预测房价的关键因素是什么？

几乎所有的商品价格的走势最后是由“供需”来决定，当然房地产也不例外，只是房地产的供需更为复杂。

从需求端来看，一方面是人口变化带来的真实住房需求，包括劳动力人口和城镇人口的增加；

另一方面是货币环境变化带来的投资性住房需求，当货币扩张的时候，房地产作为一种投资品会受到流动性的刺激，这在过去十几年的中国房地产市场体现的淋漓尽致。

从供给端来看，一方面是库存因素，库存多了就有降价销售的压力；

另一方面是土地因素，土地决定了未来房地产的供应边界，如果政府不批土地，或者说城市没有土地了，即便需求平稳，房价也要涨。

从供需来看，房价的决定因素是显而易见的。

谈到对未来房价的趋势预测，我们不是简单的按供给和需求来讲，而是按时间周期来综合分析，不同周期内房价的关注点是不一样的。

恒大地产首席经济学家任泽平总结：短期看金融，中期看土地，长期看人口

短期看金融

金融是货币政策，除了金融货币政策，短期可以影响房价的还是房地产调控政策。

房地产的建设周期一般长达数年，短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变，最容易改变的是市场的预期和资金环境，而这些都受到短期政策的巨大影响。

一是宏观的货币政策

房地产不仅是一种消费品，更是一种带有金融属性的投资品，所以对流动性极其敏感。

货币政策会通过影响市场上的流动性直接影响房地产市场的需求。

我从2016年开始进入房地产行业，回顾历史，每一轮房价暴涨几乎都是货币宽松惹的祸。

最近两年的这一波行情也不例外，2015年连续降准降息，市场流动性泛滥，直接导致房价暴涨，一二线城市房价基本翻番，最近一年货币收紧才有所收紧。

二是微观的房地产调控政策

货币政策是间接影响需求，地产调控是直接限制需求。

房地产调控政策包括限购、限贷、限价、限售等

一般是从资格认定、贷款要求、价格指导、转让限制、用途管控等方面施加限制，这种限制直接让很多有需求的人买不了房；

但反过来，如果这种限制放松，对房价的助推也是立竿见影。

历史不会简单重复，但却总是押着同样的韵脚。

过去十年我们大概经历了三轮房地产的“放松”的周期，每一次的结果都是房价暴涨。

第一轮放松是2008年末的四万亿，中央连续降准降息，还出台了下调购房契税税率等刺激政策，直到2010年初的升准、房地产“国十一条”重新收紧二套房贷政策为止。

70个大中城市二手住宅价格环比达到每月最高1.7%的涨幅，在这一轮放松之前，北京、上海等城市的房价才1万块，放松之后基本翻了一倍。

第二轮放松是2011年末开始的降准以及放松房地产调控政策，直到2013年初的房地产新国五条执行为止。这一轮刺激之后，北京、上海等城市的房价基本是三四万一平了。

第三轮放松是2014年930新政，后来2015年又出了330新政，将商贷二套房的首付降至四成，二手房营业税免征限期由5年降为2年，成为这一轮房价上涨的直接导火索。

北上深等一线城市核心地段的房价也从三四万涨到了六七万的水平。

这种疯狂的上涨也倒逼政府出台了史上最严厉的调控措施，2017年的317新政不仅要求认房又认贷，提高首付比例，甚至还暂停了25年以上房贷，这让过去一年的房价承受了不小的压力。

目前来看，我们仍处于2016年末开始的这轮政策紧缩周期，要预测短期房价反弹的拐点也很简单，那就是等待政策放松的信号。

从历史来看，政策宽松无非是来自于经济和市场的超预期下行。

过去GDP增速是最简单却最实用的指标，2009年的9.4%，2011年的9.5%以及2014年的7.3%这几个相对低点都对应着政策的拐点。

但现在中央越来越淡化GDP目标，所以还要结合宏观环境来看，今年的宏观环境下行压力是存在的，但目前还没有出现超预期下行，所以短期来看，政策只会微调，不会出现像2009、2012、2015那样大力度的宽松。

中期看土地

其实看的是库存。因为房屋库存由土地的供应来决定的包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。

房地产的需求可以在短期内发生很大的变化，但供给不可以，因为供给受到房地产建设周期的限制，从拿到土地到开工，从开工到完成，都需要时间。

需求的快速变化和供给的反应时滞，会导致供需经常会出现缺口，但供给大于需求的时候，库存就会快速的增加，这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡，进而影响房价。

土地供应少，库存越低，房价弹性越大，反之亦然。库存主要看两个方面的指标，既有库存看商品住宅待售面积，潜在库存看房屋施工面积。

从狭义库存来看，全国商品住宅待售面积自2011年以来不断走高，最高时2015年甚至已经超过7亿平米。

之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策，商品住宅待售面积大幅下降至5.8亿平米，已接近2013年-2014年的库存水平，但这仍然不低。

从广义库存来看，潜在的房地产供给更高。如果我们回顾过去十几年的数据，我们会发现有一个有意思的现象，就是每年的新开工面积都大于新房销售面积；

简单来说，就是新增供给一直大于需求，即便是在销售火爆的2017年，17.9亿平米的新开工也是明显高于16.9亿平米的新销售。

但从待售面积来看，库存并没有明显增加，原因就是待售面积只统计已建成面积，而大量的房子还在建设当中，这部分库存会体现在施工面积里。

从施工面积来看，2017年有超过78亿平米的房屋正在处于施工当中，这都是未来几年的潜在住房供给，按照人均35平米的标准，这些供给足以容纳两亿多人的居住需求；

这些潜在库存主要在三四线城市，对全国整体的房价还是有比较大的压力，当然，一二线城市的库存大多比较低，需求比较旺盛，需要分区域来看。

长期看人口

从根本上说，房子是用来住的，不是用来炒的。

不论房子曾经被赋予了多少的投资属性，到最后都需要有人来住才有价值。因此如果拉到长周期来看，房价的走势主要看人口，有人才有需求。

房地产的需求人口主要来自三个方面：

一是劳动力人口，这部分人是改善型需求的主要来源；

二是年轻人口，年轻人长大了要买婚房，也是刚需；

三是城镇化人口，农村人口迁移到城市，小城市人口迁移到大城市，都会有相应的购房需求。

从劳动力人口来说，中国的劳动力人口红利已经开始消失，人口老龄化的趋势越来越明显。

在上一篇文章说过，根据世界银行的预测，到2021年，我国劳动力人口占比会下降到70%，与日本房地产泡沫破裂前夜的水平持平，日本的顶峰是1991年的70%左右。

从2021年开始到2046年这25年，会从70%下降到60%，这对我们的房价是一个巨大的压力。

轻人口来说，计划生育导致的后果正在体现。

1986-1990年附近是最后一波婴儿潮，在那之后，出生人口长期维持在年均1800万人之下的低水平，这直接导致目前20-30岁的年轻人口比例开始下降。往后看，中国的新生人口下降会导致总人口下降。

2017年我们的出生率只有12.43‰，甚至比日本还低。而如果想要实现人口的代际平衡需要2.1的总和生育率，也就是平均一对夫妇需要生2.1个孩子才可以维持代际更替，但中国目前的总和生育率仅在1.7左右。

从城镇人口来说，情况要稍微乐观一些。尽管过去十几年中国的城镇化率以每年一个百分点的速度快速提升，但目前中国城镇化率仍然不到60%，相比发达国家仍然较低。

根据十三五规划，每年城镇仍将新增1600万常住人口。在城镇化率达到80%之前，我们的城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。