从交表到过会仅用时81天的融创服务(01516.HK),赴港上市进程再进一步。

11月9日,融创服务公告称,将于11月9日至11月12日公开招股,计划全球发售6.9亿股,发行价10.55~12.65港元,发行规模10.8亿~12.95亿美元,预计11月19日正式挂牌,汇丰(00005.HK)及摩根士丹利为其联席保荐人。

融创服务成立于2004年,目前已是融创中国(01918.HK)六大业务板块之一。若其顺利登陆资本市场,融创中国将迎来第二个港股上市平台。国内前五大房企中,将仅剩万科还未将物业IPO提上日程。

根据港交所此前披露信息计算,融创服务从8月6日交表到10月26日即通过聆讯,仅用时81天,开创了2020年物企过会最短时间先河。

公告显示,融创服务行使“绿鞋机制”(超额配售权)后,最多可募集资金12.95亿美元。腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为其四名基石投资者,已分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。

回顾腾讯的投资历史,上述1.5亿美元认购额是其目前在物管行业最大的基石投资；已布局大数据和云服等领域的IDG,此次系其首次将投资领域延伸至物管行业；而高瓴资本、雪湖投资,已投资过多家物管企业。

新上市物业股能频频引来基石投资,与物管行业的高增长性不无关系。

以融创服务为例,截至2020年6月30日,融创服务录得营业收入17.9亿元,同比增长52.9%,过去三年的年复合增长率为59.5%；同期录得利润2.51亿元,同比上涨367.6%,三年复合增长率达150.7%。

实际上,早在2015年,融创中国董事局主席孙宏斌曾明确表示,不会谋求融创物业管理公司分拆上市。但资本对物业股沸腾的热情,让房企按捺不住抢占赛道。

同时,随着“三道红线”即将落地,分拆上市也成为房企“降杠杆”的手段。方正证券指出,行业融资边际收紧,预计未来将有更多房企通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式,达到“三道红线”指标。

融创方面也表示,看好物管行业未来发展空间,分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升竞争力,还可拥有独立的融资平台,直接进入资本市场进行股权及或债务融资,为未来发展提供资金。

目前,融创中国透过全资子公司持有融创服务100%权益,分拆上市完成后,预期将拥有融创服务不少于50%权益,这意味着,融创将通过合并财务报表及收取股息分红,从融创服务的未来发展中继续受益。

除全球发售外,融创还将向股东分配融创服务部分股份。“分派少部分融创服务股份,地产公司股东能更好地分享分拆带来的收益,融创中国股价也将因此受益。”中泰国际评论称。

值得注意的是,尽管房企分拆上市热情不减,但资本对物业股的狂热态势已开始减弱。9月份以来,港股物业板块整体向下调整,多只明星股票纷纷翻绿,近期至少3家物业公司主动回购股份,以托底股价。

11月6日,建业新生活发布公告称,董事会主席王俊216万港元增持公司股份。此前一天,该公司实控人胡葆森已斥资492.88万港元增持建业新生活653，000股股份,每股平均价7.55港元。

自9月份以来,建业新生活股价一路向下,截至10月30日收盘已跌至6.91港元,较9月初跌去三成多。管理层表示,公司股份一直以大幅低估本公司业绩及潜在价值的水平交易,看好未来增长潜力。

富途证券认为,当下物业板块多数个股估值处于高位,迭加同质化新股大量上市,市场供给大幅增加,引发板块整体估值中枢下行。可供投资的同质化标的大量增加,投资者自然不再愿意出高价。

不过上述机构认为,虽然短期板块遭遇大幅回调,但无法改变长期逻辑,即物管行业的集中度以及景气度有望持续提高,行业龙头市占率和业绩空间远未见顶,看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。

回看融创服务,截至2020 年6月30日,该公司在管建筑面积1.054亿平方米,已跻身上市物企在管规模过亿的行列,但距碧桂园服务、恒大物业、万科物业等仍有距离。过去三年,该指标年复合增长率94.5%。

在此前发展中,融创服务主要依靠母公司哺育,上市后其计划将募集资金用于战略投资及并购机会,以扩大业务规模,巩固行业地位；并升级智能管理服务系统,拓展社区增值服务,开拓新的盈利增长点。