■一位销售人员告诉记者：“徐汇区新盘供应不多,大多数人都会来看一看,但买不买还取决于项目与客户兴趣点是否能对得上。”

　　■“房子只要推出来就能卖出去,因为它是限价房,与二手房价格倒挂,等于是向二级市场让利。”某大型房企高管向记者表示,长三角地区依然是公司销售最好的区域。

　　■上海中原地产市场分析师卢文曦表示,今年上海楼市活跃,但背后也难掩市场分化,远郊区域去化率低于50%的楼盘也不在少数。

近期,全国部分热点城市出现一手房热销的现象。“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”等惊爆眼球的新闻频频出现。以上海为例,有媒体统计,截至10月底,今年上海的一手房销售已出现12次千人摇号,认筹率超过100%的项目摇号已达65次。买房都要靠“抢”？事实究竟怎样？

近日,上证报记者对上海的一手房市场进行了一番实地调研后发现,后疫情时代,消费者对居住环境改善的需求愈加强烈,虽然新盘热销现象确实存在,但占比仅约20%,且主要集中于市中心的价格倒挂项目：一手房、二手房的价格倒挂,令购房者笃信“买到即赚到”。

市中心一手房项目紧俏

初冬的上海,时阴时雨,寒风中,一些楼盘的购房者热情却很高涨。

上午10时许,在徐汇区龙华板块的融创徐汇滨江售楼处,记者看到已有三四组客户在与销售人员洽谈,更有一个10人左右的团队在售楼处参观。

“看房的人还是蛮多的,国庆期间每天大约有200多组客户来看房,现在天冷了,周末一天也会有接近100组客户到访。”销售人员告诉记者,“现在临近年尾,市场上新项目比较少,特别是高端项目更少。徐汇区新盘供应不多,大多数人都会来看一看,但买不买还取决于项目与客户兴趣点是否能对得上。现在市场总体还不错,但肯定没到不愁卖那么夸张的地步。”

“这里已经10年没有推新盘了,我们的项目性价比肯定高。之前项目一期开盘230套房源,均价79200元/平方米,获得800多组客户认筹。这次二期马上要开盘了,均价还是8万元/平方米不到,周边2009年的次新房现在每平方米都要卖到9万元、10万元了。”徐汇区长桥板块汇成南街里销售人员说。

汇成南街里是位于徐汇区罗秀路上的一个刚需改善型新盘。“我只能说,这个盘不会不热。附近已经没什么可供开发的地块,而且这个地段8万元/平方米的均价还是很划算的,现在新房价格压得低,能抢尽量抢。”在看样板房的间隙,购房者余先生对记者说,他们家就住在项目附近,因此对周边情况比较熟悉。他属于首套刚改,购房需求不是太迫切,如果二期能摇到号就买二期,如果摇不到就准备买三期。“现在买房靠运气,能摇到就好。政府对新房限价政策暂时不会改变,我身边有不少人都在抢房,买到一套就相当于赚了好多年的工资。”

上海虹口区的房地产标杆项目瑞虹新城在业界久负盛名。如今瑞虹新城九期中粮瑞虹·海景壹号即将开盘。记者以购房为名与销售人员搭讪。当得知购房意向是小户型时,销售人员斩钉截铁地说：“很难摇到的,我直接告诉你,小面积（户型）很难摇到。我们这边看样板房需要先验资,认筹我们只会通知验资客户,因为客户量太大了,我们会筛选验资并且付款方式好的客户去认筹。”

“168户型、188户型的房源开盘日光应该没有任何问题。现在房子好不好卖看项目,瑞虹新城这个盘你可能不了解,这个盘的火爆不是一天两天了,不愁卖。我们每期开盘都这样,200平方米以下的房源,客户买不到属于正常,买到属于运气好。”销售人员言语中充满牛气。

市中心的项目如此“牛气”,郊区项目怎么样？

在浦东新区上海野生动物园附近的海玥瑄邸售楼处,记者看到售楼处里的人气丝毫不输融创徐汇滨江项目：有的人在洽谈,有的人在签约。一对老年夫妇告诉记者,他们是来交最后一笔房款。为了退休生活能过得更加舒适,他们将杨浦区的房子置换到此。“这里的房子价格和户型都不错,我们一眼相中就买了。”

据了解,海玥瑄邸三期已于10月中旬开盘,均价3.5万元/平方米,一个月内全款付清可享总价96折优惠,其他客户购房可享97折优惠。这也是记者跑的多个楼盘中唯一有购房折扣优惠的楼盘。销售人员告诉记者：“受疫情影响,最近售楼处人气较之前有所下滑。上海楼市比较规范,政府的风险把控也做得比较到位。本以为疫情之下上海楼市可能遭遇寒流,没想到今年市场真的是好。我们这个盘共有约1500套房源,今年5月、10月两次开盘已经卖掉了600多套房源,公司在销售方面也不是特别着急。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,上海今年楼市活跃,但背后也难掩市场分化。今年改善需求释放特别明显,造就一些中环以内一手新盘热销的印象。其中逻辑也很简单,就是想改善生活,改善居住品质。但市场分化也很明显,远郊区域去化率低于50%的楼盘也不在少数。归根结底,买家越来越理性,房子的价格与品质不匹配就难以获得市场认同。

　价格倒挂是热销主因

疫情防控常态化后的房地产市场让房企喜上眉梢。某十强房企上海公司高管告诉记者,今年上海市场销售情况还不错,基本开盘就能清盘。但也有分化,市中心项目的销售情况要显着好于外环、远郊地区。

在这位高管看来,上海的住宅需求量非常大。“上海国际化水平高,营商环境很好,地产公司、金融机构纷纷把总部搬到上海。这些机构的入驻为上海带来了大量的高端人才和住房需求。”

“现在非常好卖,没房源。房子只要推出来就能卖出去,因为它是限价房,与二手房价格倒挂,等于是向二级市场让利。”某大型房企高管向记者表示,长三角地区依然是公司销售最好的区域。截至11月30日,公司浙江区域销售金额同比增幅达25%至30%,上海区域和江苏区域销售金额同比略有下降。公司今年在浙江的供货较多,上海、江苏的供货量比去年少。整体上,公司今年在长三角两省一市的销售总额与去年同期基本持平。

“上海、杭州如果有货应该不愁卖,但长三角华东地区也不是所有城市都卖得好。今年我们在绍兴、合肥就卖得不错,有些地区就卖得一般。”上述高管说。

在沪上某房地产营销代理公司负责人看来,上海局部地区一手房有供不应求的现象,但大部分地区供应充分,并未出现绝大多数一手项目都超额认筹的情况。“我们拉了一个数据,大约20%的项目位于热点板块,会比较抢手；30%的项目推售比合理,开盘卖60%至70%,然后再经过两三个月去化就能卖完。上海楼市相对比较健康,需求旺盛,供应也比较充足,然后购房者各取所需。”

“上海有些区域长期没有供应,一手房会热销,但很多购房者想买网红盘其实也就是想试试运气。大家的心态比较好,一手房摇不到就买二手房,可选择的余地也很多。”上述代理公司负责人表示,“上海市政府对楼市的调控比较理性,市场有需求就多发放一些预售证,加快供应,各种供应结构比较合理,差不多价位的项目也比较多,基本能满足需求,因而今年上海一手房价格总体还是比较稳定的。”

　上海楼市全年销售有望增长

“政府控制房价的决心非常坚定,今年我们拿地比较谨慎,通过招拍挂拿地不多,主要还是通过合作来获取项目。”一家大型房企高管如此表示,受疫情影响,上海今年是土地供应的大年,而且的确供应了不少优质地块。可以预见,明年下半年上海的新房供应量依然会比较大。

该高管表示,从土地供应节奏来说,今年上海的新增供地比往年要多一些,大部分地块的溢价率保持在15%左右。“今年上海土地市场土拍溢价率超过30%的地块很少,政府也不希望一轮一轮把地价抬升上去,因此对参拍企业还是有多方面要求的,地块也分布在不同区域里。可以说,今年上海的土地市场比较活跃,但谈不上火热。政府还是希望大家理性对待市场”。

“今年公司上海区域销售额可能同比增长10%至20%。”上述高管表示,“其实我们也希望房价不要涨,房价涨得太快对经济对各方面都没有好处,对我们企业自身也没有好处。”

“今年上海市场给我的总体感觉是一手房价格稳中略有升,市场成交量比前两年要高,供应量上去了,二手房市场也比较活跃。有了二手房这个‘池子’,放点‘水’就可以稀释很多客户需求。目前上海在售一手房约5万多套,二手房挂牌的大概有6、7万套,这十几万套房也够上海消化一段时间了。从全年去化来看,预计今年上海房地产市场销售额会有增长,但幅度不会特别大。”该高管如此预计。