英国伦敦房价50年106倍，内伦敦涨幅更大

伦敦有三个范围：伦敦城(Cityof London)、大伦敦(Greater London)、伦敦都市区。伦敦城即伦敦金融城、面积很小，一般意义上的伦敦指大伦敦地区，包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦，土地面积合计1573平方公里、占英国的0.6%，当前GDP占英国的20.1%；伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成。由于城市规划问题等造成大城市病突出，英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城，1941-1991年伦敦人口从862万降至639万，后回升至2017年的882万，当前占英国人口比重为13.4%。但在经济作用下，伦敦周边地区人口长期集聚，1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万，占比从27.5%增至31.1%。

大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍，远超英国、英格兰地区房价平均涨幅(61、70倍)，和英国名义GDP涨幅(49倍)。根据英国国家统计办公室(ONS)数据，1968年4月至2018年3月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套，涨幅达105.8倍，年均涨幅9.8%；英格兰地区房价从0.34万英镑/套上涨至24.09万英镑/套，涨幅达69.7倍，年均涨幅8.9%；英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套，涨幅达61.3倍，年均涨幅8.6%。而同期(1967-2017年)英国名义GDP上涨48.7倍、年均增长8.1%，房价涨幅明显跑赢名义GDP增长。

分阶段看，大伦敦与英格兰、英国房价涨幅在1994年之前非常接近，但在1995年后波动明显加大，特别是在2008年全球金融危机之后。1968-1994年，大伦敦、英格兰、英国房价涨幅分别为15、14.7、14.6倍，差异较小；但之后至2018年3月，房价涨幅明显分化，分别为5.3、3.5、3倍。受2008年金融危机影响，2009年4月大伦敦、英格兰、英国房价同比下跌16.6%、15.0%、14.9%；之后，在货币刺激量化宽松背景下，房价逐渐回升，至2018年3月年均增速分别为7.5%、4.5%、4.1%。

从伦敦都市区内部看，大伦敦房价涨幅位居首位。1995年1月至2018年3月，大伦敦房价上涨5.34倍，明显高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周边地区4-4.5倍左右的涨幅。此外，该时期英国第二大城市伯明翰房价上涨仅3倍，明显低于伦敦及周边地区涨幅。该时期(1994-2017年)，英国名义GDP和M2余额分别上涨1.6、3.5倍。

从大伦敦内部看，内伦敦核心区域房价涨幅更大。1995年1月至2018年3月，内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套，上涨6.4倍；外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套，上涨4.8倍。当前伦敦房价最贵是Kensington and Chelsea(134.36万英镑/套)，其次是City of Westminster(101.24万英镑/套)，分别较1995年1月上涨6.3、6.6倍。