两次递表,历时215天的港龙中国地产集团有限公司(下称“港龙中国”),终于在

今年6月24日获得港交所的“放行”,成为疫情之下即将在香港上市的第二家内地房企。

但利好释放不到一周,目前正在招股的港龙中国,似乎并不受资本的“青睐”,虽然公司最终的融资情况尚未公布,但截至2020年7月3日,无论是机构,还是投资者目前的认购热情并不踊跃。

是市场遇冷还是小房企不受资本“青睐”？若顺利敲钟,港龙中国在资本市场的估值会有多高？以高杠杆撬动规模的模式,在未来是否可持续？针对上述疑问,《投资者网》联系港龙中国品牌负责人,其回复称：“公司处于上市静默期,尚不方便回复相关信息。”

招股书显示,港龙中国从常州起家,有着13年发展历史,是江苏一家小房企,专注开发主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业,业务覆盖长江三角洲地区周边城市,包括江苏省常熟、盐城、南通,浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴,上海以及河南、贵州省多座城市。

1 发售反应“冷淡”

2020年内地房企赴港上市的热情依旧不减,但真正顺利过会预备上市的目前仅有两家,港龙中国就是其中之一(另一家为汇景控股,股票代码09968.HK)。2019年10月22日,港龙中国首次递交港股主板上市申请,经历6个月上市未果后,今年5月12日公司再度递表,不到一个月的时间,港龙中国通过聆讯,预计7月15日正式在港交所上市敲钟。

关于上市募集资金的用途,港龙中国计划将部分现金及现金等价物等用作(其中包括)土地收购成本及潜在开发项目的资金,及部分现有项目开发的建筑成本。

据《投资者网》了解,港龙中国此次预计在全球发售4亿股,其中国际发售股份数目3.6亿股,香港发售股份数目4000万股,整体比例9:1,招股时间6月29日~7月3日、招股价3.6~4.1港元、入场费4141.32港元。

由于国际发售部分目前情况尚未公示,但从香港资本市场的认购热情来看,无论是机构还是投资者,态度似乎都比较理性。截至2020年7月3日, 辉立证券、第一上海、耀才证券、利弗莫尔、uSMART、信诚证券等六家券商合计认购1361万港元,以最高4.1港元/股计算,约占香港公开发售的1.64亿元总额不到1%,这意味着港龙中国的上市,香港资本市场这边并不“青睐”。

“一般情况下,企业上市招股国际配售和公开发售的比例普遍在9:1,前者主要针对机构投资者或资金量庞大的个人投资者,若国际配售获得超额认购,说明企业获得较多机构认可,对于上市表现来说是利好,相反,公开发售足额但国际发售不足额,或者两者在资本市场认购额均较小,上市大概率会出现破发。”香港某投行人士告诉《投资者网》。

目前,港龙中国有两名基石投资者,李家杰全资拥有的Successful Lotus Limited,以及中信逸百年资本有限公司控制的YBN International Holdings Limited,两者同意认购合计8000万港元,占全球发售5.2%,占比依旧较小,可见,小房企港龙中国在资本市场激起的浪花不大,整体认购热情也不踊跃。

同时,上市后估值方面,星展银行香港研究部中国房地产业分析主管王丹表示,目前已上市的地产股PE都不是很高。基于当前环境,房企若想上市获得好的融资额及对价并不容易。按照2020年的房地产行业内房股5倍左右的PE来看,新上市房企可能会基于同等可比上市房企的估值再打一个“折扣”,由此推测,新上市房企能达到的估值水平将比较有限。

另一位香港资本市场人士也表示,“以港龙中国这样的区域房企,同质化类型太多了,从估值角度,最多可能有3-4倍PE。”

截至7月3日9时,港龙中国的认购已结束。7月14日将披露中签情况,预计7月15日在港交所敲钟上市。

2 净现金流-67亿、负债287%

和多数冲刺规模的房企相似,港龙中国走的也是举债扩张的路线。

2018年以来,港龙中国开始进军上海、河南、贵州省内等多座主要城市,截至2019年末,公司权益土储544.4万平方米,分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市21个城市,其中江苏和浙江分别占72%和21%,整体布局较为集中。

2019年港龙中国第一次突破200亿大关,实现合约销售额234亿元,物业开发及销售收入、净利润分别为19.78亿元、4.7亿元,营收三年复合增长率为113.5%,由此可见,快速扩张带来的规模效应正在凸显。

今年以来,港龙中国除了在江苏无锡、海门等地拿地外,4月至6月内,公司还三次落子芜湖,首次布局安徽,全国化步伐加速,这意味着,继去年实现一番规模增长后,港龙中国的扩张态势仍在延续。

但令人担忧的是,规模更上台阶的港龙中国,其背后隐藏的债务问题也逐渐暴露出来。截至2019年末,其资产负债率已由2017年的98.8%上升至2019年的172.6%；2020年一季度末,该比重进一步上升至287%。从中指研究院发布的2019年内房股资产负债率均值的75.5%来看,港龙中国的负债率明显居于行业高位。

中原地产分析师卢文曦向《投资者网》表示：“对于排位偏后、规模较小的房企,低利率融资渠道基本很少,一般都是走银行、信托等融资,整体利率较高甚至突破10%,融资渠道单一局限,最终导致其债务规模不断上升,因此,小房企除了踏实经营、小份额操盘外,其实可以多和一些规模房企进行合作开发,或者与同等体格或者类似体格的房企相互抱团取暖,以减少自身的经营压力。”

截至2019年,港龙中国借款总额(包括银行贷款和其他借款)28.53亿元。其中,将在一年内到期的借款约有11.44亿元,公司在手现金及现金等价物为10.52亿元,账面现金不足以覆盖年内到期债务,2019年经营现金流量净额录得-67.56亿元,可见,港龙中国整体资金压力较大。

面对举债扩张、资金压力,在如今规模效应愈发集中的房地产行业,小房企港龙中国的未来将何去何从？

“小房企由于自身资金有限,经营方面选择集中精力精耕城市,反而能促进业绩稳步提升。与其广撒网式外延扩张,小房企不如集中优势进行布局,如,布局长三角区域,在有竞争力的城市进行深耕,积累资源和经验,最终在不断精耕城市及增强实力的基础上,扩大规模、提升业绩。”卢文曦对此表示。