[叶檀看股市]耳光响亮！万科为啥要打“前掌门”的脸？

人在江湖身不由己，心口不一可以理解，万科年报里，藏着“秘密”！

3月17日晚，房企龙头“万科”发布2019年业绩报告。 年报显示：

万科2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%； 归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.10%。

成绩出炉，利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未达成目标！ 市场情绪不太满意。 当天夜里，多个社交平台挂出“万科经营绩效不及预期”，股民之间展开激烈讨论。 隔天开盘（18日），万科“领跌”地产股票，截至当日收盘，万科A股跌6.44%，走出半年内股价新低，万科H股跌11.42%。 此外，当日新城控股、泰禾集团、保利地产、华发股份等跌幅均超4%。 截止发稿（19日），万科A股仍未翻红，收盘报-4.07%，房地产依然全线下挫。

万科的2019，真的那么糟糕？ 不尽然！万科一向以“稳健”著称，此次的年报同样中规中矩，绝不能算“差”！ 当前市场风声鹤唳，龙头房企释放“悲观信号”，这顿“打”迟早要来，谁挑头根本不重要。 那么市场悲观情绪何来？ 我们翻阅年报后，不但找到了“答案”，还发现了万科不为人知的“大动作”！

年报里的“大动作”

万科很“保守”？我看不一定！

非常有意思的数据：

2019年，万科的市场营销与销售人员大幅增长了近4倍！

具体来看，从2018年年末到2019年年末，万科的销售人员从1140人增长到了5589人，占总员工的比例更是从9%上升到了28.9%。

数据：2018年年末万科人员构成

数据：2019年年末万科人员构成

其实，早在2019年上半年，万科在人员方面的扩张就开始了，相比起2018年年末，半年内，万科的员工总数增长了近8000人。

要知道，2019年上半年，房地产行业正是落实“房住不炒”的时刻，各地都出台了政策跟进，房地产企业日子不太好过。

于是，2019年上半年，除了万科和另外一家以狼性营销闻名业内的C房企，TOP5的房企（排除一家没有公布数据的），员工数量都减少了。

这样“激进”的万科，似乎与我们认识的他，有些不同。

当然，这可能也与万科多布局一二线城市有关。

2019年上半年，房地产市场虽然受到了宏观调控，但是城市之间的分化还是比较明显：一线城市成交规模同比大幅增加，三四线城市降幅最为明显。

不过，销售人员的增加并没有带来业绩的同步增长。

万科CEO祝九胜在线上业绩交流会上指出，在营收增长方面，万科所取得的成绩并不是理想水平，但万科要做的是“增长质量”，即做好产品服务，持续提升管理水平，注重ROE等。

简单来说：万科业绩不及预期是为了提升增长质量而付出的代价。

外界看来，万科是地产界“稳健”的代表。

布局一二线城市的万科坚持“不拿地王”、“不囤地、不捂盘”，比起业内的高杠杆拿地，万科的资产负债率更是行业最低水平。

但是，也就是这样的万科，在一年内猛增了四倍销售人员！不是为了卖房子，谁要这么多销售？

不得不说，万科一边说着不要，一边暗自努力的样子，真是让人心疼。

预期何来？ 所谓万科的“不及预期”，源自过高的期望。 19年11月，万科的创始人王石表示，还有两个月，万科的年报就要出来了，根据我掌握的信息，公布的年报非常好。 “非常好”三个字，带来无限遐想，而两个月后，万科真的带来惊喜。 万科业绩逆市高增长，行业第一！20年2月5日，万科发布1月经营数据，公司 2020 年 1 月实现合同销售金额 549.1亿，同比增长12.34%； 据克而瑞榜单，万科开年业绩行业第一， 名列前茅。

另外拿地方面，虽然不多，但很精。万科1月分别在上海、南通、太原、重庆等地，获取6个项目，均位于一二 线城市，合计69.7万方，耗资22.74 亿。 开年业绩亮眼、王石的“非常好”，“市场预期”在这两个佐证下，已经飞到天上。 但理性来看，两个佐证都来自“黑天鹅”之前，所以“市场预期”并没有将疫情影响考虑在内。 于是，市场投资者的“预期”，企业经营者的“策略”，发生错位。 年报的三个“槽点”：“利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未完成”都能找到解释。 首先，利润增速下滑、分红比例下滑，是为2020留点“余粮”。 年报显示，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.10%。

单看数字确实令人“失望”，17年利润增速同比是 33.4%，18年利润增速同比是 20.39%，甚至在19年三季报上，这个数字还是30.43%。 相比之下，年报中的 15%确实会造成心理落差，但如果将“疫情”影响考虑在内，经营者出于平稳业绩考虑，应该给2020年留点余地。 据相关人士透露，万科大概隐藏了60亿利润用来平滑2020年业绩。

相关网友也发帖表示，要当股东，而不是当股民，两者区别在于，股东赚的是企业发展的钱，股民赚的是市场波动的钱。 其次，竣工面积未达成目标，根本构不成“看空”原因。 万科年报显示，竣工面积同比 9.1%，完成年初计划的98%。

竣工面积未达成，并不代表房子没建完，而是反映了19年的调控影响。 地方调控两手抓，一手是抓房企销售价格，另一手抓网签登记量。 简单来讲，地方政府根据网签登记量，判断需要进行调控，所以限制一部分销售许可证的发放，这个限制，比方说是价格超过3万/平的新房。 那么当地房企销售价格超过3万的新房，就拿不到销售许可证，进而也不会发放竣工许可证，所以在账面上，这些面积自然属于未竣工。 总结来说，这是被调控影响的统计数字失真而已，并不代表房企本身的经营问题。 以上，就年报来讲，万科中规中矩，代表了房企2019的“平均线”。 不得不说，这条“平均线”的提前公布，为之后房企“趟了不少地雷”。

最后， 万科作为市占率达到4%的“龙头房企”，一定程度上代表了整个行业的走向，就各地疫情后对房企的“帮扶”政策来看。

2020是喜是忧，还犹未可知，不必过度悲观！