[叶檀看股市]绝地反击！创造奇迹！2019年 最不可思议的事情发生了！

从北上广到北上广深，从北上深广到北上深！

广州，慢慢从实际一线，变成名义一线，从一线主力，退居一线中的二线。

就在人们开始“遗忘”广州之际，2019年，广州打了场翻身仗：

不争不抢，不吭不哈，重回一线NO.1。

据四个一线城市统计局数据，前三季度，广州以6.9%的GDP增速，时隔5年，重新成为一线城市中经济增长最快的城！

隔壁深圳，三季度意外失速之后，屈居第二。

空置率几乎为0？！广州真可怕！

“北上深”跌跌不休，广州创造奇迹！

2019年中国经济增速放缓，一线城市写字楼空置率不断上升，然而，广州却丝毫不受影响，空置率不升反降，还创出历史新低！

戴德梁行数据显示，2019年，在中国主要城市中，只有广州空置率低于5%，其他几乎所有城市写字楼空置率都在10%以上！深圳甚至已经超过20%。

据广州发布数据，2019年三季度，广州甲级写字楼空置率仅为3.7%，再创历史新低！

而同期，北京写字楼空置率为10.9%，创2011年第二季度以来最高水平；上海写字楼空置率为18.3%，创近10年新高！

逆全国大势而动，抛北上深于脑后，广州怎么做到的？

供需关系玩得溜，未雨绸缪做得好。

2019年，北上广深，四个地方，新增写字楼供应量分别为，72 万平方米、18 万平方米、7 万平方米、59 万平方米。

没看错，广州只有7万平米，是北京和深圳的零头，上海的三分之一。

供应量不大，需求却不少。

据中指研究院数据，2019年除了3月份以外，每个月都是需求大于供给，成交面积大于上市面积。

广州写字楼“紧平衡”的状态，不是2019年才出现的，已经持续三年之久，始于2017年。

据第一太平戴维斯研究部的数据，自从2015年和2016年连续两年写字楼供应过剩，空置率高企之后，广州便开始严控写字楼供应，2017年到2019年，持续维持在较低水平。

供应能控制，需求没法控制，供给减少的同时，需求为何相对大增？

城市好，够便宜！

高地价高地租之下，不少深圳企业开始迁出。

深圳尴尬，广州不存在。

据58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示，三季度广州写字楼租金水平远远低于北上深。

广州每平方米月租金为178元，而同期北京为389元、上海为10元，房价刚刚超越北京的深圳为232元。

图便宜没什么不好，内资欢喜，外资鼓舞。

据58同城招聘研究院《2019中国卓越雇主报告》显示，2019年，企业招聘最为活跃的城市时尚广州，同比增加10.47%。

其中，民营企业贡献颇大。

据广州市工信局数据，2019年1-9月，广州新登记私营企业23.47万户，个体工商户9.33万户；截至9月末，全市民营经济市场主体已达214万户，同比增长13.1%。

外资方面，买买买已经不能形容外资对广州的喜爱，买买买+投投投，才是正确的外资打开方式。

据戴德梁行数据，写字楼市场上，外资买家活跃度明显上升，前三季度外资成交金额占比12.3%，“占比”较比去年同期大涨15倍！

据广州日报信息，前三季度，广州市外商投资企业进口1734.6亿元，增长11.2%，占同期广州市进口总值的50.6%。其中，外商投资企业进口机械设备达376.7亿元，大幅增长92.6%。

外企买这么多设备做什么？

当然是要在广州做大做强！

另外，还有一个关于外资的数据，同样让人感到非常震惊。

以往，深圳在吸引外资方面总是压着广州一头，而2019年，这一情况出现逆转。

广州实际利用外资增速，近年来罕见的跨季度跑赢深圳。

图中蓝色为广州外资增速，红色的深圳外资增速

金额方面，深圳前9个月吸引62亿美元外资，广州用了10个月吸引62.9亿，差距越来越小。

州 真的被低估了！

写字楼空置率如此低，足以说明广州经济的活力。而这种活力，实际上远不止于此。

从人口吸引的角度看，最近四年，每年吸引人口超过40万的城市不多，就两个。

一个是深圳，另一个就是广州。

大家往往看到深圳人才吸引上放大招，但殊不知，广州最近放招的次数和力度，可能比深圳有过之而无不及。

“广州市引进人才入户管理办法实施细则”、“广聚英才计划”、“美玉10条”，广州隔三差五就会放出一款适用于不同人群的人才计划。

2019年，京东数科公布过一份名为公布过一份报告，报告显示，根据京东的算法，四个一线城市都在人口流出，人口流出的比例，广州是1.05%，深圳是2.56%，足足低了深圳一半多。

流入相差有限，流出多出一倍，深圳在人才方面的后劲可能不见得比广州强。

高房价之殇，谁用谁知道，房价越高，越不敢消费，挤出效应越明显。

广州房价四个一线城市里最低，低有低的好处。

2018年，尽管社会零售总额不如北京上海，但就人均来看，广州才是中国真正的消费王者！

据广州蓝皮书数据，2018年，广州社会消费品零售总额仅次于北京和上海，人均社会消费品零售额居全国城市第一位。

能挣不敢花，纸面富贵而已，能挣还能花，才是真的有钱。

2019年国庆假期广州夜间消费同比增长12.5％，又一次在一线城市中位列榜首。

一线城市存在，“周末地铁”现象。北京和上海到了周末，就没人坐地铁了，而广州则不同，周末人流比平时高。

为什么会有这种差别？

一方面是广州人更依赖地铁出行。

据《中国城市地下空间发展蓝皮书2019》数据，广州、深圳地铁的日均客流量虽不及北京、上海，但负荷强度却分别高居第一和第二。（广州地铁负荷强度比北京和上海大概分别高10%和20%左右，远远不及周末人流下降的幅度差别）

但另一方面，从侧面说明广州人更愿意在周末到实体消费和购物。

叶檀财经此前提出过一个概念叫城镇化率虚高，指那些城镇化率数字高，质量差，配套服务跟不上的城市。

广州不一样，城镇化率高且实。

怎么体现？

医疗强度看，广州在每千人床位数量，百强医院集中等方面都是全国前三！

深圳别看城镇化率100%，但这配套，你懂得……

2019年，四个一线城市里，其他三个都谨慎投资，就广州最敢花钱。

前三季度，一般公共预算支出达到2152.4亿元，增速达到惊人的16.2%。

作为对比，北京财政支出增速为0.9%，上海为-2.7%，深圳为8.7%。

广州把钱花哪了？

还是城市建设。

据广州统计局数据 ，广州前三季度基础设施投资增长27.6%。地铁完成投资251.3亿元，增长41.5%，地铁11、18、21号线完成投资均超20亿元。

从规划来看，广州未来在建里程+建成里程会超过上海，直逼北京。

考虑到人口数量，广州当之无愧将成为中国公共交通最为便利的城市。

根据《广州市推动综合城市功能出新出彩行动方案》，下一步，广州地铁将从本地拓展到周边，以一己之力内通外联，逐步实现与佛山、东莞、中山、惠州、清远等周边城市轨道交通上的无缝联接。

10月26日，广东省提出，以支持深圳建先行示范区同等力度支持广州出新出彩。

支持力度相同，但多了交通网络人，多了房价吸引人，深圳如果不努力，小心广州重新超越！

千万别小看广州，这个老牌一线城市正重新焕发生机！