[叶檀看股市]楼市的价值 正在被重新定义！

早在今年4月26日，华夏幸福年报业绩发布会上，在解释公司未来战略重点时，一连说了三次“平台”：

成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台，在这个战略引领下，公司会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，并持续构建新平台。

事实上，因为主营业务的关系，“平台”这个概念对于多数房地产企业来说有点陌生，但似乎，华夏幸福一直是非典型房地产商。 今年8月28日，华夏幸福公布了2020年半年报。其中值得注意的是，上半年华夏幸福的产业新城业务大跨步前进，实现结算收入198.44亿，同比增长45.68%；整体收入占比超53%，首次盖过房地产业务。 看来，华夏幸福正在朝着“平台”加速进化。 那么，是时候换个视角来看看华夏幸福了。

华夏幸福的“升维”与“降维”。 中国证券市场创立30年，孵化出大批高分红、高成长、治理结构完善的明星企业。许多当年不知名的小企业，一跃成长为世界级的大公司。 比如，“华夏幸福”。这家2011年上市的房地产企业，其业务构成一直在传统意义上被划分到“产业园区”这个细分领域。 如果分析华夏幸福最近几年的战略定位和业务方向，你会发现华夏幸福的核心业务正在“升维”——产业新城平台化。 通过为产业新城的入园企业提供孵化、服务、投资等等支持，完善为实体企业发展保驾护航的“硬实力”。与此同时，还能反哺地区经济增长，助力区域产业结构调整。 这一盘好棋，还得从中国制造业困境说起。 如何留住经济增长的“脊梁”？随着中国城市经济结构的转型，在当下所有的领域里，制造业的生存与发展也许是最为艰难的。 立项难、融资难、招工难、研发难、技术转型升级难、人才培养难、产业链整合难、产能快速扩大难……一系列难题制约了中国制造企业的快速发展。 但显而易见的是，中国经济的发展绝对离不开制造业的有力支撑，面对这样的两难境地，与其说制造业的发展缺乏一方水土，不如说制造业缺乏的是服务和支持。 好在，已经有人意识到了问题，并且已经行动。 多年以来，华夏幸福持续对落户在产业新城里的制造企业提供全方位的服务和支持。 甚至，针对企业发展的不同阶段，有针对性的提供产业规划、选址服务、全球资源、行业圈层、金融支持、专业载体、一揽子政策、全程服务等等一系列服务，助力企业创新升级。

京东方、欣旺达、欧菲光……这些来自不同领域的制造业巨头，汇聚到产业新城，在华夏幸福的服务支撑下落地投产，实现了更快的发展。 除了对上市公司的支持与服务，对于园区内的企业的上市，华夏幸福也准备了一整套解决方案。 从2019年5月开始，华夏幸福启动园区内企业的全面梳理，建立科创板上市储备库，助力重点企业顺利登陆科创板。 甚至，在此基础上成立专业团队，为企业提供一系列对接资本市场的服务：比如积极组建产业基金，为企业引入战投；助力企业理顺募投资产，帮助解决土地、厂房等投资扩产的需求；组织企业学习科创政策、上市合规要求，帮助企业对接券商、会计师事务所、律师事务所等中介机构。 在持之以恒努力下，华夏幸福的客户之一，固安信通，成为了河北省第一家申报科创板的上市企业，并于今年7月28日获上交所问询。 另外，华夏幸福还牵头成立了京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金、河北博士后创业股权投基金、廊坊新型显示产业发展基金，固安三浦科创基金等多个支持园区企业发展的产业基金。

对那些发展潜力巨大，上市前景较好的公司，华夏幸福与合肥国耀资本、六安产业投资基金等公司紧密合作，建立定制化、多元化的资本综合解决方案，甚至能直接参与企业的发展。 对那些处于转型升级中的老牌制造企业来说，华夏幸福所提供的一系列资源以及配套服务，显然极具诱惑力。 于是，许多国家战略型企业，例如航天科技、航天科工等都通过和华夏幸福合作，将部分相关产业落地产业新城，实现更高质量的发展以及更高的经营效率。

以上，可以看到，华夏幸福虽然身为一家房地产企业，但实际上通过自我“降维”的方式，放低姿态，开始助力他人成功。 从半年报披露的数据来看，这样“降维”的同时，华夏幸福的产业新城业务反而能实现“升维”： 2020上半年，华夏幸福营业收入373.72亿元，其中产业服务收入132.09亿元，同比增长11.24%。 值得注意的是，华夏幸福环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%。

这也就是说，华夏幸福开始在外埠持续发力。

充分以己度人的好处，还有为区域发展注入动能。 北京、上海、深圳、广州、杭州……中国一二线核心城市在经历了四十多年的发展之后，患上了“大城市病”——有限的空间、资源已经无法承载城市的人口和产业。 而都市圈的建设，很好地解决了这个问题。 企业从拥挤的大都市迁移向更宽敞的卫星城市，不但可以拥有更多的使用空间，也因为地价、房价、招工、供应链等各项成本的下降，重塑了竞争优势，毕竟，成本之于制造业是打拼的根本。

于是，通过华夏幸福大手笔的以己度人，当地区域经济发展也能实现产业的升级换代与经济的高质量发展。 比如浙江，华夏幸福通过针对性开展各具特色的新旧动能转换模式探索，已经取得斐然业绩。华夏幸福通过产业新城模式的打造，在浙江导入生命医疗大健康、智能网联汽车、影视传媒、新型显示、智能制造装备、新能源汽车及零部件、下一代信息技术、新材料、文化创意等十余个高精尖产业集群，切实推动了产业结构优化升级。 比如在嘉善，产业新城围绕无人车研发、测试、系统开发及组装制造，使得驭势科技、新石器、测迅、浙江国芯科技等产业链优势企业已在此落地；生命健康产业园则聚焦产业化，吸引沪杭都市圈众多中小型医疗器械企业入驻，让达普生物、药苑生物、艾吉泰康等企业形成产业合力，成功落地，实现“加速跑”。

并且，随着优质产业不断积聚，嘉善产业新城已引入各类高层次科技领军人才52人（次），其中中国科学院院士2人，中国工程院院士3人，外籍院士1人。 上述等等，只是在浙江一省的产业新城发展案例。 以上，华夏幸福以产业新城为平台，其所做的一切，正在成为都市圈框架内，中国制造产业升级的新动力。 时值中国经济内循环的提出，进一步发展都市圈和城市群的战略意义非同小可。 京津冀、长三角、粤港澳、长江中游城市群、成渝地区经济圈等地区已经开启了大都市圈、城市群的发展过程，其中的红利将高达数十万亿级。 诸如华夏幸福这样的平台化企业，身处红利之中，既能合理安排城市群内部结构，又能促成以超级大城市、都市圈、城市群的多重嵌套、分工协作的新格局，如此决心，可谓任重道远。 以上，结合目前的房地产市场态势，多数房地产企业已经处在转型背景之下，这与中国经济转型的总体判断相符，华夏幸福的平台化价值，可以看做房企转型成功方向之一。

最后，可以预见的是，在大量的资本注入之下，华夏幸福对先进制造业企业、对地方经济、对金融机构的战略价值有机会进一步升级。 毕竟，授人以鱼不如授人以渔，真正的价值，永远出自合作共赢。