[叶檀看股市]难以置信！楼市出现奇迹！连跌24个月 突然涨起来了！

中国炒房客的天堂——澳大利亚！

自从2014年澳大利亚收紧房贷，2015年限制海外买家炒房，2017年进一步严打海外投资者之后，澳大利亚楼市是一年比一年冷。

2017年7月开始，澳大利亚政府终于“称心如愿”，楼市正式入冬，进入下跌通道！

澳大利亚主要城市楼价变化

澳大利亚人万万想不到，楼市冬天竟然如此漫长，这一跌就是24个月。

不过，咸鱼也有翻身的时候，连跌24个月之后，2019年7月，澳大利亚楼市终于触底反弹！

据21世纪经济报道，澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，悉尼、墨尔本的房价指数在今年6月分别环比上涨了0.1%、0.2%，这是自2017年7月以来楼价首次出现反弹。

中国人卷土重来  澳大利亚楼市稳了！

连跌24个月，谁导演了澳大利亚楼市这一出惊天大逆转？

答案很简单，中国买家回来了！

据居外网消息，近期中国买家对澳大利亚房产热情爆棚，2019年1季度居外网接到中国买家的咨询量同比增加40%，二季度进一步增加到60.7%。

居外网数据表明，中国买家的购房量即将回到较高水平。

澳大利亚本土开发商皇冠房地产集团则透露，在其开发的住宅项目中，买家有一半以上是华裔，且15%到20%来自中国。

中国的客户群，主要集中在二三线城市，购房总价在400到600万人民币。

实际上，此前澳大利亚一直就是中国投资者最热衷的投（chao）资（fang）热（tian）土（tang）。

在中国每年数以千亿美元计的全球房产置业排行榜上，澳大利亚仅次于我们中国香港和美国，位列第三位。

中国买家开始冷落澳大利亚，确切的说还真就是2017年。

中国投资澳大利亚金额变化

那一年，澳大利亚政府有针对性的限制海外投资者在澳大利亚买房，而中国投资者又是重中之重！

那么问题来了，时隔两年，是什么原因让中国买家重新赶赴澳大利亚买买买呢？

具体原因如下：

第一， 澳大利亚怂了！

2018年三季度开始，澳大利亚经济便开始恶化。

2018年第三季度GDP增长仅为0.3%，第四季度增长更低仅为0.2%。进入2019年，经济增长颓势稍微有所缓和，但仍然低迷。2019年第一季度，GDP增长仅为0.4%。

相比于2018年年初接近1%的增长，近三个季度经济表现实在是难看。

经济表现不如人意，就业数据自然不会好看。

2019年1月份以来，澳大利亚失业率节节攀升，最新的数据已经突破5%，达到5.2%，创9个月新高！

作为靠大宗商品贸易为主的国家，全球贸易局势恶化自然是澳大利亚经济疲软的重要原因。

但更重要的其实是房价下跌带来的负面影响。

都说中国房地产权重过高，澳大利亚其实也不遑多让。

2018年澳大利亚的GDP为1.43万亿美元，据CoreLogic的数据今年6月份，整个澳大利亚的房产价值，在下跌24个月之后，仍然达到了惊人的6.1万亿美元！

比值来看，房产价值和GDP的比值达到4.3，中国目前为5左右。两国其实不分伯仲。如果回到2017年7月看房产GDP比值，和中国更是可以分庭抗礼。

此前，多次说，中国家庭房产比重过高，一般都在75%左右。

澳大利亚怎么样呢？

房产占比一样不低。

据澳大利亚央行的数据，在澳大利亚家庭资产的资产中，房产已经占到55%以上。

澳大利亚家庭，真的是家庭，目前的债务已经超过GDP的120%，如果资产项里面最大的一块房产价值在不断缩水，那不仅会引发债务问题，而且对澳大利亚人的消费信心都会产生致命的打击！

消费来看，不良影响已经发生了！

据澳大利亚统计局的数据，进入2019年，澳大利亚的消费增速不断走低，6月消费同比仅增加2.7%，创13个月来的新低！

经济不行，靠谁？

爆冷连任的总理莫里森表示，要靠房地产！

莫里森在竞选承诺中表示，会采取多项政策刺激楼市，包括降低首次置业人群的首付比例，从20%调降到5%；已经购房者不比再向贷款人制度抵押贷款保险等优惠措施。

就在5月18日莫里森连任后三天，澳大利亚楼市迎来了自2014年以来，最大的利好！

2019年5月21日，澳大利亚审慎监管局（央行旗下监管部门）向澳大利亚各银行发出通知：

取消7％的住房贷款偿债能力，并自行决定评估利率。

此举意味着，2014年以来的房贷收紧政策，正式取消。

最近两个月，澳大利亚央行还在继续释放利好，连续两个月降息，一方面刺激降级，一方面直接降低了购房着的购房成本。

澳大利亚房贷利率变化

第二，抄底的时候到了！

澳大利亚人诚意满满，给楼市开口子，开门迎客。

中国人买不买账，还得自己算一算。

这一算，这时候抄底，真值！

第一值，体现在汇率上。

人民币对美元今年相对来说表现一般，但看看人民币和澳元之间的关系，那“简值”了。

半年升值10%，而且有继续升值的可能。

第二值，体现在租金收益率上。

房价下跌，租金可是没有怎么跌。

据CoreLogic的数据，自打2017年7月份澳大利亚房价大幅下跌以来，澳大利亚的租金收益率就在不断走高。现在已经重回4%。

第三值，是房价，值。

中国买家抄底澳大利亚楼市，最核心的原因可能就是冲着升值前景去的。

澳大利亚房价连跌24个月，时间长不说，幅度也非常大。

据CoreLogic和澳大利亚统计局的数据，澳大利亚楼价跌幅创金融危机以来之最！

2018年，平均跌幅超过7%，主要的城市悉尼和墨尔本等地跌幅更是超过10%以上。

2019年，澳大利亚整个仍然在下跌，4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%，同比下跌8.4%。

悉尼和墨尔本地区，2019年一季度下跌幅度也在2.5%和2.4%。

现在澳大利亚已经连续两个降息，史上罕见。

极度宽松的货币环境，已经让澳大利亚股市创出历史新高。

作为澳大利亚最主要的资金蓄水池，这楼市政策放开了，水进来还远么？

中国买家，在中国这么多年的经验，看到澳大利亚楼市这样变化，自然是明明白白，带着诚意，揣着银子来抄底！

当然啦，国内现在楼市政策不断收紧，也“逼迫”部分把投资者，另辟蹊径。

6月，据澳大利亚HIA的数据，新房销售已经创出一年新高，看来澳大利亚人的用心，加上中国买家的诚意，这效果当真立竿见影！

汇率收益，租金收益，加上房价上涨预期，还有澳大利亚独有的教育资源，长期看，目前澳大利亚楼市确实值得关注！