在舆论的质疑和偏见中,蛋壳公寓最终还是上市了。
北京时间2020年1月17日晚,蛋壳公寓(DNK)正式登陆纽交所,发行价13.5美元,随后下跌3.7%,尾盘拉升回13.5美元,总市值24.78亿美元。
野蛮生长、疯狂扩张、持续亏损、频频爆雷、政策风险……公众对以蛋壳公寓为代表之一的长租公寓行业印象并不友好。又因此前青客公寓上市表现不佳,业内人对蛋壳公寓没有太多期待。
长租公寓们为何要流血上市？上市后将给行业带来什么？
证券时报·创业资本汇记者此前采访了解到,国内的长租公寓从运营模式上可分为两种,一种是“集中式”,即利用闲置的商业地产进行独栋运营；另一种是“分散式”,即从业主手里获得零散的房源,进行装修改造、配齐家具家电后转手出租,赚取房租差价和管理费等。蛋壳公寓就属于第二种。
蛋壳公寓成立于2015年,旗下有蛋壳公寓和筑梦公寓两个品牌。蛋壳公寓的一名业务员告诉记者,公司通常会选择格式规整的房源,与业主签订的租赁合同一般为4-6年,再以单间的形式出租给租客,与租客的租约一般为一年。
在房价居高不下、政策上鼓励发展住房租赁市场等多重因素的带动下,蛋壳公寓抓住了长租公寓行业的“风口”。招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入了13个地区,公寓单元数量从2015年的2400间猛增到2019年9月底的40.7万间,不到四年时间增长了166倍。公司营收也从2017年的6.6亿人民币增长至2018年的26.8亿,2019年前9个月更是实现50亿元人民币的营收,较2018年同期增长了199%。
但是,蛋壳公寓却增收不增利,甚至出现严重亏损。招股书显示,2017年至2019年前9个月,公司净亏损分别为2.7亿、14亿和25亿,两年多净亏超40亿。同时,公司报告期内经营活动的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。
并且,招股说明书进一步表示,公司未来将继续扩大公寓网络和服务范围,改善公寓质量,以及开发技术系统以支持规模增长。因此,预计成本和费用将继续增加,并预计会产生额外的销售和营销费用以及一般和管理费用,这意味着,蛋壳公寓未来几年都难言盈利。
一边是持续的跑马圈地,一边又是有增无减的亏损,蛋壳公寓一直都在烧钱扩张,钱从哪里来？据了解,“租金贷”和预收租户的房租,在长租公寓企业发展扩张中起到关键作用。
蛋壳公寓招股书显示,公司与租户签订合同时,会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后,向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款,申请成功后,银行将贷款一次性打给蛋壳公寓,租户每月向银行偿还贷款,蛋壳公寓则定期向房东支付租金。
这样,蛋壳公寓就可以提前收到尚未支付给房主那部分房租,进而缓解企业的资金压力,有更多的资金用户与扩展房源。蛋壳公寓在招股书信息显示,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓上使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和 67.9%,在长租公寓市场处于比较高的水平。
另一方面,蛋壳公寓一直有风投资金的输血支持。查看蛋壳公寓的融资纪录,在成立之初,公司就拿到了数百万元人民币的天使投资,2017年6月份完成了上亿元人民币的A+轮融资,2018年完成1.7亿美元B轮融资,2019年3月完成了5亿美元C轮融资,以及新近在招股中披露的1.9亿美元D轮融资。目前,老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份,蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。
力挺蛋壳公寓的愉悦资本创始人刘二海表示,“对蛋壳来讲,大家倒不怀疑它能盈利,我们作为投资人也没有提过‘数量上实现什么样的超越’,但是我们对一个事一直盯的特别紧,这就是品牌。行业的评价、各种维度的考察,你的服务水平确实是顶级的,这个是我们最看中的指标。当然,规模要相当,但是不能光追求规模,同时要把服务的品牌和质量做起来,这是长久之计,否则我觉得不会长久生存下去。”
有分析师指出,按照蛋壳公寓未来的扩张计划,还需要大量资金的支持,而过去募资的钱已基本消耗殆尽,银行、保险等长线资金也越发难获得,上市在某种程度上就是“救命稻草”,借此获得更多资金才能进一步扩张。
如今长租公寓的行业现状是,入局者将盈利的希望寄托于规模化效应,但盲目追求覆盖率又让长租公寓服务商陷入泥潭：房屋高收低租、装修成本只增不降等问题使得企业大幅亏损,同时带来了巨大的资金压力。
而在租金贷问题引发了不少乱象之后,2019年12月25日,住建部等六部委发文要求对“租金贷”乱象作出整顿,要求在住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这个租金贷的红线,砍断了长租公寓很大一部分的收入来源,无疑将进一步加重长租公寓的资金压力。
上市真能解困？前有青客公寓,后有蛋壳公寓,长租公寓企业上市后的融资之路好走吗？据了解,就去年11月上市的“长租公寓第一股”青客公寓而言,其上市之后在数月间,便经历了募资规模和股价的两次“腰斩”,上市之后也出现押金难退、强制降租金等扩张后遗症。
蛋壳公寓之后,长租公寓会再次迎来第三股吗？有业内人士认为,长租公寓的2020年依然会比较艰难,风险依然比较大。该人士指出,原来的爆雷风险主要是一些小企业,现在大的企业风险也比较大。对长租公寓来说,上市可能是一个短期内解决资金流的问题,但是估值都不会太高,上市期的压力也比较大。此外,目前市面上融资也不一定会很容易,但是未来机会还是比较多,长期来看还是向好的,短期内要消化过量的供给,以及消化全面的杠杆,因此,长租公寓们需要时间。