王石每次说房价跌，从大周期看，都是错的。任志强每次说房价涨，从大周期来看，都是对的。

现在轮到郁亮发言。

11月22号新华社披露，万科董事会主席郁亮在接受采访时说：“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。”

所谓危急关头，应该就是房价过高，必须调控。

王石说过这样的话。2016年年底财新峰会上，王石表示，自己历来是调控派，认为房价过高，尤其是与居民收入不一致的时候是不健康、危险的。王石还说过，“房地产市场背离以及疯狂上涨的情况下，我历来赞成进行调控，但不知道能不能一直调控下去。由于房地产市场的特殊属性，调控往往会在关键时刻手软。”光看这些话，没有人猜得到王石是个大房地产开发商。

可每次，理想都没有变成现实。每次一说白银时代，房地产就更加金灿灿？

原因在于，房地产上涨的前提条件没有变。环境不变，市场当然也不会变。

三个前提：

第一，货币发行量太大，房地产杠杆太高。

第二，其他投资品种造假太容易，没有房地产有信用。

第三，房地产库存消耗太大，供求关系不均衡。

这次郁亮说得对吗？我们来看看三个前提条件有没有发生改变。

第一个条件肯定已经发生了变化，货币条件天翻地覆。

11月13日，央行公布的最新数据显示，截至10月末，广义货币(M2)余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速创下27年来新低。中国10月社会融资规模10400亿元，10月新增人民币贷款6632亿元，均不及预期。

从1990年有数据统计以来，M2增速长期保持2位数的增速，今年M2增速破天荒回落到个位数，10月末更是创造了8.8%的低点。真实通胀率下降，以前大家怕货币贬值得要死，争先恐后买房保值，现在，可以持币观望一阵子了。

货币紧缩的恐慌在蔓延，10月14日、22日 ，10年期国债收益率接连破4%，要知道央行已经有过净投放了，可资金还是紧张极了。

房贷利率上升，杠杆下降。根据融360数据，10月份，全国首套房平均贷款利率为5.30%，相当于基准利率上浮8.2%，房贷利率上涨速度减缓，但是整体呈现上涨趋势仍是不争的事实。居民中长期贷款大幅下降，用杠杆买房，比以前要困难得多。

第二个条件没有太大变化。

证监会加强监管，上市公司质量有所好转。无奈老妖千年作怪，新妖层出不穷。

据《中国经营报》披露，截止9月27日，今年以来有347家新股上市。按照今年中报数据，有63家公司归属于母公司股东的净利润同比出现下降，业绩下降的公司占比18.16%。其中，净利润同比下降幅度超过50%的公司有5家。

从最近两年上市的公司整体业绩表现看，2016年至今，总共有574家新股上市。中报显示，近两年上市的574家新股中，有149家公司归属于母公司股东的净利润同比出现下降，业绩下滑的公司占比27.24%，其中，17家公司净利润降幅超过50%。

这就是来骗人来的吧。

一些稳健的投资者继续在房地产市场徘徊，他们担心在股票市场，一不小心就被割了韭菜。

第三个条件就是房地产库存，那是节节下降，按理房价应该大涨才对。

根据中原地产首席分析师张大伟的数据，“当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。三四线城市去库存成为2017年以来的主力，库存去化加速，主要以住宅为主。”

10月末，商品房待售面积(库存)6亿平方米，住宅只有3亿平米，已经回到了2014年的库存水平，相比2015年的7.18亿最高峰，下降了1.16亿平米。住宅消化更快，相比2015年底最高峰4.6亿平米，已经下降了1.6亿平米左右。

低库存意外地没有推动房价大幅上升，这真是太太太让人吃惊了。

今年地方政府再次动用杀手锏，严厉限购，想买也不让你买。今年1到10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%，刷新了本轮楼市2015年以来同比涨幅的低点。

这也许就是郁亮嘴里的“危急关头”，以前的逻辑没用了。房地产成交量下降，库存下降，价格也在下降，这种三降模式以前根本不可能出现。

这一次，万科系对了一次。你还买房吗？