[叶檀看股市]房企很艰难 城市很纠结！继一线之后 银行出手了

最严限购区域，天府新城传出“定向放松”。

11月25日，据券商中国消息，四川天府新区成都直管区被曝，对引进人才等三类人员买房，不再设置户籍、社保等限制。

11月25日，新京报向四川天府新区成都管委会规划建设国土局核实该消息，工作人员表示，并未直接确认，而是说，“文件是不予公开的”。

一线出手之后！银行出手了！

深圳“豪宅税”放松，效果立竿见影！

据贝壳研究院数据，11月11日-12日，深圳楼市成交量较上周末增加57%。

据中原地产数据，豪宅税调整第一周，深圳二手房房价，环比上涨5.1%；第二周，在成交量攀升的基础上，二手房成交量进一步提升，环比增长11.09%。

令人大感意外的是，就在深圳楼市快速回暖之时，银行出手了！

11月25日，据财新网消息，建设银行 、中国银行这两大国有银行的深圳分行，目前已经暂停发放按揭贷。

据21世纪报道，深圳建行工作人员表示，确实是接到总行通知关闭按揭贷放款系统。

还是深圳市场，在二手房迅速回暖的时候，土地市场上，却出现罕见情况！

据中国经营网11月22日消息，寸土寸金，争夺激烈的深圳土拍市场，遭遇滑铁卢：

参加房企数量锐减，2宗地块底价成交，甚至还出现流拍现象！

深圳土拍市场遇冷的背后，银行等全渠道，对房地产企业的融资，仍在不断收紧！

11月27日，据21世纪报道，多数银行发放房地产开发贷款的范围已经从此前的TOP50强，进一步收窄到TOP30。

房地产头部效应凸显，行业集中度上升，不仅体现在经营上，更体现在融资上。

当然，另外一个维度看，地产长尾——中小房地产企业的日子无疑会越来越难过。

据中国经济网11月27日消息，据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就1.5家房地产企业倒地破产。

最纠结的时候 到了！

房企很艰难，城市很纠结！

房企融资遇冷之后，城市姿态非常微妙，变化中，透露着纠结。

11月27日，新华社主管的经济参考报头版撰文：

房地产调控总体是紧的，但考虑经济下行压力确实较大，接下来更可能的是各地在因城施策基础上，适度加大主动权。

观察到深圳放松楼市之后，叶檀财经在文章里，第一时间就说过，楼市政策调整，箭在弦上，尤其一线城市，以及前期管控力度严的地区，很可能跟随深圳步伐，开始调整。

果不其然，广州、成都天府新城等地迅速开始朝着松的方向调整。

从调整结果看，参考经参报态度，经济下行压力越大的地方，调整的步子迈得越大，而经济压力不大的地方，则是走一步看一步，小碎步往前趟。

以广州为例，经济现状比深圳好很多，三季度GDP增速，四个一线城市第一，外资吸引的规模，也少见的超过了深圳，位居广东第一。

此前文章里提到，叶檀老师带队，亲赴一线调查之后，发现广州楼市确实不景气，二手房价格不断走低。

楼市不景气，但调控力度，确是慎之又慎，仅仅把社保和个税打通，而没有深度调整，宽幅改变。

深圳则是另一番模样，经济压力大，但考虑到楼价已高，且深圳河对岸问题丛生，避免高房价前车之鉴，所以即便调整，也得有控制。

深圳建行，暂停房贷业务，其实某种程度上是，要用控制总量的方式，释放地产活力之后，控制楼市进一步过热。

央行很坚决！

当前楼市参与者之中，表面上看，态度最坚决的当属央行！

11月25日，央行发布《最新的中国金融稳定报告（2019）》报告中，对居民债务，对楼市做了非常详尽的说明，并做出了非常坚决的表态！

关于居民债务，央行表现出来的态度比较忧虑。

和国际比，据央行报告，中国住户杠杆率增长速度，在主要经济体里增长最快，比法国等国家，增速高一倍。

目前，中国住户部门的杠杆率水平，已经达到了全球平均水平，比发达国家低，但比新兴国家都高。

从中国内部看，不同地区的杠杆率又有不同。

按照省份划分，越是经济发达的地区，一般杠杆率越高，在这一相关性之下，偏离红线，越靠上，相对风险越大，比如海南等地。

按照收入划分，央行给大家展示出让人很惊讶的数据。

年收入在36万以下的家庭，债务收入比普遍在200%以上，而收入在6万元以下的家庭，债务收入比更是已经接近300%！

考虑到，居民贷款中，2018年54%的来源是房贷，所以，如果未来房价继续攀升，那么对于新购房者，尤其中低收入购房者来说，偿债压力会进一步增大！

居民的债务，银行的资产，居民债务压力大，银行资产的压力，也小不了。

中国是间接融资主导的社会，银行就像整个经济血液，银行问题，一向兹事体大，牵连甚广。

所以，为了评估银行的风险，11月25日报告之后，紧接着，11月26日，央行、银保监会就联合发布了《系统重要性银行评办法（征求意见稿）》，希望尽可能防患于未然。

此前文章里说过，7月份，重要会议第一次提出，不把房地产当做短期刺激经济的手段之后，时隔近4个月，央行在第三季度货币政策执行报告里才又一次，重申：不把房地产当做短期刺激经济的手段。

也就是说，目前，楼市调控里，意愿最坚决的可能就是央行。

央行在接下来会怎么做？

金融稳定报告（2019）里说的很明确：

第1、 防范住户部门债务风险，尤其对收入低的人群，债务高的地区重点防范；

第2、 住房不炒，抑制投机性购房；

第3、 用大数据，个人征信体系，结合居民收入和财产，全面监测分析债务风险；

当前楼市确实纠结，经济压力大的地方，想放松，但生怕过火；央行想控楼市，控债务，控风险，但又得考虑经济增速。

就在今天发稿之前，新华社发消息说：海口出台落户新政！ 明确租房居住在海口的省内外户籍居民可落户，取消办理夫妻投靠业务中“市外夫妻投靠需结婚登记满一年”的限制条件。 壮士断腕，不做房地产，海南再放松，也许意味着，楼市大博弈，将不断上演！ 楼市，真的到了最纠结的时候！