今天看到经济学家管清友写的一篇大作《2019年“先买股后买房”还能造富吗？》。

先说一个人尽皆知的事情，投资圈内流传：最成功的投资策略就是在2014年买股票，然后在2015年清仓买房。2014年牛市起点到2015年顶部，全A指数涨了215%，有1500只股票涨幅超过200%。2015年6月股市见顶到现在，大部分城市的房价几乎翻了一倍，算上杠杆，收益可能超过三倍。也就是说，如果把握住了这一波机会，现在基本可以躺着数钱了。

这听上去多么具有诱惑感，5年时间财富增长超过300%。什么996、007啊，加班除了损耗身体，得到一些微不足道的加班费，那有这种躺赢的感觉好！

不过，很不幸，大多数人都不能把控好投资的节点。经常是拿着凑好的刚需首付进入股市高点买进，低点卖出，自己给自己挖了个坑。

管清友说，现在和2015类似，但又有很大不同，不能单纯的重复先炒股后买房的策略。从大类资产来看，非典型宽松配合贸易战暂缓，股市估值会出现一定修复，但重现疯牛几无可能。债市可能结束上半年的纠结重新走牛，有较高的配置价值。

从历史来看，一轮周期里几乎各种资产都有上涨机会，但其中真正能够产生超额收益又相对稳健的机会其实就两次，第一次是衰退下半场买股票类资产，比如2014年；第二次是衰退后期到复苏初期买房地产，比如2015年。

2015年是买房的最佳时期，也就是衰退后期到复苏初期。这个时期的经济和市场有几个典型特点：

1、货币政策宽松已经实施了一段时间，流动性已经把股票等金融资产价格抬高，但尚未传导到实体经济。

2、地产调控已经明确松绑，开始出现下调房贷首付、利率等刺激政策。比如2014年“930”新政，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同时下调首套房最低首付比例和贷款利率，到2015年“330”新政加码，继续降低首付比例。

3、一线城市房价已经出现微涨迹象，大部分城市仍在底部徘徊。比如2015年4月，一线城市的房价环比转正，但全国还没有。

4、房企融资松绑。比如2015年定增通道开启，公司债融资、中票融资、银行间市场发债开闸。

还需要特别注意的是房地产市场环境已经发生了深刻变化。政策定调已经发生了根本变化，过去是全国统一刺激去库存，现在是“房住不炒”“因城施策”，所以不太可能搞之前那样级别的宽松。

并且，房地产已经进入一个新的长周期，人口老龄化导致刚需放缓，持续的高投资导致供应过剩，持续的上涨导致房价严重脱离老百姓收入水平，泡沫化风险加剧，这些都意味着房价的上涨动力正在趋势性减弱，过去买房动辄一年翻倍，以后基本不可能了。长期看，有人口吸引力的核心城市还会缓慢上涨，但大部分收缩型的中小城市房价可能会停滞甚至下跌。

管清友判断，“先炒股后买房”就一步实现财富自由的时代已经过去了，这不只是针对2019，也是针对未来十年。

再看另外一则新闻，另外一个经济学家对下半年市场的判断。

7月4日，深圳市房地产业协会成立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典在深圳举办，恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平就中国经济与金融形势进行了更为深入的剖析。

任泽平判断，今年下半年以及明年，经济会重新面临下行压力。对于宏观调控政策，去年下半年到今年初，中央的货币财政政策总体是宽松的，但今年一季度、二季度初经济出现短期企稳迹象，尤其是信贷社融放量后，政策进入观察期。

对于20多天之后将要召开的2019年二季度经济形势分析会，任泽平还预测，7月底的会议大概率会给出放松的信号。

也就是说任泽平预测下半年可能会出现货币宽松政策。如果真是这样，我们对照下2015年房价复苏前的几大政策、经济环境特征。

2019年下半年并不会完全契合，最主要久是调控政策没有丝毫放松的迹象，稍微热门的城市会马上被预警打压，房企的融资压力也没有缓解迹象（否则不会有房企到处卖股权了）。国家还是希望宽松的资金能流入到实体里面，虽然提振实体真的是很难。