建立房地产长效机制 关键在人地挂钩金融稳定

9月16日，恒大集团首席经济学家任泽平在2018年中国发展高层论坛专题研讨会上表示，可以把去杠杆分为两类，一类是好的去杠杆，另一类是坏的去杠杆，应该以市场化改革、提高全要素生产率的方式来去杠杆。

 “如果是与之相反，那么可能会有更深的隐患。”他说。

放活部分能源基础性行业

任泽平表示，中国的高杠杆集中在三大部门，即国企、地方政府和房地产部门。在过去10年，中国整个宏观杠杆率上升过快，从全球比较来看，也是处在较高水平。

关于国企杠杆问题，任泽平表示，2012年~2015年，市场机制失灵，产能过剩行业中国企出清困难，导致通缩、利润恶化、国企大幅度加杠杆。“我们采取行政化和市场化手段来共同去杠杆，也看到了逆转，行业集中度提升，国企利润大幅改善。”

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》，明确提出推动国有企业平均资产负债率到2020年年末比2017年年末降低2个百分点左右。

值得注意的是，任泽平指出，从行业分布来看，上游以国企垄断为主，下游制造业以民企竞争为主。上游的集中度进一步提升，下游的民营企业面临上游涨价和金融去杠杆融资歧视的双重挤压，需要高度重视民企的生存困境、全社会资源错配和某些企业的全要素生产率下降的问题。

任泽平表示，过去长期以来，民营企业因为更好的治理，更高的效率，利润长期高于国企，但是这几年出现逆转。但这种方式相当程度上不是通过市场竞争来实现的，因为垄断、开放的不足，导致基础性成本过高，例如，我国汽油、柴油、天然气、电力、土地，基础性成本均高于美国。

相比而言，中国制造业是开放程度比较高的。任泽平指出，国有比重在制造业中只占10%。

同时在服务业领域，任泽平认为，从国际来看，中国服务业也存在着某种程度的投资限制。

所以，按照十九大报告提出来的未来要满足人民美好生活需要来看，一个正常的推理是，未来应该大力度大规模放活中国服务业和部分能源基础性行业，以促进竞争，提升效率，降低成本。

应以改革方式去杠杆

在地方政府去杠杆上，任泽平表示，2009年~2013年地方债务大幅上升，2014年~2017年，显性的地方债务趋稳，但是PPP隐性债务飙升。近年来，地方政府的债务规模放缓，但是预算软约束和支出效率改革仍有待推进。

在房地产去杠杆上，任泽平认为：“这个很关键而且存在误解。”

任泽平指出，过去房地产在涨价和货币刺激下大幅加杠杆，居民负债增加，出现了消费挤出。房地产杠杆的形成有深层次的体制机制问题。

“关于房地产，我们曾经提出过业内一个标准的分析框架，就是长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。”任泽平说，无论是美国、欧洲、韩国，还是联合国的数据，都说明人在往都市圈迁移，因为其更有活力，更有效率，更节约资源和土地。

中国也表现出了这一特征。任泽平表示，中国的一二线城市都市圈人口不断增长，并且，中国人口向大都市圈迁移的过程还远未结束。但是，长期以来，在控制大城市人口规模、积极发展中小城市和区域化均衡发展这些思想的指引下，人口向大都市圈集聚，而土地供给则向三四线倾斜，人口城镇化和土地城镇化背离，造成了人地分离，这是导致一二线高房价和三四线高库存的根源。

“所以事实在清晰地告诉我们，房地产长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定，以实现供求平衡和需求平稳释放。”任泽平说。

任泽平总结说，应该以改革的方式来去杠杆，以是否推动市场化改革，是否提高全要素生产率，是否从根本上消除了高杠杆风险的根源来衡量究竟是好的去杠杆还是坏的去杠杆。