[马光远股市分析]三四线危险信号加剧

今年的房地产市场还是挺波澜的，面临着各种内外压力，既要坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位不动摇，同时又要确保市场稳定。所以，你会看到政策上会时松时紧，但话说回来，无论怎样，都是在与时俱进。

所以，调控的作用是非常明显的，只要市场保持稳定，其实就是调控的效果体现。为什么？因为当市场冷的时候，调控会表现出一定的放松甚至是一些利好政策出台，当市场过热时，调控就会收紧。

事实证明，今年政策是先松后紧，但都没有改变房住不炒的方向。后来由于一些城市表现过猛，那紧跟着的调控政策也是及时发挥作用，在遏制房价过快上涨中起到立竿见影的效果。

不信，7月的密集调控终于换来了房价的稳定。

7月份被称为房地产政策的“调控月”，各地房价普遍面临较为严格的管控。国家层面的发声就连续两三次，地方的政策有多少次我都记不清了，调控之严厉和密集，看出调控的决心和力度。

《全国百城房价报告》数据显示，1至7月全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米，同比上涨10.4%。但是我们看，随着近一个月来房地产市场密集调控政策的陆续发力，全国范围“房价过热”城市正在减少，虽然减少数量有点少，但是可以看出减少的趋势，还是非常有意义的。房价过热城市数量在减少，这也说明调控取得了积极成效。

我们在说调控取得成果时，实际上应该看到全国城市严重分化，不再普遍上涨或下跌，看问题也不能一概而论，应该具体问题具体分析，这是购房者最应该注意的。

比如一线城市基本上没有怎么过快上涨，除了深圳，有短暂的房价上涨过快迹象，但是马上就被号称史上最严厉调控给扼杀住了。而二线城市实际上除了少数热点城市表现强劲外，大多数城市还是非常稳定的，甚至可能还有下跌迹象发生。尤其是最近部分二线城市政策收紧后，估计未来市场会降温，对全国具有很好的积极影响。

但是我们再看，偏偏是我经常讲的三四线城市依然是非常不好，别只看表面，三四线城市虽然整体面临去库存压力，但是房价并没有明显下跌，甚至涨幅还超过了一二线城市。

为什么会有去库存压力呢？因为这里的房子没人接，可是哪怕是这样，房价非但没有降，反而还可能超过了一二线城市，这是什么道理？很显然，这是非常危险的信号，这种信号在明显加剧。一旦这种信号出现，它可比一线城市严重多了。

肯定不是说所有的三四线城市都不行，除了政策上的利好撤出外，更重要的原因在于一些三四城市可能最大的压力在于人口的流出，加上缺乏产业和资源的导入，三四线城市遭遇客观因素的影响可能是毁灭性的。

经济学家马光远早就说过，“价格偏低（相对一二线城市）不代表都可以投资，都可以买。大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”“风险可能存在三四线城市！”

除了一些大城市周边或者说都市圈城市群外，很多三四线城市买房就要小心了，不光提醒购房者要当心，同样也要提醒调控也要多多光顾下三四线城市，因为这里的市场过热后的问题要比一二线城市后果更严重。