[叶檀股市分析]非常罕见！上海虎口夺食 北京楼市史上最熊！

北京史上最冷 上海备受青睐！

北京房价是真跌了，而且跌的久，跌的多！

据统计局数据，今年6月以来，北京二手房房价已经连续6个月下跌。

从大周期看，北京房价回调期已经超过30个月，堪称史上最长熊市。

房住不炒主基调未变，房价持续下跌，跌幅也非常明显。

统计局数据显示，自2017年3月份见历史顶部以来，北京二手房已经下跌超8%。

跟统计局数据相比，第三方检测的房价数据显示，北京房地产更冷。

社科院报告显示，北京房价创2017年以来的新低，与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

贝壳研究院数据显示，今年北京二手房挂牌均价61245元，年初均价为63863元，2017年最高峰时期均价为75000元。

简单计算一下，北京房价较年初下跌了4.1%，较2017年峰值下跌了18.3%。

房价整体下跌接近20%，个别楼盘跌幅更惨，不少楼盘已经把首付跌没了。

2017年高位加杠杆入场的北京炒房客，现在基本上都是血本无归。

本轮房地产调控，史上最长，楼市上涨预期正慢慢耗尽，全国房都在阴跌。

据贝壳研究院数据，单单2019年11月份，就有6个城市的房价跌幅超过10%，其中青岛房价跌幅超过20%。

四个一线城市，除了深圳房价一骑绝尘，上海房价也一直相当坚挺，就是不跌！

更让人意外的是，赶在年末，李嘉诚又回来了，竟然出手抄底内地楼市。

项目不是在深圳、不是在广州、不是在北京，而是在上海！

北京楼市入冬3年，丝毫未见止跌迹象；相反，中国城市的另一极，上海，房价却相当坚挺，备受青睐。

1953年，北京第一份规划中就明确指出，北京不仅仅是政治文化中心，还必须是大工业城市。

到1979年，北京的工业产值已超过天津，仅次于上海，成为全国第二大工业城市。

北京是首都，定位跟其他城市不一样，好钢要用在刀刃上，不能让一般产业占用过多资源。

从2013年开始，北京就开始疏散一些高污染产业，当年调整退出高污染企业288家，2014年退出铸造、烧结砖瓦等企业约300家。

2014年，北京明确了全国政治、文化、国际交往、科技创新中心的战略定位。

2017年，最新城市规划，北京再次明确四个定位，全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。

凡是不符合首都城市战略定位的功能，都是非首都功能，都要迁出去，比如：

一般性制造业、区域性物流基地和区域性批发市场、部分教育医疗等公共服务功能以及部分行政性、事业性服务机构等等。

这一次，北京定位明确，政策也确认了，决心非常大。

2019年1月10日，北京四大班子竟然通通搬往通州办公。

行政机构都疏散了，更别说其他不合理产业了。

近五年，北京疏解一般制造业企业累计达到2648家，累计疏解提升台账内市场581家、物流中心106个。

2017年以来，北京GDP构成里面，工业累计增速也一直下滑，从2017年的一季度的8.5%下滑至2019年三季度的2.8%。

（数据来源：wind 制图：叶檀财经）

人随产业走，北京疏散非首都功能，人口也随之迁出。

2016年，北京常住人口达到2172.9万人，创历史新高，这两年一直下降。特别是2018年，降幅非常大，常住人口净减少16.5万人，常驻外来人口减少了29.7万人！

2019年上半年，北京申请积分入户人数同比减少2万人，因此今年北京人口可能会进一步净流出。

北京执行力很强，瘦身非常成功，非战略产业迁出去，留下大片土地，都用来建公园绿地了。

目前，全市公园绿地500米服务半径覆盖率已经提高到80%，较以往大幅提升。

有得就有失，北京非战略产业迁出去，人口也大规模外迁，楼市失去支撑，房价跌回两年前！

虎口夺食！上海争抢北京码农！

北京迁出的人口，都去哪儿呢？上海！

上海的城市定位是，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。

跟北京定位相重合的是，科技创新中心。

目前来看，上海在科技创新中心建设这一块，略胜一筹。

先看软件服务业。

2019年前10个月，北京规模以上信息软件服务业利润总额仅为1613.4亿，较2018年同期下滑了42.5%。

上海什么情况呢？同期暴涨91.2%！

再看科学研究和技术服务业。

2019年前10个月，北京科学研究和技术服务业利润总额为380.6亿，仅增长3.6%。

上海呢？同期暴涨93.9%！

对比一下去年数据更有意思：2018年前10个月，上海软件和信息技术服务业营业利润还暴跌44%，科学研究和技术服务业还暴跌27.9%。

去年还是咸鱼，今年就来了个大翻身，这两个行业增速双双接近翻倍。

要说全靠自然增长，很难让人信服，最大可能就是从外面引进来。

从哪里来的呢？北京。

2018年末，上海全市常住人口总数为2423.78万人，比上一年的2418.33万数字增加5.45万。

上海增加的人口，很多来自北京，非常罕见。

京东数科报告显示，2018年上海迁入人口，来自北京的占比接近50%，离开北京前往上海的人口，占比接近20%！

一直以来，北京就是政治中心，上海市经济中心，北京比上海更强势一点。

北京就像巨大的恒星，吸引一切资源，从未有谁能从它手里抢资源。

上海，是第一个，堪称奇迹！

上海吸引战略新兴产业，是个大趋势。

最新消息显示，华为将在上海的青浦投资100亿，培养引进3万科研人才，建设软件研发基地。

有了资金和政策的大力支持，上海未来将吸引更多的高科技人才。

人随产业走，上海常住人口很稳定，楼市有支撑，房价相当坚挺。

牛！不提也是“中心” 地位还一直加强！

房价下跌，就说明北京不行了吗？当然不是。

2019年前三季度，北京GDP增速6.2%，上海GDP增速6.0%，北京比上海还高0.2个百分点。

2019年上半年，在人均GDP方面，北京更是首次超过上海，排名全国第一。

究其原因，就是服务业在拉动北京的经济增长。

怪了，软件服务行业一直是北京重要支柱之一。软件和信息技术服务业转移到上海，还有哪些服务业在支撑北京高速发展呢？

金融行业！

上海有证券交易所、全国银行间同业拆借中心、中国外汇交易中心、期货交易所、中国金融期货交易所，以及黄金交易所等等。

北京有什么？中国金融监管的主体机关——“一委一行两会”，全国性金融行业协会，中国前5大金融机构，中国四大资产管理公司，“亚投行”的总部等等。

孰轻孰重，一目了然。实在不明白，再看个数据：

2018年末，北京的“资金总量（金融机构本外币存款余额）”达到了15.7万亿，上海只有12.1万亿，北京是上海的1.3倍。对比一下，在1999年的时候，北京资金总量才是上海的1.16倍。

这说明，虽然嘴上不说，但北京一直是名副其实的金融中心，而且中心地位一直在加强！

2018年前10个月，北京金融业利润总额达到9396.1亿，占全行业利润的一半，增速8%，远超行业均值。

2019年前10个月，北京金融进一步发展，利润总额达到1.6万亿，占全行业利润的69%，增速更快，高达16.7%！

过去两年，北京GDP构成中，金融业是为数不多还在加速扩张的行业，增幅从2018年一季度的5.8%攀升至2019年三季度的9.2%。

北京的城市定位里面，没有金融中心，但是金融中心的地位却一直在加强！这就是北京的绝对优势。