深圳楼市正在经历前所未有的变局！
3月30日,市场公开消息指出,深圳近日加码涉房地产类贷款资金监管,要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。按照银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称《通知》)要求,深圳银保监局第一时间联合市住建局和人民银行成立工作机制,制定排查方案,印发排查通知,组织全市银行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查。
据悉,此次专项排查范围为截至3月末的所有存量企业流动资金贷款、个人经营性贷款、小微企业主贷款等经营用途贷款,排查内容包括贷款“三查”管理情况、银行内部管理情况、中介机构管理情况、信贷资金流向情况等方面。
此前,为持续强化房地产领域信贷监管,严守信贷资金不得违规流入房地产领域的监管红线,深圳银保监局建立了房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季滚动排查机制。深圳银保监局表示,滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务,包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务,其中经营用途贷款是排查重点,排查结果于每季后5个工作日内上报。对于上述消息,记者尝试联系深圳银保监局,有工作人员表示暂不知情,但并未否认上述消息。
就在3月26日,《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》发布,《通知》指出,将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查,于2021年5月31日前完成排查工作,并加大对违规问题督促整改和处罚力度。建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去商业银行对一些抵押充足的贷款,根本没有去做实质性的审查,造成了很多资金违规使用的情况。《通知》下发后,银行严查贷款需求将成一项基本工作。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,对于贷后检查本来就应该常态化,需要定期去对借款人的资金使用状况、偿债能力等方面进行检查。
舆情汹涌之下,各地也陆续公布了自查结果。3月23日,北京银保监局发布消息称,辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查,发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,占业务总量的0.35%。广东银保监局近期消息称,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元,其中广州1.47亿元。而深圳银保监局最近的通报则显示,自2020年4月以来审批的1771.73亿元经营贷中,仅有5180万元涉嫌违规,占比约为0.03%。
那么,严厉的调控到底给深圳楼市带来多大冲击？
以二手房市场为例,距离深圳“2·8二手房参考价新政”已经超过一个半月时间,整体市场有所降温。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,上周(3月22日至28日)深圳二手房网签1049套(含自助网签),环比上升2.2%。从连续4周的网签量来看,深圳二手房每周的网签量维持在1000套左右,3月份二手房网签量大概维持在4600套左右,虽然与预期中的3月小阳春行情有较大落差,但从历史数据对比来看,4600套的网签量也并非很惨淡。
“现在感觉价格更难以摸透,要到门店才能问到业主实际的放盘价,我担心不同中介经理的报价会有出入,所以微信添加了好几个平台的中介经理,发现价格还是会有些小差别。”王丽(化名)最近打算换房,但却感觉头疼,“不少业主的真实报价并没有出现大幅下调,银行发放的贷款却大幅调低。此外,目前优质地段和优质学区房的房价仍然非常坚挺,一些业主的报价继续上涨。”
另据乐有家门店数据监控显示,截至3月28日深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。有市场人士认为,目前楼市陷入观望期只是政策作用,深圳实际住房需求只是被短暂压制而已。
此外,对于购房者来说,公积金是不少人选择的贷款方式之一。
3月30日,深圳市公积金中心就《深圳市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理暂行规定(征求意见稿)》(以下简称《规定》),向社会公开征求意见。《规定》表示,在深圳市就业的个体经营者、自由职业者以及其他灵活就业人员可以申请自愿缴存住房公积金。灵活就业人员缴存住房公积金的,应当与公积金中心签订自愿缴存协议,约定住房公积金缴存基数、缴存比例、缴存使用方式、双方的权利义务及违约责任等内容。
据悉,灵活就业人员的住房公积金缴存比例不得低于10%,不得高于24%；缴存基数不得低于深圳市人力资源和社会保障部门公布的上一年度职工最低工资标准,不得超过国家规定的住房公积金缴存基数最高限额。
此外,灵活就业人员缴存住房公积金的,自住房公积金存入个人账户之日起按照国家规定的住房公积金利率计息外,在制度施行两年内,其缴存住房公积金符合自愿缴存协议约定,并且未办理提取和贷款业务的,可以按照0.5%的年利率再给予一次性利息补贴；可依据国家统一规定的税收政策,在其应纳税所得额中扣除。灵活就业人员如需在深圳购买住房,申请住房公积金贷款前首先要满足已连续、按时、足额缴存住房公积金12个月(含)以上,并且累计缴存时间不低于36个月,且申请时个人账户处于正常缴存状态,则可以向深圳市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款,享受低息贷款利率。
深圳市住房公积金管理中心表示,考虑到灵活就业人员的就业和收入的相对不稳定,拟订《暂行规定》时充分赋予该部分群体更多的自主选择权,灵活就业人员缴存住房公积金的缴存比例和缴存基数由其在上限和下限之间自主确定；《深圳市住房公积金管理暂行办法》规定缴存范围之外单位的职工通过单位代扣代缴的方式缴存住房公积金的,职工可以在规定限额内与单位协商确定住房公积金缴存基数和缴存比例。
不过,多位购房者对记者表示,灵活就业人员可缴存使用住房公积金在一定程度上减轻了这部分人的购房压力,但深圳家庭申请公积金贷款最高额目前为90万元,而且已经是多年前的规定,在如今高房价的深圳显得有些“力不从心”。
近日,《深圳市住房公积金2020年年度报告》公布。2020年,深圳661.77万人缴存住房公积金812.27亿元；359.94万名缴存职工提取住房公积金620.86亿元；5.49万户缴存职工家庭申请住房公积金贷款372.65亿元。近3年,深圳市住房公积金个贷率稳步提高,2020年个贷率达70.70%,比2019年末增加5.39个百分点。个贷率是个人住房贷款余额与缴存余额之比,是体现住房公积金支持个人贷款买房力度的重要指标。深圳于2012年正式上线住房公积金贷款业务以来,仅仅八年时间个贷率超七成。