[叶檀股市分析]楼市即将绝地反击！？有人正在谋划大动作！

年前披荆斩棘，年后打回原形？

据亿翰智库统计，2019年「融创中国」锁住5556亿销售额，闯进房企龙虎榜前四。

这个成绩，不但甩开第五名「保利发展」856亿，还在TOP5房企中以20.8%的业绩暴增，力压碧桂园（5.7%）、万科（4.0%）、恒大（4.3%）等一众老前辈。

逆水行舟，不进则退，「融创」的“下滑”肉眼可见。

据统计，「融创」2月销售进账122.1亿元，环比下跌34.5%。

虽然疫情下的房企都不好过，但1-2月的统计数字表明，「融创」（420亿）的销售进账排名，已经连跌两位，被「保利发展」（565.3亿）、「中海地产」（440.1亿）反超。

那么，当“狼性营销”撞上“黑天鹅”，真的缴械投降了？

没有那么简单！

以“狼性”驰名业内的「融创」有着自己的经营节奏！

城市布局、土地储备、债务状况，疫情下「融创」的应对策略十分清晰！

细细发掘之后惊呼：

小心！

凶猛的「融创」正伏低身子，准备起跳！

大战一触即发 融创按兵不动！

作为头部房企，融创2020年前2月业绩表现“失色”出乎大众意料。然而仔细分析，融创的业绩下跌竟然是打出了一套章法，你以为它要下跌，实际上它准备起跳。

众所周知，房地产销售具有季节性特征，一季度淡季，四季度旺季。

以2019年为例，2019年全年商品房销售总额为15.97万亿，第一至第四季度销售占比分别为17%，27%，26%和30%，第一季度销售金额占比最低。

克尔瑞数据显示，融创在过去三年的2、3月里的销售占比并不高。其中，2月平均为3.4%，3月平均为6.5%，累计才9.9%，同期的碧桂园达到17%，万科A达到15.5%，中国恒大为14.9%，融创的占比在头部房企中占比是最小的。

因此，当其他房企重仓一季度时，融创仓位轻，反而压力没那么大。也是因为压力小，2020年，融创2月并没有在营销上花费大功夫，当月销售额只有120亿，同比去年下降34%。

除了自身在一季度营收占比偏低，并未卖力营销之外，融创的下滑和重仓一二线城市也脱不开关系。

融创在2019年中报中披露，其土储中有83%位于一二线城市。前十大城市分别为重庆、青岛、天津、济南、武汉、成都、郑州、昆明、西安以及杭州。这些城市大多数是新一线城市或者是二线城市，符合融创布局从一线向二线城市拓展的趋势。

从房地产整个成交数据看，恰恰也是一、二线城市降幅最为显著。

银河证券跟踪一、二、三线38家重点城市新房成交数据，2月单月一、二、三线成交量同比分别-59.7%，-77.4%，-40.1%。二线城市降幅最大，其次是一线，三线城市降幅小于一、二线。可见，一季度返乡置业普遍支撑的是3、4线楼市业绩。

天风证券提供数据也显示，重点布局一二线的房企，受到的影响较大，重点布局三四线的房企受到影响较小。

下图显示，重点布局一二线的房企，2月单月成交额同比下降30%，重点布局三四线房企成交额仅仅下降15%，前者受到的冲击是后者的2倍甚至更多。

不过，虽然一二线城市销量受到较大的冲击，但是库存总量处于低位，而三四线城市去库存压力较大，而且还有上升趋势。分线来看，一二三线城市去化周期分别为 10.6、9.24、20.9 个月，面临较大的去库存压力。这或许也是其他房企卖力营销的原因之一。

一来第一季度相比于其他房企，融创没有那么大的压力，二来融创重点布局一二线城市，虽然销量受损，但是去库存压力并不大，融创主动处于一种“主动放空”状态。

点从各大房企推出的优惠政策可窥见一二。

在大多房企采取现金鼓励+打折的优惠政策时，融创仅仅推出“无理由退房，有效期30天，上海推出50天无理由退房”线上销售政策，显得有些格格不入。

其实，早在疫情之前，融创就在积极尝试线上营销，通过抖音平台还获得了不少点赞，但是对于大部分人来说，线上卖房还是一件新鲜事，大家只是看个热闹，实际转化率要打个问号。

所以可以预想，所谓纯线上营销普遍是个伪命题。必须像恒大一样，搭配较大折扣。这次恒大能够打个漂亮仗，就压根不是因为线上购房的缘故，而是历史性最低的75折购房，吸引了不少潜在购房者。

但是恒大也为这次打折付出了很大的代价。据财新数据，中国恒大3月5日晚间公告，2月合约销售金额约为人民币447.3亿元，较去年同期增长约107.8%；合约销售面积约为513.8万平方米，较去年同期增长约153.8%。但是，由此计算的销售均价降至8705.7元/平方米，创下2016年8月以来最低水平。

这对融创来说是否值得不得而知，但不参与同行激烈厮杀，按兵不动，实际是对后市乐观看好。

能摆出如此布局，来自底气十足。

融创的能量

越花钱，越有钱，融创的“任性”，有人买单。

发债太贵，贷款不批，房企普遍生存不易。自从“房住不炒”以来，房地产融资渠道持续收紧，一份“干净”而且“便宜”的钱，在此时显得弥足珍贵。

在房企有限的选择中，配股融资既“干净”又“便宜”，但是“伤感情”。

所谓配股融资，简单来讲就是“折价的非定向增发”，这种操作会稀释投资者手中的股票价值，筹集到的资金用做企业发展，所以官方定义是“短期利空，长期利好”。

但由于配股融资发展20多年来，资金去向不明的案例数不胜数，所以导致这种融资方式引起的市场负面情绪很重，被指“消费投资者信任”。

当然，信任这种事，主要看怎么做，而不是怎么说。

据统计，岁末年初的45天内，包括富力地产、融创中国在内的5家房企陆续实施了配股融资计划。

其中，1月10日，融创配股融了70.84亿，远远超过其余4家房企的融资数额，而且融资用途是轻描淡写一句：“用作一般商业用途”。

那么如此看来，融创应该被投资者“千夫所指”了？实际情况恰恰相反，大家反而充满期待。

融创“驯化”了投资者。实际上，融创自2016年至今，已经进行了4次的配股融资，每一次配股之后，都代表融创将收入大量优质资产，这对后期的股价提升，形成了有力支撑。

一次又一次的“甜头”之后，投资者早已对融创的股票趋之若鹜。

据克尔瑞发布的报告，即便是2月业绩下滑，融创中国的涨幅仍然位居内房股前五：

以上，仰赖融创在资本市场积累的优异表现与口碑，导致融创资金相对宽裕，并不需要为了单个月份的业绩下滑，牺牲企业利润，做出大跨步的优惠让步。

甚至，资金充裕的融创，在这个房企相继自救的档口，被传出与中超足球俱乐部态度暧昧。

2月16日，天津天海足球俱乐部被曝“欠薪门”，据坊间传闻透露，同样是天津起家的融创或将“接盘”。

最后，结合疫情发展来看，2月4日开始，包括上海、浙江、郑州等在内的，一、二线楼市“放宽”政策已经密集出台，正中融创83%一二线城市布局。

可以预见的是，2月略显“佛系”的融创，会在3月乘东风而起，显露“狼性”本色。

前五房企，真的要小心了！