[管清友股市分析]房价出现恢复性反弹在意料之中

房子永远不嫌多，房子永远会更贵吗？

姚长盛：深圳为了治理高房价，现在又出现了新的对房地产的约束，这跟后疫情时代经济的整个逻辑也保持了一致，二位对现在整个楼市是怎么判断的？

朱宁：深圳这次的情况，进一步印证了过去一两个月复产复工过程中，大家觉得如果还有一个能让无论是投资者还是企业觉得心里有底的东西，那就是所谓一线城市或一线城市核心区的房子。

原来我越来越觉得刚性泡沫的“刚性”真是杠杠的，这个预期简直是信仰的高度了，我们既可以说它是资产的稀缺，又可以说在这个稀缺前提下，大家会觉得过去这20年成功的经验，当然也有一些人可能是失败的教训和遗憾，都表明了房子永远不嫌多，房子永远会更贵。

姚长盛：你认同这个观点吗？

朱宁：咱们认识比较久了，我从三四年前已经开始旗帜鲜明的讲泡沫了，我觉得这事现在已经超出了地球人的想象能力，过去咱们只是说中国房价贵，怎么个贵法？相对于咱们中国人的收入有点贵，相当于中国的租金有点贵。现在已经把它拎出来，从绝对价格来讲，我前一阵有朋友从欧洲回来，说现在是绝对价格（贵），咱们不要说最核心的地区，就说整个上海市和整个伦敦市，上海的房价很可能比伦敦的房价都贵。

所以从这个意义上来讲，我觉得我们仍然得回归到两个问题：第一个问题是，是不是这次真的不一样，我们每次在泡沫里总是不停地问这个问题，虽然每次历史都说它不一样了，事后证明都没什么不一样。

第二点确实得说，从这次抗疫的过程中可以看到，咱们在很多时候集中力量办大事，集中力量多办事的方面和其它任何一个国家相比有巨大的、无以比拟的优势，这个优势既可以说是房价持续上涨的原因，也可以说是房价永远不下跌的保障。

而在这么重要的资产类别里，只要不下跌，那它就一定上涨，为什么？你想想，只要不下跌，投资简直比在银行存款还安全，有时候小支行你还担心它的安全。但房子不下跌，过去十年涨了至少十倍，简直天下没有见过这么好的投资，虽然我很难理解，但我也很容易理解所有急切购房者的心情。

姚长盛：中国房地产是信仰级别的，不管调整到哪个地步，如果你用火枪去点燃它，大概只需要一周。尤其是一旦让二手房出现热闹，让法拍房出现热闹，只需要一周时间，而传导，从新房往二手房传导最容易，从土地往新房传导也最容易，这个信仰一直没有变。

每次提房住不炒的时候我都在说，什么时候这个信仰变了才能发生变化，恐怕这才是长效机制最好的心理机制，如果这个没有变，这个长效机制从心理基础上是完全改变不了的。与其我们说这次是不是不一样，我们其实应该说这次是不是一样，我们现在听到的又是熟悉的剧本、熟悉的演员，开始演熟悉的剧情。

房价出现恢复性反弹在意料之中

管清友：房价这事儿我觉得完全是可以理解的，以往我们分析的因素似乎一个也没少，就像长盛老师讲的，演员、剧本、导演似乎没太大差别，大家知道从2017年这一轮房价的高点到现在，即便是核心城市的房价也出现了不小的跌幅，当然你算城市的平均涨跌幅其实意义不大，2020年伴随着应对疫情的干预政策和宽松政策的启动，房地产作为重要的资产，它的价格出现恢复性反弹在意料之中，去年年底我们还不知道有疫情，我们就知道今年房价肯定会有反弹。

分化肯定越来越严重，一个城市不同的区块之间的分化会很严重，不同城市之间的分化就更严重了，即便是北上广深这样的一线城市分化也很严重，你会发现2015年以来房价上涨最先都是深圳启动的，也说明这个城市资本最集中、市场活力最强，每次北京都是排最后，因为它管制最严，市场化程度不如深圳这么高，所以它总是最后跟上来。

这轮房价的涨幅参照系应该在2017年的高点，我也不知道会不会超过高点，反正有个参照系，可能会超过也可能大概像2017年的高点，但至少我估计很多城市会达到2017年的那个高点，同时在出现我们看到2015年到2017年这轮房地产价格上涨周期的涨幅我觉得不可能，再怎么想、再怎么急，你会发现从货币环境到监管环境再到人们的购买力，其实都没有那次那么猛烈、强烈。

最后我想回应一下朱老师刚才提到的关于绝对价格的比较，我们自己也做过一些研究，虽然房价收入比、房价租金比不是特别好的指标，但大概也能看出一些端倪，我们用这个指标和国际市场上的一线城市相比，比如伦敦、巴黎、法兰克福、纽约等城市相比，再跟发展中国家的城市比，比如东南亚这些国家的首都或大城市，比如河内、胡志明市，包括菲律宾的马尼拉，发现两个很有意思的现象：一是发展中国家的这两个指标普遍高于发达国家的城市，这个可以理解，因为经济发展不平衡；二是中国几个主要城市两个指标确实排在前面，中国城市排在最前面的还是香港，我看现在深圳大有超越香港之势。

对不同投资者来说核心资产有不同的定义

姚长盛：你能简单总结一下优质资产是什么吗？说两项就行。

朱宁：说两个吧，我觉得一是稀缺性，所有稀缺的东西，现在是钱多资产少，所以只要是少的东西，即使它再没有价值，即使它再荒唐，仍然会有人追捧，这是最重要的第一个标准。第二，在这段时间大家相对投资情绪还比较紧张的时候，还是流动性差的，虽然长期很看好，但短期没有人愿意接盘的一些项目，无论是公司股权还是房地产，甚至是一些矿产项目。

管清友：其实说不同的标准，大家有不同的看法或者不同的定义。比如买中国的消费股，买美国的科技股，你也可以说买最稀缺的、最核心的资产。我觉得这里头有一个非常重要的考量，你是以什么样的资金量、什么样的投资水平、什么样的风险偏好去看核心资产，绝大部分人应该是选一个风险收益相对比较适中、性价比比较好的核心资产。在中国来讲，中国老百姓能想到的就是核心大城市的房子，没有比这个性价比更好的（资产了），没有之一。

买股票，茅台，对不起，茅台尽管也是核心资产，没问题，我们可以把它列入核心资产里，但因为他的投资水平就这样，他承受不了市场的波动，可能他在茅台大调整的时候又早早缴枪了，可能在茅台高涨的时候抄底，抄在山峰上接盘了。其实对不同投资者，核心资产的定义是不一样的。