[叶檀看股市]5年百倍增长 蒙眼狂奔！突遭“黑天鹅”致命一击

说起江西，外地人都要愣上一愣。 也不怪人们都是这种反应，实在是江西省太过透明，缺乏存在感。 在房地产狂飙突进的年代，有个新生的房企在江西诞生了，就如这个省份一样，长时间保持透明。 直到它以一匹黑马的姿态出现在所有人的眼前。

2010年，新力地产悄无声息地在江西南昌成立了。

这家江西本土的小房企，花了足足两年时间，才推出它的第一个项目——新力·帝泊湾。

它这“南昌第一枪”打得非常漂亮，也给它带来了可喜的成绩。

一个项目直接收入一个亿！

经此一役，这家小房企一鸣惊人，迅速布局南昌各大热点区域，开始了制霸江西的道路。

来得早不如来得巧。

原本南昌的房子均价不到五千，15年到17年房地产大牛市，房价一路狂奔，直接冲破了万元大关。

新力也就顺势而起，在这段时间里规模迅速增大。

南昌第一！江西第一！新力地产一年一个大变化！

当然，只在江西布局的话，那么，新力必然会和江西省一样，继续成为人们眼中的小透明，没人会多在它身上停留视线。

一个本地房企，做得再大，又如何？

2016年，新力走出江西，进入了广东，选择惠州作为第二个落脚点。

一年内，新力销售破百亿，跻身百强房企，第二年，销售又创新高，直接达到了四百亿规模。这时候，它在惠州房企中也成了数一数二的。

惠州作为深圳的后花园，承接了大量的溢出需求。

选择惠州，新力算是选对了路！

也就是这一次，人们终于注意到了这个从南昌起家的小房企。

既然惠州和南昌都取得了这么好的结果，在规模为王的房地产业，冲击千亿就成为了新力顺理成章的选择。

2017年6月，新力将总部直接搬到了上海，全国化布局开始。

然新力的大部分项目还在南昌和惠州，但是，从14年到19年，五年之间，销售额从八亿变成了接近987亿。

离千亿房企咫尺之遥！

五年超百倍的增长，让人跌破眼镜！

更加厉害的是，2019年11月15日，新力地产敲钟港股，成为江西省第一家上市房企！

不只是新力，一大批中小型房企在前几年都冲得非常猛。

即使我们常说，房地产的黄金时期已经过去了，但是这些房企靠着“高周转、高杠杆”这个法宝还是迅速起来了。

什么是高周转？

简单来说，就是拿地、施工、销售，整个过程高速运转，资金回笼后又开始拿地、施工、销售。

周而复始，不断地铺开项目，让自己的销售规模持续高增长。

在这个不断循环的过程，有一条始终不变的主线：钱的高速运转！

说的专业点叫“现金流的高速运转！”

本质上，房地产就是一个现金流游戏而已！

但是，房企经营有一个规律：绝大部分买地的钱是借的，销售额的高增长必然建立在拿地金额高增长的基础上，所以几乎必然带来高杠杆！

根据新力地产招股说明书的数据，2016—2018年以及2019年前4个月，净负债比率（衡量房企杠杆）分别为190%、270%、240%、 310%。

行业的的平均杠杠是多少？80%—100%之间！

新力地产杠杠水平是行业的数倍！财务风险不小！

高杠杆带来的现金流紧张，如何解决？

靠高周转之下高速运转的现金流来解决。

所以，“高周转”和“高杠杆”相互支撑、相辅相成的！

但是1月下旬，疫情突至，整个地产行业瞬间“冰封”，估计到3月房地产销售仍将难以恢复正常。

此时的新力地产，就好比，在高速公路上唱着歌飞驰而过，突然前方被拦住了，只能踩下急刹车。

至于踩刹车后会如何，就要看自己之前开车的速度有多快了。

开车开得贼快的新力地产，危机来了！

在疫情到来之前，它的净负债率就达到了百分之三百，本来靠着高周转来过日子，结果现在停工这么长时间，光每日烧掉的运营资金，让它受不住了。

咱们来看看新力地产的销售情况，一点儿都不出意外。

今年一月份销售了50亿，去年一月则是55亿。看上去相差不多，那是因为前面疫情还没爆发出来。

看看二月现在各地的防疫情况，很明显，二月份基本上凉凉了。

即使新力地产的大多数项目在江西，江西在10日就复工了。我们也不信这时候会有人冒着风险去售楼处购房，何况还是疫情较为严重的江西。

情暂时还没结束，接下来的日子，到底该怎么办？

疫情给中小型房企带来致命一击。

不少房企欲哭无泪，咬紧牙关开始自救。

无论是线上卖房还是无理由退房，全部是房企们自救的方式。

从现在的情况来看，截止今日，非湖北地区新增确诊病例13连，连湖北的新增病例数相比巅峰已经大幅回落了。

我们完全可以认为：疫情不久就要结束了！

对于中小房企来说，只要能挺过这两个月就能迎来温暖的春天。

地产界有句话：土地是硬通货。

只要土地储备优质，房企就不用怕，实在不行卖点项目就能周转过来！

新力地产，过半的项目在省会南昌，还有一小半在惠州，这些城市购房需求很好，土地储备质量不成问题，同时，截止到19年4月，土地储备数量足够三年的开发需求。

同时，近日，南昌出台了土地新政，可以延期缴纳土地出让金等，帮助用地企业渡过难关。

这条政策一定程度上缓解了房企的现金流，对新力地产来说，是一个好消息。

所以，新力不慌，虽困难重重，但渡过难关不成问题！