[马光远看股市]今明两年买房，五年后是“更贵”还是“更便宜”，马光远给出答案

买不起房的人一直盼着房价下跌，未来能够买得起房子；买得起房子的人则害怕房价下跌，担心刚买的房子会发生贬值。过去房价一路上涨，人们不必担心房子会贬值，基本都是放心购买。如今楼市的形势发生了转变，房价开始变得有涨有跌，人们对待买房的观念也发生了很大转变。

对于今明两年想要买房的人来说，现在买房子，未来五年到底会更贵还是更便宜？我们先来看一下如今楼市的现状。

楼市现状

过去几十年，房地产行业发展迅速，房价也一路上涨。过去买房子根本什么担心都没有，买了基本上都是赚的，甚至有专家直言：闭着眼买房都不会亏。如今我们看专家的言论感觉有点不合理，但是在当时楼市的那种形势，买房的确实都没有亏。

如今的楼市发生了改变，房价持续上涨似乎离楼市越来越远，整体来看，全国的楼市已经基本处于稳定状态，从城市来看，大多数城市的房价都是比较稳定的，当然也有少部分局部过热的城市和局部较冷的城市。

有人说尽管年初的时候经历了楼市寒冬，但是楼市很快回暖，未来可能会重回过去的繁荣。但事实上这是不可能的，如今的楼市在很多方面都已经呈现出了降温的趋势，楼市难回过去的“黄金时代”。

01.楼市调控不会放松。

如今的楼市为什么能降温，最主要的原因还是国家对楼市调控的力度不断加大，但是宏观层面的调控只能保持楼市整体上的稳定，每个城市的房价稳定还是要依靠地方政府精准的调控。

现在已经有城市开了一个好头，就是深圳。深圳过去被称为全国楼市的风向标，可以这样说，深圳楼市的火爆会带动其他城市楼市的升温，令所有人没想到的是，在7月15日，深圳却出台了史上最严的调控。深圳出台的楼市调控也给其他的城市做出了一个好榜样，同样楼市火爆的南京、宁波、东莞等城市也纷纷收紧调控。

我们发现未来楼市的调控会有一个趋势：楼市调控不会全国性收紧，而是有针对性地收紧，楼市升温的城市理所当然要收紧调控，楼市平稳或者遇冷的地方就没必要再升级调控。

总的来说，如今楼市调控的力度越来越大，调控的手段也越来越多，楼市很难再回到房价大涨的时代，楼市的“黄金时代”已经成为历史。

02.房子逐渐回归居住属性。

房价大涨的时候，房子更多的是投资属性，不管是炒房客还是刚需，其实盼着房价上涨，房产升值的。现在房价开始逐渐稳定下来，房子的投资价值越来越低，慢慢回归居住属性，这会对楼市产生两大影响：一个是买房的人变少，另一个就是卖房的人变多。

为何买房的人会变少呢？主要原因是房价不再大涨，炒房挣钱的基础就是房价短时间内大涨，房价逐渐会让很多炒房客失去投资房产的欲望，楼市失去炒房客，自然买房的人就变少了。为什么卖房的人会变多呢？大家可以想一下，对于炒房客来说，持有房产的风险很高，一方面要支付房贷利息，另一方面房子的房龄在不断变长，房子其实是在贬值的。能够支撑炒房客持有房产的最大动力就是房价持续上涨，如今这种趋势已经慢慢消失，炒房客自然没有理由持有手中的房产，现在市面上越来越多的二手房就可以证明这一点。

买房的人越来越少，卖房的人越来越多，这也就意味着楼市的供求关系正在发生改变，从过去的供不应求正在转变成供大于求，楼市的发展趋势显而易见。

3.真正的刚需并不多。

我们会发现有些专家认为老百姓对房子的需求量还很大，楼市的刚需还很多，房价还会持续上涨。房改专家孟晓苏在接受中国房地产报采访的时候表示：住房需求始终旺盛，房企应咬定青山不放松。

有一点可能是对的，很多人都需要买房子，现在还有很多城市打工者没有房子，每年也有大量进城的人没有房子。刚需确实还很多，但是其中有些刚需是买不起房子的，正如曹德旺说的，现在买不起，未来也大概率买不起，这些人需要房子，但不能称之为真正意义上的刚需。

现在的楼市，需求量可能确实还很旺盛，但是这些需求量可能并不是真正的需求量，我一直认为，买不起房子的刚需真的不能称之为刚需，房企也不能妄想依靠这些买不起房子的刚需撑起楼市的繁荣。

基于以上三点，未来的楼市很难再次恢复往日的繁荣，一些幻想着依靠炒房继续大赚一笔的幻想可能要落空，基于目前楼市的局势，加上国家对楼市的大力调控，至少定调未来5年的楼市基本是处于平稳状态的。未来五年，房子是“更贵”还是“更便宜”

既然未来很长一段时间房价是处于稳定的，是不是也意味着现在买房子未来一定不会升值也必然不会贬值。事实情况可能并非如此，我们说的楼市稳定房价稳定指的是全国的平均水平，未来房价在整体平稳的情况下会出现不同城市的分化，即使同一城市也可能出现区域的分化，这也就意味着未来不同的房子，他们的升值情况和贬值情况是不一样的。

举个很简单的例子，假如小王在天津买房，小李同一天在杭州买房，可能五年后小王的房子没有升值甚至还贬值，但是小李的房子可能升值很多。即使都是在杭州买房，可能地段好的房子升值了，地段不好的房子会贬值。单纯说五年后房子到底是“更贵”还是“更便宜”本身是没有意义的，因为未来全国的房价不可能都朝着一个方向发展，既有房价上涨的房子，也必然会有房价下跌的房子。

那到底什么样的房子未来才会升值呢？经济学家马光远提出过三个20%的理论：

1、未来中国只有20%的开发商会活下来。

2、只有20%的城市房价有上涨空间。

3、城市中只有20%的房子有投机价值。

关于开发商我们就不说了，首先是20%的城市房价有上涨的空间，其实也就是一些经济比较发达的中心城市或者环境比较好的旅游城市，未来大多数城市的房价是没有上升空间的。城市中只有20%的房子有投资价值，投资者应该牢记这句话，现在真的不能胡乱投资，过去闭着眼买房都能挣钱，现在楼市的情形已经发生改变，但是也并不意味着所有的房子都不能投资，大多数城市都会有20%优质房产是值得投资的，未来也有很大的升值空间。

马光远的20%理论算是很好地解答了未来五年房子会变得“更贵”还是“更便宜”的问题，对于大多数城市（除去那些资源枯竭的城市），都会有将近20%的房子未来会升值，是值得我们投资的，剩下大多数房子是没有投资价值的，并不是说80%的房子都会贬值，只能说一部分可能会贬值，一部分可能升值空间不大。