管清友：“三道红线”下房企如何瘦身健体
未来房地产市场竞争格局会发生明显的变化，不再是以量取胜的开发商时代，而是以质取胜的运营商时代。随着融资收紧信号越来越明显，增量融资越来越困难，房企盘活存量资产、拓宽融资渠道越来越必要
管清友
财新网“管见”专栏作家，如是金融研究院院长、首席经济学家，如是金融董事长。目前还兼任中国经济体制改革研究会高级研究员、财政部财政改革发展智库特约专家、财政部发改委ppp专家库双库专家、国家发改委PPP专家委员会委员、国家发改委城市与小城镇中心学术委员、工信部工业经济运行专家咨询委员会委员。2016年7月8日，作为与会最年轻的经济学家参加了习近平总书记主持召开的经济形势专家座谈会。 毕业于中国社会科学院研究生院，获经济学博士学位，清华大学博士后。曾任清华大学国情研究中心（现为国情研究院）能源与气候变化项目主任，中国海洋石油总公司宏观处处长、调研处处长，民生证券副总裁、研究院院长。新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学国际货币研究所（IMI）学术委员，清华大学经济管理学院、中国人民大学汉青研究院研究生合作指导教师，中国泛海集团博士后工作站合作导师，“一带一路”梅花与牡丹创意产业与城市论坛理事长。
利空还是利好？
先是从需求端发力，在5月之前的LPR降息周期中，通过不对称降息尽量将房地产隔离在宽松的受益范围内。接着，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等热门城市接连出台限购政策，抑制投机炒作。
近期开始，从供给端入手，住建部联合中国人民银行提出“房地产金融审慎管理制度”以及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，通过“三道红线”加强房企融资监管。主要原因是内地房企在过去的“黄金十年”高速扩张，疯狂加杠杆，内地房企的平均资产负债率超过80%的红线，而经历过地产危机洗礼的香港差不多只有40%，降杠杆、防风险成为首要任务。
“三道红线”有三个硬性指标，分别是剔除预收款后资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、“现金短债比”小于1倍，通过这三个指标，可以划分出四类企业，全部符合指标的是一档，然后有一、二、三条不符合的各是一档。将所有的公司分档之后，按照合格的情况规定未来有息负债增长的上限，分别是15%、10%、5%以及0，从2021年1月1日起开始正式实行。
此次房企融资新规，体现了房地产调控的新思路。
从供给端入手加强管控，既坚持监管约束，又坚持预期引导；同时增加了房企负债率和整个房地产行业产能过剩问题的防范，买卖双方同时调节更利于形成房地产市场长效调控机制。总体而言，“三道红线”政策主要目标是降低房地产企业的资产负债率与杠杆率，促进房地产企业加快销售、大幅提升回款速度、提高资金周转率，引导行业出清。对于追求高杠杆的激进房企，这是一个重大利空，整改压力加大，短期融资压力会进一步凸显；对于本身杠杆比例比较低、财务状况比较好的头部房企，这算是一个利好，会更加从容，但也有限，因为即使满足所有的硬性指标，也只能有15%的有息负债增长上限。
融资方式或将发生重大调整
整体来看，对于房企而言，2021年正式实行的“三道红线”融资新规，将对房地产企业的财务状况形成冲击，融资规模、融资条件产生进一步收紧，融资方式或将发生重大调整。
首先，对于房地产企业而言，现金流压力愈发明显，将更多依赖于销售回款，但是对不同规模的房地产企业影响略有差异。
大型房企受益于规模、品牌等因素，在政策高压下，融资收紧较为从容有序。中小型房地产企业大多以民营企业为主，融资难、融资贵、融资慢问题早已存在，同时由于规模较小、抵质押物价值较低等原因，银行对其债务风险管控较为严格，新规出台后，融资收紧压力较大，资金链较为紧张。部分回款能力较差的中小型房企或出现信用风险暴露，同时会加剧房地产企业将债务向表外转移。
其次，“三道红线”融资新规的出台将会影响房地产的融资方式。
银行贷款多以地产项目为标的发放开发贷，信托等非标融资也以地产项目本身为融资标的，故房地产企业整体的杠杆率变动对此类融资影响不大。对于房地产企业以发行公司债方式融资而言，资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标达不到发债审核标准，将影响房地产企业发债融资。
最后，以前房地产市场需求旺盛，作为资金密集型行业，在货币宽松的加持下，逐渐金融化，通过大举借债、上杠杆加规模获利取胜成为常态。但未来增量空间逐渐萎缩，难以为继，而且区域分化会更加明显，市场竞争格局会发生明显的变化，不再是以量取胜的开发商时代，而是以质取胜的运营商时代。随着融资收紧信号越来越明显，增量融资越来越困难，盘活存量资产，拓宽融资渠道，越来越必要。
如何面对“三道红线”融资新规
面对“三道红线”融资新规，房地产企业需做好“瘦身健体”工作。
一、杠杆率位居高位的房地产企业需积极降杠杆、降负债，通过折价出售项目、公司股权、土地储备和促销售楼等方式回笼现金流，以达到合规经营要求。或将出现部分房地产企业以销售作为主攻方向的现象，正推动房地产企业回归开发和销售产品的“实体”功能。
二、对于已经符合融资新规条件的房地产企业，2021年融资新规正式实行之后，将会按照新规要求融资拿地开发房产，体现了“三道红线”的预期指导作用。
三、对于暂时不符合要求的房地产企业，除了配合整改，尽早满足有息融资的硬性要求外，还应积极探索资产证券化等盘活存量资产的融资方式，丰富融资渠道。
四、房地产企业在未来将谨慎并购或调整并购过程中的支付方式。或将采用以先发生并购行为，后通过并购方自身授信额度获得贷款向被并购方支付并购款的方式并购。