[叶檀股市分析]2019年第一次！房价 真的开始跌了

凡事都有第一次！

2019年，楼市的“第一次”发生在6月！

7月15日，国家统计局公布了6月份70个大中城市的房价数据，数据显示：最能够体现市场走势的，二手房交易创出新纪录！

据统计局数据，70个大中城市二手房价格环比下跌数量，在6月份达到20个，创2019年新高。  

不比不知道，一比吓一跳。

20个城市下跌，看着好像不多，但和6月之前的几个月相比，下跌城市（数量）的增长幅度是非常惊人的。

2019年3月70个城市里，只有10个城市下跌，4月有12个，5月只有11个，3、4、5三个月平均下来每个月只有11个城市下跌，6月份一下增长到20个城市，增长幅度其实已经接近100%。

4个一线城市里，上海、深圳两个地方在6月份一起下跌。上一次出现2个一线城市二手房同时下跌的情况，还要追溯到2019年2月份。

下跌  正式开始？！

除了二手房下跌数量创2019年新高以外，其实还有其他佐证同样可以证明：6月，楼市销售确实在降温。

之前文章里说过，7月12日，在央行公布的金融数据中，和房贷息息相关的居民中长期贷款在6月份跌破30%，仅为28.4%。

作为对比，4月居民中长期贷款占比为40.8%；5月为39.8%。

7月15日，国家统计局公布了6月份的房地产开发投资和销售数据，在房地产企业开发到位融资里，更明显的表明：人们买房的热情正在削减。

整体看，其貌不扬。

六个月，房企到位资金同比增长7.2%，比前5个月，增速回落0.4%。

结构看，大吃一惊。

如果以为房企到位资金下滑是监管层封堵信托、银行、发债等融资渠道带来的结果，那就大错特错了。

6月份，在房企到位资金的细分项里，增速几乎都在涨。

国内贷款增速，从5月份的5.5%，增长到6月份的8.4%；

利用外资增速，从5月份的38.8%，增长到6月份的51.8%；

前面说到，6月房企获得资金整体上是下跌的，那到底谁拖了后腿呢？

答案是，和销售关系最紧密，权重也最大的定金及预收款，独自下跌，黯然神伤。

据统计局数据，6月定金及预收款金额为28465亿，增速为9.0%；而5月份，定金及预收款的增速为11.3%。

要知道，定金及预收款绝对是一家独大，因为它能够占到房企到位资金总额的30%以上！

销售数据反应的都是结果，究其根源，6月份各方面房产销售数据降温，其实和调控密不可分。

政策方面，城市出手越发频繁。

据中原地产数据，6月，全国地产调控政策次数为46次。比5月份多5次，仅次于小阳春最猛烈的4月。

房贷方面，量价都在控制。

量方面，热点城市的商业银行很多都开始延缓房贷审批，严控房贷额度，个别城市甚至已经停贷。

价方面，南宁、苏州、南京等地开始，热点二线城市几乎都动起了房贷利率的脑筋，希望用成本压制买房欲望。

融360的数据，6月房贷利率年内首次上升，也证明动手的城市确实不在少数。

历史上，居民对房贷利率的变化最为敏感，可以说每一次居民侧购房欲望被打消，房贷下降，都和利率上行密不可分。

6月的数据，再次证明，房贷利率作为最好用的调控工具，果然屡试不爽。

20个城市下跌  接下来是普跌？

一城一策，从销售到融资，从房企到居民，调控全面铺开，接下来会是普跌么？

答案比较明确：不会。

房地产仍然是经济的重要支柱，现在在转型阶段，一下子全然抛弃房地产，一步到位，是不现实的。

摸着石头过河，走一步看一步才是中国经济成功的经验，发展的传统。

二季度经济数据表现尚可，其实和房地产投资韧性强，盘子大脱不开关系。

建立在经济稳定的基础上，结构调整，地产换消费，地产换基建，才现实。

看看最近官媒的调子就知道，房地产不允许大起，同样不允许大落。

7月16日，人民日报海外版锐财经评论道，中国房地产市场拒绝大起大落。

房地产市场不会出现单边热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动将成为主流趋势。

以前，叶檀财经多次分析过，房地产市场，双向波动可以，但必须是窄幅。

一旦上下幅度超过10%（住建部的红线），就意味着调控出马。涨多了，调控加码往下调，就像4月中下旬以来；看着要跌下去，调控就得松一些，年初到3月份就是这样。

三四线城市调控周期晚，楼市降温速度慢，在一二线城市回落的时候，三四线城市还在往上走。

为了让基础薄弱的三四线城市降温，防止更大的风险，6月份之前，几乎所有主流媒体都步调一致，对三四线楼市呈“打压状”。

然而，最近很微妙的事儿发生了，已经有主流媒体开始对三四线城市态度转变。

7月12日，新华社旗下经济参考报撰文，两大因素支撑三四线房地产市场 可持续发展。

三四线城市2019年被看衰，最主要的原因是棚改计划大幅度下调。（叶檀财经也多次撰文分析棚改问题）

1个月前，棚改腰斩几乎是确定之数，然而，6月份之后，棚改其实存在变化。

最重要的变量就是6月10日，《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》。

专线债发行提速，始于2015年。从时间上来看，和棚改初见端倪时间一致。

从目的看，过往专项债占比中，权重最大的其实就是土地储备和棚改，两者合计占比超过70%。

2019年，即便从中心到地方，棚改计划都在腰斩，专项债中土地储备和棚改的占比依然没有降低。

据机构的统计，2019年前5个月，棚改和土地储备占专项债的比重为71.1%。

7月15日，财政部公布的数据中，棚改和土地储备的占比仍然在70%左右。

据机构测算，6月份，专项债净融资是创近3年新高。

棚改等专项债通途占比不变的情况下，专项债大增，对棚改敏感的三四线城市来说，作用不言而喻！

据财政部数据，前六个月，专项债额度已经用了64.49%，也就说接下来六个月，完全按计划还剩下35.51%的额度可用。

这35.51%的专项债发放节奏，除了要在基建项目上发力，很可能还是要参考三四线楼市具体的表现。

计划赶不上变化，为了让楼市平稳，该用的办法，都得用！