[叶檀看股市]楼市抬头！有人却哭了 房地产太残酷！
在大众印象里，过去40年，房地产行业躺着就能赚钱。
受政策红利加持，无需技巧，也没有文化，无非是拿地造楼，然后卖掉。 然而，想象中的房地产赚钱很简单，但在现实中，往往越简单的东西，就越残酷。 就像呼吸，每个人都觉得呼吸很简单，但多数人不知道，为了维持呼吸这种本能，自己的身体付出了多大代价。 房地产行业同样，2019年600余次调控下，有些房企捷报频传，也有些房企没入谷底，其中差别，可不只是运气那么简单。 19年的最后一天，新昌集团被港交所摘去上市公司头衔。 本来，大风大浪之下，倾覆几艘小船，不是什么新闻，但新闻中的新昌集团，可是有着近80年经营历史的老牌建筑商。 据统计，中国集团企业的平均寿命仅7.5年，能连续经营80年以上的企业只占0.13% 新昌集团的行业地位，就算如今的万科、恒大、碧桂园，也要亲口叫一声：“师尊”。 那么，新昌集团究竟发生了什么？ 原来他“身处最好的时代，却吞下了最凶的毒药”。
股权混战中 一剂猛毒灌下
新昌集团控股有限公司，曾经的港股代号0404.HK，始建于1939年，1972年登陆香港资本市场。 在超过半个世纪的经营历史中，营造的工程，超过五百项，其中不乏享誉世界的建筑物，巅峰时期，拥有50余家子公司，实打实的一头地产巨兽。 第一任创始人叶庚年卸任后，近70年时间，公司股权几经流转，势头不减，其中大比例持股的，不乏杨受成、郑裕彤等香港金融巨鳄。 直到2007，潮汕巨商朱树豪斥资7.04亿元入主新昌集团控股，此人踏中改革开放红利，一手建成世界第一大高尔夫球会，还为北京申奥成功助过力。 如此一位时代骄子，入主后，邀请王英伟担纲左右手，任集团董事兼常务副主席。 王英伟何许人也？其人早年从政，后来经商，在恒基中国做过董事总经理，在瑞安集团当过常务总裁，最得意的，一手操盘“上海新天地”的落成。 如此一人，履历亮眼、学贯中西、脉通陆港，但同时，也包藏着一颗“狼子野心”。 2011年2月，朱树豪身体抱恙，辞去新昌集团主席职位，由其儿子接任。 谁知，朱树豪的第二代，只想专注发展高尔夫相关业务，无心接管公司主业
同年7月，新昌集团斥资32.48亿港元收购一家名为“新峰”的公司，交易完成后，加码配售19亿股新股，名头是集资29亿元用于发展两块地皮。 据股权穿透，“新峰”的股权，大比例由王英伟间接持有，一场股权混战随即展开。 在这个时间节点，朱树豪因病辞世，上述交易完成，王英伟吞下新昌集团28.8%股权，而原新昌掌门人朱树豪家族的55.5%股权，被大幅摊薄至10.4%。 然而，就在朱树豪的二代，展开股权反击参与混战的同时。 一剂猛毒，被灌进新昌集团的口中。
星悦南岸” 充满希望 2011年，香港房地产市场，正在经历第2轮上涨周期，私人住宅售价反超1997年高峰。 这是最好的时代，对岸的内地，地产市场同样在经历“黄金时代”。 但与香港相比，内地的房地产始终处于价值洼地。 港资腰包鼓鼓，没有理由拒绝这么一块“富矿”，于是这一年，新昌集团耗资18.28亿元港币，拿下辽宁省铁岭市一幅1.8平方公里的地块。 相对于如火如荼的南方地产市场，当时北方的地皮价格，似乎大有上涨空间，新昌集团认为这是绝好的投资机会。 铁岭新城，始建于2006，总面积22平方公里。累计投资260亿元，建筑面积700万平方米，新昌集团在这里，准备了一场“降维打击”。 按照计划，新项目将包含零售、娱乐、观光旅游、酒店、国际学校、水上乐园、住宅、办公楼及会展设施的综合体项目，项目取名为“星悦南岸”。
“星悦南岸”落成后，将成为东北地区首个全年营运的水上娱乐设施。 如此剑走偏锋的项目规划，新昌集团的王英伟显得很有信心：
“如果整个大的商业模式能成功，我相信会有很多二三线城市来找我，就像当年我做了新天地，每个城市都让我去做新天地。”
在王英伟的设想中，铁岭星悦南岸将成为一个标本，未来可以在全国铺开。 此后，新昌集团在内地，相继盘下另外5个地产项目，分别位于北京、泰安、佛山、广州、天津。 一副大棋铺开，但此时的新昌集团，在股权乱斗之下，现金流时刻紧绷，受不了半点差池。 但是，压垮骆驼的最后一棵稻草，正从空中缓缓飘落。
被诅咒的“星悦南岸” 2013年，“星悦南岸”项目所在地，突然登上各大头条。 这座历时7年、耗资260亿元的新城，正在成为新“鬼城”。
多方记者走访后表示，这座号称有10万人居住的新城，实际商品房入住率最多不超过20%。 随后，相关报道大肆传播：
“这里只有房地产，建了没人买，买了没人住，如此传导下去，未来令人担忧。”
消息传到香港，投资者纷纷质疑，“星悦南岸”这个位于东北的水上娱乐设施，客从何来？ 不论王英伟如何解释，大量资金从二级市场抽离，铁岭“星悦南岸”被迫停工，而就在这个时间节点，新昌集团的股权乱战，正在决出胜负。
2014年5月，朱树豪的二代决定出售股权，但是，他并不准备向王英伟妥协，转手将所持有的股份，出售给天津物产集团旗下的瑞安投资有限公司。 至此，王英伟夺权计划失败，只能屈居第二大股东，自觉没趣，于一年后的15年9月辞任，离开了经营8年的新昌集团。 王英伟出走后，其留下的经营思路，让新昌集团的资金链再次受到重创。 因为操盘过得意之作“上海新天地”，其一直保持着一股“商业先行”傲气，先修筑基础设施，带商业起来后，再造住房。 据悉，“星悦南岸”开盘前夕，王英伟却选择“封盘”： “我就让销售队伍带着客户去看，但不卖，等到水上世界和商业一起开了，再卖第一期住宅。” 王英伟的“傲娇”，使得新昌集团失去了资金回流的机会，此后，由于资金链问题，“星悦南岸”几度开开停停，负面报道不断出现，据悉，铁岭公安局接到投诉，“星悦南岸”已持续拖欠农民工工资110万元。 新昌集团已然陷入旋涡。 拉不住的颓势 漩涡之中，投资者们发现，新昌集团之前耗资133.26亿港元收购的6个房地产项目，除了北京项目有盈利能力之外，其他几处均处于没有产出的状态。 一处位于广州佛山的“星悦水岸”，几乎就是铁岭项目的翻版。 终于，弦断了，重击来临，2016年，新昌集团出现亏损3950万港元，当年9月，国际空头闻风而动，匿名发布了一篇报告「Error 404: Tenants not Found」（错误404：居住者不见了）。 其文中，详细列举了新昌集团在内地项目的窘境，直指新昌集团股东，将公司作为“私人废物区”，收纳“有毒资产”，迫害中小股民利益，并给出投资建议「Strong Sell」（强烈卖出）。 文章一出，做空者狙击成功，新昌集团股价腰斩。 次年2017，新昌亏损7.74亿港元，当年4月，股票停牌，仅一年后，2018年上半年亏损达到7.05亿港元。 再也收不住的颓势，新昌集团开始断臂求生，2018年，新昌集团在网上公开拍卖6栋住宅，结果流拍，一个月后，再次尝试拍卖，再次流拍。