[叶檀看股市]政策加持 外资看好！现金小霸王 怎么就成了欠钱钉子户？！
今天，国常会再次明确：改造城镇老旧小区，要加速了！
今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
改不了的，就只能推倒重建了，被称为旧改专家佳兆业，跃跃欲试。
过去几年，旧改项目一直是佳兆业的主力供货渠道。
2019年，佳兆业实现合约销售额（权益）881.2亿元，其中旧改就贡献了334.86亿元，占比38%，创下近四年新高。
旧改占地的4000万中，深圳及大湾区旧改占地面积达到了99%！当之无愧的“粤港澳大湾区旧改之王”。
双管齐下 顺利起飞？
佳兆业最近真的是运气来了挡也挡不住。
不知道大家是否还记得刚刚发布的大文件：
4月9日，发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出“督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市，全面取消落户限制，进一步促进劳动力和人才社会性流动。”
3月30日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，表明要进一步深化户籍制度改革的精神。
可以预料的是，未来，户口“套不住”人了。谁能发展得好，谁就能具有对人才的天然吸引力，这也肯定会造成最后强者愈强的局面。
而毫无疑问，中国经济最具活力的长三角、珠三角地区，未来必然是有显著人口增量的区域。
佳兆业素来有大湾区旧改地主之称，除了旧城改造，地产开发是他的另一个车轮。
在过去两年中，佳兆业这个最新排名29的房企，却拿下了珠三角土储的第四名。
数据：珠三角土储前十强（2018年4月-2020年4月）
2018年4月至今，佳兆业位列珠三角TOP榜第四，累计获得土地299.74万，主要以广东广州，广东东莞，广东深圳，作为其珠三角主力土地储备，分别土储面积为181.9万，51.2万，22.3万。
佳兆业土地布局横跨两个一线城市的同时，手中握有多处中心城区地块，旧改项目虽然不及新建住宅去化快速，但后期收益往往一骑绝尘。
还有一点：2019年，大湾区市场合约销售占佳兆业总销售的60%。
深耕大湾区，佳兆业是当之无愧的地区一霸
不得不服 太会买了！
截至2019年年底，佳兆业共有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%！
深圳可以说是落户政策最宽松的一线城市了，这种吸引力，毫无疑问意味着未来发展的蒸蒸日上。
深圳就是佳兆业的主力战场。
过去一年，佳兆业旧改土地就迎来了集中释放，其中深圳项目就高达6个。
深圳的6个项目，分别位于福田区、龙华区、龙岗区、宝安区及光明区，这意味着佳兆业“霸占”了深圳的各个行政区。
从质量上来看，旧改土地有多处位于中心城区地块，单价和去化率双高，通俗点来说，不愁卖。
体现在财报上，这是毛利率高于同行。
2019年，佳兆业毛利率维持在28.8%，处于房企高位。
借新还旧 风险几何？
虽然是地区霸主，但却没能逃得过负债高企，亚历山大。
2019年，佳兆业业绩很亮眼：
全年营收创新高达480.22亿元，同比增长24.07%，归母净利润45.94亿元，同比大增67%。
账面现金流更是达到了370亿元，比2018年多了140.76亿。
不过，账上躺着370亿现金的佳兆业却是个借钱大户。
资产负债率却居高不下，一直维持在80%以上，2019年才略有下行，为79.44%。
目前，除恒大、万科、碧桂园等千亿市值的头部房企资产负债率在80%以上外，其余大部分中小规模的房企平均资产资产负债率在60%左右。
此外，今年，不到两个月（1-2月），佳兆业就先后发行了共计12亿美元的优先票据。
2020年1月8日，佳兆业发行了5亿美元的优先票据，票面利率高达10.5%；
7天以后，1月15日，佳兆业再度发行3亿美元的优先票据，票面利率为9.95%；
到2月13日，佳兆业又发行了4亿美元的优先票据，票面利率6.75%。
但是，为什么现金充沛的佳兆业还要不断借钱？
这大概率是因为，旧改和普通的房地产开发不太一样，需要支出巨额的拆迁成本。
再加上虽然账上370亿，但其中有60.16亿元的受限资金，1年内到期的短期负债为318.9亿元。
此外，业内人士对旧改的风险认识普遍为，长达5到8年的项目开发周期，周转速度太慢，让旧改资金沉淀周期过长，现金流要求非常高。
所以，要想跑起来，还是只能借！
此外，按照会计准则，尚未开发的住宅用地，账面价值不能重估，即便土地价格大幅上涨，如果没有开发销售完毕，仍然不能转化为当期利润。
虽然手上的地处于中心区域，价值高，但是不能体现在财务报表上。
这也是佳兆业账面负债率较高的一个重要因素。
总而言之，当下的佳兆业，手持两大利好，简直是喜上加喜，虽然现金略有压力，但总体还是向好趋势。