[叶檀股市分析]权威一句话！楼市 最大希望 彻底破灭！

7月30日，政治局提出，不把房地产当做短期刺激经济的手段之后，地产资金越收越紧，一城一策越来越严。

楼市拥趸原本寄希望，央行降息，楼市能够雨露均沾，结果，央行一句话，最大希望彻底破灭！

2019年8月20日，央行副行长出席国务院政策例行吹风会，在回答权威媒体中央广播电视总台央广记者，关于个人房贷利率会不会做相应调整的提问时，央行副行长态度明确，观点鲜明，说出关键八个字：

房贷的利率不下降。

楼市最大预期 彻底落空！

控政策千千万，制胜法宝就一件——房贷利率。

中国楼市20年，最成功的调控措施，当属房贷利率。

上图，房贷利率走势和居民中长期贷款表现出明显的同步性。右侧坐标轴，从上到下，房贷利率越来越高，也就是说，这种同步性，其实是负相关，继房贷利率越高，居民中长期贷款代表的购房意愿越低。

历来，只要房贷利率足够高，买房的意愿自然，“水降船低”！

以往，只要降息，楼市必定受益，而且时间越长越受益，堪称终极大赢家，但这次：

举世皆降我独挺，众人皆降我独涨！

8月20日，根据中国货币网的数据，央行新降息工具——LPR，1年期报价为4.25%，比上一次报价降低6个基点；而5年期报价为4.85%，比老降息工具——长期（5年以上）贷款基准利率低5个基点。

央行8月17日的时候说过，新创设的5年期LPR，主要目的就是为房贷利率作参考。

8月20日，5年期的LPR微微微微降低了5个基点，按道理讲，房贷利率整体也应该跟随小小小小幅度下降。

但实际上，房贷利率的参考降低了，房贷利率本身并没有降低。

根据融360最近的数据，8月以来，大连、宁波、苏州、杭州、长沙等城市上调，上浮范围越来越广，频率快的甚至一月内多次上调，而且，多是国有银行牵头，全国性股份行及城商行跟进。

另外，文章最开头也说道，央行副行长在降息当天，简单粗暴地告诉楼市：

即便降息了，房贷利率也不会降低。

说到这，慧眼识珠的檀香估计会看出一个矛盾。

啥矛盾？

央行17日的时候说，5年期LPR是房贷利率的参考，现在参考降低了；央行20日的时候却又表示：房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。

乍看起来，央行17日和20日的话，前后好像有点矛盾，为此央行副行长20日的时候也特别回应道：

过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告，有一些细节现在我们还正在调研，调研以后再明确。

尽管细节还没出来，也确实存在小瑕疵，但央行的瑕疵，其实可能更反映出一个坚决的态度：

没错，为了经济，各期限的贷款利率都应该要降低，但对决策层来说，降低利率可以，但绝不希望是普遍性的，而应该是定向的。

正如政治局会议的表态，“不把房地产当做刺激手段”意味着，不应该给房地产行业降利率；“稳制造业”，希望前更多流入制造业，让制造业利率降低的更多。

其实，央行公布新降息工具LPR和政策利率麻辣粉挂钩那一刻，就已经给楼市拥趸下了决绝书！

怎么讲？

在央行17日公布利率市场化方案之前，叶檀财经曾经对利率市场化并轨方案做过多次推演，市场化程度深的话，应该直接和SHIBOR等更市场的利率挂钩，真正实现并到一条轨道上。

但，结果政策利率MLF胜出，意味着并轨并没有很彻底，LPR仍然是一种靠近政策，相对远离市场的利率。

从央行公众号给出的利率图谱上也能看出来，LPR单独开辟了一条线路，通过央行调控政策利率直接连接到贷款利率，“绕过”了市场利率的环节。

这种方式，说实话更符合当前中国的国情。

主要的原因有两个，一个是不走存款利率，不加剧银行存款竞争，减少存款利率抬升的可能，从而避免从存款传到到贷款，引起整个贷款利率的短期提升；

第二，房地产20年，养成了投资者以及银行，资金供给两端对房地产的偏好，只要这种偏好没有抑制住，那利率越近市场，就意味着钱最终可能流到房地产市场。

所以，当前，用更政策的利率，而非更市场的利率，阶段性，分步走利率市场化，更适合中国控制房地产的现实！

从决策层到央行，这么煞费苦心的控制房地产，说真的，这次真不一样。

另外，最近深圳超级文件《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》出台之后，不少人觉得深圳房价未来可能会有异动，甚至重新快速上涨。

之前，在文章《终极大利好！堪比1978！深圳 即将二次腾飞！》里，曾经说过深圳房价大涨，是不可能的。

这里，再次进行一下说明。

要知道，文件叫深圳建设中国特色社会主义先行示范区。

先行示范区不仅仅意味着是经济发展，科技创新，法制建设的示范区，还意味着，深圳可能成为中国楼市调控，房价表现的示范区。

和雄安，海南一道，成为中国楼市调控的脊梁！

深圳，成为房价示范区，深圳有充分的条件。

最核心的一条，深圳的土地收入在财政收入的占比不到10%，深圳完全有能力，不依赖土地，自行发展，深圳已经失去了启动楼市的核心动力。

从深圳政府对楼市布局来看，同样如此。

除了以前提到的，2018年8月深圳提出二次房改，人才房和保障房供应要占到60%等顶层设计以外，一些细节也能看出深圳控楼市的决心。

比如，2019年7月13日，据经济日报，深圳楼市唯一官方背书，素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始就不再公布新房和二手房的成交均价、成交总金额。

把房价上交，去房价，去房产投资价值，同样能看出深圳调控楼市的态度。

当然，如果深圳楼市再出现风吹草动，几乎可以确定，深圳会有针对性的继续加码楼市。

总而言之一句话，中国楼市20年，从2019年开始，进入新纪元！