上的有力支撑。 多元化经营，融创的未来。 融创押注文旅与文化板块。2019年，融创文旅板块业绩提升41%至28.5亿元。并且在19年房企项目销售榜TOP10中独占三席：

同时，融创与清华大学在青岛展开深度合作，开始在医疗康养行业展开布局。 以上，软硬实力兼顾，资本市场对融创持续看好，三大国际评级机构“穆迪、标普、惠誉”持续上调公司评级，展望稳定。 2020年融创已经不想再盯着规模的目标，明确了以利润为公司经营的核心，恐怕2020年结束之后，融创还会带来惊喜。