今天，我们要写写楼市四小龙，发生了什么变化。

2016年，是中国楼市地王大年，全国总计诞生超过340宗单价和总价地王。2016年7月，是地王月。

上一波地王潮，要追溯到2007年，当时全国一二线城市诞生大大小小20多个地王。

地王的诞生，改变了一线城市的房价布局，将二线网红城市推到台前，比如，曾经的楼市四小龙，合肥、南京、苏州和厦门。

2016年有数百个地王，其中有两个标志性事件。

一是上海的单价地王，2016年8月17日，融信中国以110.1亿摘得上海静安区两幅地块，楼面价为10.03万/平米，刷新全国单价地王记录。

二是深圳的总价地王。2016年8月29日，招商蛇口联合华侨城，以310亿总价拿下深圳国际会展中心代建代运营权，以及11宗配套商业用地。

310亿是什么概念？2016年巴西里约奥运会，预算成本46亿美元，按照美元汇率6.94计算，大约折合319.24亿元。招商蛇口和华侨城，可以撑起一届奥运会。

上海易居研究院数据显示，2016年一线城市住宅均价31170元/平米，北京、上海、广州、深圳一手房均价分别为33412元/平米、38283元/平米、16697元/平米和53760元/平米，环比上涨20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。

经过几轮地王盘刺激，以北京上海为代表，形成了外环以外3万、内外环之间6万，内环以内9万的价格体系，延续至今。

2018年，楼市四小龙开始集体转向，曾经的风光的地王，沦落到只晒地，不造楼。

一、合肥：曾经涨幅第一 不准肆无忌惮降价

合肥曾是楼市四小龙的领队。

2017年1月，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。

2018年，合肥最高光的时刻，却是因为降房价，一次被业主拒绝降价，一次被监管拒绝降价。

9月20日，合肥院子打折甩卖，项目推新从均价2万元/平米降至1.5万元/平米，最低只需要1.3万元/平米，折价幅度在25%到35%之间，老业主瞬间亏损100万，在协商没有结果的情况下，大批业主前往营销中心，发泄心中的不满。

另一个位于庐阳区的楼盘，此前豪言降价6000元/平米，宣称对外地户籍不限购。随后被投诉，合肥市房管局监管办前往核实，要求开发商对不合要求的购房者退房，楼盘价格涨了回去。

网红城市厦门，与合肥成了难兄难弟。

根据统计局数据，厦门二手房连跌18个月。土地市场大幅降温，厦门克而瑞数据显示，2018年以来平均楼面价每平米2.18万元，相比2017年下降近20%，与2016年峰值相比，下降约30%。

厦门北部的翔安区，居然有开发商低于楼面价割肉卖房。

房天下官网显示，厦门翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。根据楼盘动态，10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价25000元/平方米。该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格为41000 元/平米。

厦门翔安金茂悦这块地，是2017年9月最后一场土拍的遗产。当时10家房企激烈争夺，最后被金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平米。

这本来是一个预计售价4万的楼盘，最后降价到28000元/平米，比楼面价便宜1451元/平米。

二、南京：疯狂抢客 裸泳比赛开始

2017年11月，南京10家楼盘集体提出首付8成、验资200万以上的苛刻要求，却引来一万人彻夜排队抢房。

时隔一年，抢房潮褪去，众多楼盘主动降下身段寻找客户。

位于南京浦口区雨山路的保利云禧项目，开盘前推出“一成首付”购房活动。这并不是首付贷款之类的违规操作。通常来说是客户先付10%，剩下的20%由开发商垫付，客户只要在限定时间内，比如三个月付清即可。

一成首付，最早出现在2007年的南京楼市，之后成为常规武器，每当市场行情不好，开发商都会拿出来使用，是个用时间换空间的策略。

对于普通项目来说，一成首付还能帮助销售，对于地王项目来说，只能眼睁睁地看着项目亏损，加上年底业绩冲刺和汇款考核，众多地王盘亏损入市。

比如中南熙悦花园，曾是南京麒麟板块总价地王。2016年由中南置地联合中垠地产、安居集团，经过24轮竞价、最终以48亿拍得，楼面价19195元/平米。2018年南京调控继续加码，熙悦花园几次拖延入市，被强行命令开盘，均价28900元/平米。

南京房产交易中心备案信息显示，熙悦花园入网535套，截至10月31日，已成交416套，均价28955元/平米。楼盘销售人员称，因为南京的双限政策，这个项目整体会亏损6%左右。

除了熙悦花园，中南置地在南京的其他高价项目，也非常尴尬。总地价35.1亿元、楼面价18829元/平米的中南海棠集，紧靠青龙山生态新城核心区位，早已具备开盘条件，却迟迟不公布售价，因为周边项目售价都在2.2万元/平米，此时开盘必定亏损。

三、苏州：房企装睡

苏州的房企被地王伤害更深。

2016年4月8日，苏州土拍如火如荼。北京国瑞经过232轮厮杀，斥资40.5亿，每平米2.47万元，大手笔拿下苏地2016-WG-6号，溢价率248.50%，超越蓝光成为木渎新地王。

竞拍没有成功的房企，躲过一劫。

2017年3月以来，该地块备案项目熙筑，陆续领取预售许可证，共388套住宅房源。苏州市区商品房销售网上管理系统显示，截至2018年7月，熙筑可售住宅房源还剩314套，网签率不到20%。

另一位大佬金辉地产，拿地的时候也是金光闪闪。

同样在2016年4月8日，金辉地产以28.97亿总价，成功拿下苏地2016-WG-8号宅地，楼面单价2.24万/平米，溢价率高达242.02%，成为当时相城区地王。

该地块项目润元名著花园，共包括784套住宅房源，截至2018年7月，项目开盘超过1年，可售住宅房源还剩594套，网签率不到25%。

上面两家房企还是幸运的，能盖楼卖房，接下来这一家，直接躺地上装睡了。

2016年9月22日，苏州限购后首场土拍，苏地2016-WG-46号地块被仁恒拿下。成交总价20.67亿，楼面单价3.87万/平米，溢价率81.03%，刷新区地王纪录。

根据记者走访，截止目前，这块位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的土地，半年还在晒地皮，另一侧靠近干将东路，本应建一个停车场，地块内杂草丛生。

截止2018年6月，苏州一二手房均价在2万左右，但地王项目的楼面价最低也在2.2万元以上有的甚至达到3万、4万元一平米。

入市即亏，不如装睡。

四、楼市宽松？ 等不来 回不去

克而瑞数据显示，截至2017年底，仅上海就有13个地王没有入市，其中超过一半是2015年的地王。在全国范围内，2016年全国50个典型地王，其中14个尚未开工。

地王盘迟迟不入市，或许是将希望寄托在楼市调控放松上。

不止是地王开发商，刚需、改善、投资客，一众吃瓜群众看到一二手房贷利率松动，一些城市首付比例降低，一线城市阴跌，激动的不行，吃瓜看房价继续下跌。

但是，大水漫灌房地产市场的概率很小。

首先，从行政手段看，宽松就是让房子和资金流动起来，楼市四限，没有松动空间。

限购不加码，用来增加成交量稳定市场，但限售、限贷和限价不可能有松动预期。限售一松，投资客解套离场，二手市场反而不稳。地方政府限贷空间很小，限价是房住不炒的核心。

从金融手段看，下调房贷利率，更像是试探。小部分拥有充足资金的银行，希望在允许的范围内完成放款额度，毕竟，房贷依旧是最优质的银行收入来源。

目前市场的走向，与吃瓜群众心理的宽松想象相去甚远。

11月23日，深圳规土委、深圳政府法制办发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》。最刺眼的一条调整是，房企调整销售价格且幅度超出备案价15%的，应当在调价前办理备案变更。

深圳房地产监管新规，打破了房企年末加大优惠、加速回款的希望。

横盘时代的楼市，千城千策是方向，救命稻草是收入上升，而不是政策放松。