[叶檀股市分析]开发商痛哭！20年一飞冲天 6个月满盘皆输！

中小房企的进击

福晟的潘老板属于“92派”企业家，受邓公南巡感召，弃政从商，起家福州。

福州人杰地灵，响当当的企业有许多，潘老板的福晟集团位列中游，比上不足，比下有余。

福晟集团地位尴尬，爆发出与中产阶级一样的焦虑，日思夜想能不能“再上层楼”。

于是乎，“中产焦虑”的福晟集团，在15年计划“翻身”。

据说当年，潘老板认定“收并购”春天将至，便亲自挂帅，成立拿地“飞虎队”。

福晟集团开始进击全国，规模化浪潮开始。

同一时间段，各大主流房企，也加快了收并购步伐，血雨腥风，虎口夺食，福晟竟势头未衰，杀出一条血路。

据统计，仅2017一年，福晟集团耗资810亿，吞下了1787万平方米土地，全国排第7。

亮眼操作，引众人侧目，福晟一改往日低调，以新晋“黑马”姿态，昂头进入公众视野。

而此时的潘老板，无暇消受赞誉，他正在谋划一件，只在梦中出现过的大事。

消化不良的困局

与拿地“飞虎队”一同诞生的，还有另一个“翻身”杀招——上市。

为此，潘老板当时已谋划2年，反向收购，登录香港资本市场。

反向收购这等操作，多快好省，虽然难免别人说成“穷人操作”，但只要资本市场打开，福晟集团就能如虎添翼。

17年底，潘老板披荆斩棘，一声锣响，福晟国际诞生。

盾与矛齐备，福晟集团的冰与火到来。

潘老板在战略发布会上，许下前文所讲的“三年三级跳”宏愿。

那时福晟志得意满，位列“中国房企成长速度10强”第二，上市股价一度攀升至200亿港元，形势喜人，但暗藏危机。

一路高歌猛进，代价是身上的担子越来越重。

Wind数据显示，16年福晟负债333.63亿，18年负债741.34亿，三年翻了两倍。

高达164.8%的负债率预示，福晟集团的雷，越滚越大。

与此同时，作为规模化“蒙眼狂奔”的代价，福晟集团的净利润，以肉眼可见的速度下跌，从18.84亿元滑落至6.11亿元。

这些数据，潘老板当然看在眼里，不过在他的心里，还藏有更可怕的数据。

受制于负债的“雷”，以及利润的“毒”，福晟集团放缓了脚步，18年“飞虎队”出手212亿，拿下411万平方米，较上年势头下滑7成。

不论怎样，保命大过天，福晟集团的土地货值曾经高达8100亿，在房企中位列第7，所谓手里有粮，心中不慌，如果此时静下心来好好消化，福晟依然能化险为夷。

除非，它根本消化不了……

据统计，截止今年1-8月，福晟集团的操盘金额365.3亿，位列房企第47位。

单看成绩，不能算差，但与土地货值放在一起，横向对比，看了让人冷汗直流。

今年上半年，福晟集团土地货值，位列房企21位，上下分别是绿城中国、中南置地。

而绿城中国、中南置地，两家1-8月的操盘金额分别为1022.2亿、1009.0亿。

相比之下，福晟集团的操盘金额，被同等级甩了三倍，福晟集团严重偏科。

再者，房地产本就不是福晟的强项，它旗下“福建六建”的建筑业务，才是福晟的老本行。

可怜潘老板，当初只成立了拿地“飞虎队”，却没成立操盘“飞虎队”，消化不良，储备积压。

如此境况，如果资本市场发力，尚有一线生机。

可“护犊子”的一番操作，资本市场给了福晟，当头一记闷棍。

捉襟见肘一闷棍

“福晟国际”香港上市之初，股民万分期待，眼馋的是，福晟在内地的45个项目全部注入上市平台。

福晟的上市平台，由潘老板亲儿子坐镇，小伙子91年生人，在不列颠读的会计硕士，14年毕业后，一直在他老爹旗下研究金投资。

小伙子走上前台，大家心里明白，老爹铺路让儿子刷经验，无可厚非。

上市档口，潘老板从福晟集团划拨6个地产项目，装入上市平台，大家非常满意，并且满怀期待。

谁知后来，福晟集团不断撇清与上市平台的关系，以期空手套白狼。

上市公司福晟国际是独立的公司，目前福晟集团的资产处置和规划跟上市公司没有任何关系，至于今后会不会有关系，目前不能给回答。

福晟国际发布公告，所有股权由潘老板大公子正式接手。

潘老板脱身之后第二天，福晟国际股价大跌6%，之后持续阴跌。

10月上旬，资本市场一记闷棍袭来，持续亏损的福晟国际，惨遭不明空头“血洗”，股价暴跌75%，时值蒸发200多亿，估值只剩了个零头。

对此，那位上市公司负责人，年仅29岁的接班人，故作轻松：

“我并不是董事长，上市公司只是集团一小块业务。”

而福晟集团公关团队，明显也缺乏应对经验，竟然实话实说，抛出一句：“不知为何”。

如此消极的处理态度，让人失望，但可以理解，彼时的潘老板焦头烂额，无暇他顾。

步子太大的焦灼

福晟集团房地产业务的赚钱能力，始终没有起色。

据17-19中报统计，公司毛利率分别为14.35%、12.25%、11.24%；与之对应，净利率降为4.47%、2.91%、3.22%。

净利率不足4%，而福晟集团的债券发行利率却为7.9%，这可真叫哑巴吃黄连——有苦说不出。

今年上半年，福晟的结余及现金约为9.85亿元，而短期应偿债务为23.04亿元。

如此，债务压身，雪中送炭的少，火上浇油的多。

10月下旬，“一切正常”的福晟集团，被传“申请破产被拒”“ 裁员50%”，虽然官方赶紧出来辟谣，但也阻挡不了债主追债的脚步。

11月，福晟因借贷纠纷，被上诉至上海自由贸易区法庭，旗下4家子公司的股权遭到冻结，涉及8400万元。

今年11月过完，福晟集团销售额，仅完成全年计划的66%，距离900亿元目标还有一大截。

就这样，到了12月17日，福晟集团谋划整体出让地产业务的消息放出，董事长潘伟明的脸上不知是哭还是笑。

一方面，福晟集团拥有大量的土地储备，令人垂涎。

另一方面，福晟集团短债占比59.82%，而福晟手里资金仅为72.91亿元。

综合来看，好比一位生得国色天香却又负债累累的美女，如此接盘颇有难度。

好在似乎福晟集团已经有了下家，据悉，并购事宜正在稳步进行，不出意外，月底尽调完成，就能完成“过门”。

以上，福晟集团的雄心壮志，规模化、登录资本市场，像极了头部房企当年崛起“副本”。

只是，恒大集团“蒙眼狂奔”，相伴的是准军事管理下的操盘团队。

碧桂园“蒙眼狂奔”，相伴的是“同心共享”一起发财的激励体制。

融创“蒙眼狂奔”，有着与之相衬的“狼性营销”。

而福晟集团的“蒙眼狂奔”，一直都是“瘸腿走路”，最后只能。

有时候，仰望强者，似乎我们只差机遇和胆识，重要的只是做与不做。

但实际上，更重要的是：

认清自己的位置，明白自己的短板