[叶檀股市分析]终极“炒房客”！7天爆赚50%！全中国都惊了！

新城股价反弹  市场是健忘的

市场是健忘的，也是理性的。

对于新城的营收到资产质量，有着明确的估计。

根据wind数据，估计新城控股股票质押的价格大约在20到25元附近，以7月11日收盘价27.09元计算，经历三个跌停就能触及平仓线。

果然，从A股来看，三个跌停，7月12日，触及阶段低点26.10元，收盘于27.84元，此后，开始了上升之路。到7月17日，已经涨到30.78元。7月17日上午，涨超3％，成交额超10亿元，股价实现4连阳，触底反弹以来涨幅已达10％。

港股上涨更离谱。港股新城发展控股（港股01030）、新城悦服务（港股01755）目前涨超3％，反弹以来涨幅分别约15％、60％。

谁赚了钱？跟着刘銮雄旗下公司扑反弹的人。

7月4日，刘銮雄旗下的天发证券买入新城发展控股高达1199.09万股。7月5日，天发证券的抢筹仍在继续，净买入高达688.28万。两天之内，天发证券共买入1887.37万股。

新城控股符合刘銮雄的标的，公司遭遇突然事件，股价大跌，资产价值又不错。刘氏会吸纳相当股份，或是提出全面收购，迫使对方以高价买回自己手上的股份，或是将整间公司易手，或者赚一笔大大的差价。

变态王佩服李嘉诚  学习的是杨国强

据说，王振华进地产界，是因为看了介绍李嘉诚的书。

在新城成为业界黑马之前，王振华是实打实的乡镇企业家。

1983年，王振华大专毕业，分配到江苏常州市武进第一棉纺厂，先是当过5年车间副主任。1988年，跟随下海大潮走出国企，创办一家家庭纺织厂。

5年后，这家纺织厂规模进入全市前三，积累200万资金的王振华深感传统企业发展速度赶不上自己的野心，开始寻找新的方向。他刚好看到一本名为《投资潮中永不沉没的船—房地产》书，被李嘉诚等香港地产大佬的故事深深地吸引了。

新城控股前身武进新城投资建设开发有限公司因此出现，从王振华老家湖塘两栋住宅楼起步，逐渐在常州站稳脚跟，在2014年楼市低迷期，顺势完成了一波漂亮的逆周期操作，在长三角地区大规模拿地。

新城踩准了两波节奏，一是环沪二线城市房价补涨，二是长三角三四线城市棚改去库存红利，销售额连年翻倍，到2018年已经突破2200亿，一下进入前十强，在全国房企中排名第8。

当常州和长三角都无法满足王振华胃口的时候，他选择激进融资、扩大规模。

2015年，新城控股发行股份，吸收合并子公司新城地产，成为第一家B股重组为A股的房地产公司。

之所以转去A股，是因为新城地产2011年借壳江苏五菱之后，赶上了B股对境内投资者开放，境外聪明钱提前逢高减持离场，B股市场失去流动性和输血功能。

进入A股获得新鲜血液，启动全国化布局，一路从长三角扩张到中西部、环渤海和珠三角。提出0346战略，拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正，12个月现金流回正，包括拿地、销售、租赁及融资。

在房地产经营上，王振华学的不是李嘉诚的长和，而是杨国强的碧桂园，万达的王健林。

高周转模式，拿地、负债、销售额三个数据迅猛增长。

根据财报，2018年末，新城负债总额2793.62亿，同比2017年增长77.32%。2015年至2018年，新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿。

新城财报谈不上造假，算是在会计准则范围内，把数字玩到了极致。

新城吾悦广场模式避开大悦城、华润等对手，在三四线广泛布局，从政府手中拿到廉价地块，拉动周边地价房价快速升值。

2017年，吾悦广场拿地均价为2243元/平米，比纯住宅拿地3610元/平米的均价便宜38%。拿地后，吾悦广场依靠可售住宅、公寓和商铺的销售回款快速回笼土地成本，用来补贴整个商业综合体及配套设施开发建设，购物中心则自持运营。

太平洋证券分析，一个典型的吾悦广场总建面50万平米，其中住宅公寓商铺等可售部分约40万平米，自持购物中心10万平米，地价为每平米3000元，总地价合计约15亿元。住宅等可售部分建安成本为12亿，按照往年新城综合体30%的毛利率计算，可售部分收入为34亿，可以维持现金流平衡。

目前，租金超过1亿的吾悦广场，在全国只有3家，其中2家还在大本营常州，开业已经7年。

再看新城的净利润，2018年有105亿，同比增长了74%，令人感到不可思议。

其中有28亿不是实打实的真金白银，而是找了一家评估机构，把全国吾悦广场的升值部分计算进去了。

另外6.8亿是合营子公司的股权增值，没有现金流，是在建工程的升值。

在会计准则里，这就是公允价值的增长，在A股，绝大部分房企使用更稳健的成本法计算利润，新城是唯一一家使用公允价值的地产商。搞得交易所发了问询函。

地产行业还有一个特殊项目是利息资本化。因为投资金额巨大，建设周期长，利息会变成一笔巨大的开支，所以会计准则规定，利息可以分成两部分进行处理。一是财务费用，当年冲账，二是资本化，计入固定资产，通过每年折旧冲账。

新城2018年利息支出93.6亿，资本化88.5亿，占比94.5%。同行业的万科，2018年利息支出141.5亿，资本化59.6亿，占比42%。如果新城和万科采用一样的资本化率，净利润还会减去49亿。

加总之后，2018年新城净利润应该是105亿减去物业增值的28亿，股权增值的7亿和利息的49亿，大约21亿。

从2015年到2018年，新城控股年销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元、2210亿元，相比之下，净负债率从2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右，2018年中一度突破100.4%，随后下降至2018年末的49.21%。估计公允价值变化功莫大焉。

不过，跟其他高负债房企比，新城资产负债、现金，还没有失控。

新城资产到底如何？

新城事件发生后，我第一时间问了业内人员，他们觉得新城资产还算不错。

首先是土地。

年报显示，2018年，公司已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局，截至报告期末，已进入全国98个大中型城市。

据中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月，融创以625.51亿元位居拿地过百亿房企排行榜首位，万科、新城控股以390.41亿元和385.12亿元分别位居第二位、第三位。4月一个月，包括新城在内的8家企业，拿地金额超过100亿元。

据《2018年中国房地产企业新增货值百强榜单》显示，新城控股2018年新增土地货值2899.7亿元，新增土地建筑面积3451.3亿元，双双位居行业前十。

在土地储备结构上，截至2018年底，新城控股长三角地区占50%，环渤海和珠三角占比22%，中西部则为28%。其中，环渤海是新城控股重要的战略支点，也是新城控股打开新局面的重要一环。

在商业地产领域，新城还在90个城市布局108座商业中心。另外新城的生意还涉及到了相关的电影院、儿童业务跟养老业务等等。

根据7月8号深夜，新城控股发布的发布的公告。

截至2019年6月30日，公司权益可售货值约5800亿元，其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。

截至2019年6月30日，公司已开业吾悦广场44座，其中35座为公司全资持有且未进行抵押，若按照2018年底的评估值估算，该部分吾悦广场的公允价值约270亿。

同时，公司的可售货值按照面积权重计算，约有70%的存货尚未被抵押。前述吾悦广场及存货均可为后续融资提供充分抵押物。

换句话说，就算一塌糊涂，推倒重来，新城房地产这样的硬资产还值个几千亿，比重置成本低得多。

市场就是如此，冷酷、理性而噬血，一个公司老总变态至极，但公司有过硬的资产、有管理，这家公司没有因此走上绝路。

命运暗中赠送的礼物，肯定会提前标记好价格。

我们谴责变态的行为，同时，支持市场的理性。