原标题：中国文旅集团再冲IPO 房企多元化上市成风

近日,中国文旅集团二次递表冲刺IPO,作为中国奥园投资的文旅企业,中国文旅集团在近几年的收入不断增加,业务布局在大湾区,后续开发的潜力比较大。

除了中国奥园投资文旅企业外,近年来立足于多元化的房企开始频繁拆分旗下板块上市,截至目前,已有25家房企子公司分拆上市取得进展,业内人士分析,融资新规下,子公司分拆上市有助于缓解房企财务压力。

10月23日,中国文旅集团在港交所递交更新版招股书,再度向资本市场发起冲击,从招股书失效到再度递表仅用了5天时间,对上市做了充分的准备。

招股书显示,中国文旅集团是一家文化旅游物业开发商,主要从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展,主营业务包括度假物业发展、文化旅游业务,其中,度假物业发展为集团的核心业务。

近几年,中国文旅集团发展迅速,其招股书显示,从2017年至2019年,集团收益为1.86亿元、3.35亿元、7.35亿元。毛利方面,从2017年底到2018年同比增长约128.7%,2018年至2019年同比增长约112.4%。

作为文旅企业,中国文旅集团2020年的业绩大受影响,截至2020年5月31日,集团毛利较上一年同期减少约47.0%。中国文旅集团方面解释称,是由于疫情暴发的不利影响,以及前五个月处理的景点咨询服务合约较少。

但疫情之后,文旅地产整体回温迅速。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,经过上半年疫情的延缓后,人们更想出去玩一下,疫情之后文旅地产的复苏明显,很多旅游景区爆满。从长远的角度来看,文旅地产盈利还是不错的,产业盈利不盈利,最主要的还是看现金流,只要项目的内容做得好,会吸引人们反复来,现金流就会源源不断。

至于文旅产业的市场前景,卢文曦表示,文旅是很有前途的,近年来大家的生活水平有所提高,都想出去走一走,比如家庭、亲子的旅游就比较有市场,全家出动可以带动很多消费。另外,随着老龄化的来临,老年人也是旅游市场的一大群体。企业最主要的还是需要做好市场细分,进行产品的精准设计,做好差异化产品,注重打造自己的IP,才能对游客有持续的吸引力。

另外,中国文旅集团将主要业务布局在大湾区,集团于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合,能够受惠于大湾区协同发展的国家策略。

至于大湾区的区位优势,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时指出,企业在大湾区布局,土地储备较多,后续开发的潜力比较大,可以预见未来企业会有一个好的收入表现。

关于企业发展目标、市场前景等问题,《华夏时报》已经将问题发送给中国文旅集团,但集团婉拒了记者的采访,称公司处于上市前的静默期,不方便发声。但据此前中国文旅方面的公开资料,公司的愿景是致力于成为国内文化旅游产业领军品牌。

中国奥园是中国文旅集团的重要投资方,中国文旅集团招股书显示,中国奥园是中国文旅集团的战略投资者之一(中国奥园透过全资子公司悦景持有中国文旅28%的股份。),除了中国奥园投资文旅企业外,近期有多家房企传出有关子公司分拆上市的相关消息。2014年6月,花样年旗下物业管理平台彩生活成功上市,成为国内首家分拆板块获得资本市场认可的上市房企。今年以来,房企分拆上市的动作尤为密集。

来自克而瑞地产研究中心的数据,截至目前,已有25家房企子公司分拆上市取得进展,其中,8家成功登陆港股市场,1家即将挂牌,2家正在招股,11家递交招股书,3家已公告拟分拆上市。近两年,房企子公司资本化动作明显加速。在板块的选择上,物业管理板块是大多数房企分拆上市的首选,代建版块是另一个成功登陆港交所的房企分拆业态,房企瞄准的分拆方向还有文旅、生态景观、装饰家居等。

卢文曦表示,房企拆分板块上市最近比较热,企业需要理清旗下的项目,不要跟主营业务混在一起,需要将真正赚钱的业务单独拿出来,拆分板块上市,可以为母公司融资做贡献,毕竟现在融资环境偏紧,多一个融资渠道会为企业带来更多的资金支持。

上述机构分析,房企子公司能够实现资本化运作主要有三方面的原因： 首先,分拆板块的独立性强。其次,多元化经营模式下,部分业务被市场低估。房地产行业是资金密集的周期性行业,房企杠杆率普遍较高,行业规模增长放缓后,开发业务的想象空间有限,因而房企普遍估值较低。而房企公开信息披露的内容有限,快速增长、市场空间大的板块由于营收占比较低难以获得更深的市场认知,其价值难以被合理评估。

第三,融资新规下,子公司分拆上市有助于缓解房企财务压力。监管部门调控房企有息负债的“三道红线”出台后,大多数房企必须调整债务结构,股权融资获得的低成本资金尤为重要。通过分拆上市,房企可以降低资产负债率,也可以出售子公司股权获得现金流入,而分拆子公司发展壮大后,母公司的估值也将有所提升,从而拓宽融资渠道,提升融资灵活度,实现融资的良性循环。

克而瑞地产研究中心分析,融资监管趋严后房企资金端压力大增,子公司分拆上市潮有望持续,成为行业发展趋势。多元化经营方面,多数房企已布局多年,业务繁多管理复杂,商业运营、代建、文旅、景观服务及装饰家居等领域已有房企取得成效,将合适的业务板块独立出来,母子公司都能加强业务聚焦,提升经营水平,开拓新的利润增长点,改善房企的资产流动性。