房租上涨了，这事儿真不假。三年前，北上广深年轻人聚在一起，聊的是谁家买了新房，哪里的学区房开盘秒光，隔壁老刘上个月喜提特斯拉。那么，今天讨论的话题可能只剩下一个，房东一个月涨一次租金。曾经以为买不起房子可以一辈子不买，现在惊觉，快要租不起房了。
中国租金上涨最快的居然是这些城市！我们已经觉得北京、上海租金上涨太快。你知道，中国城市租金上涨最快的到底是哪座城市吗？根据中房协的数据，今年7月，房租环比上涨最快的三座城市是：新疆吐鲁番、海南临高、湖北潜江。环比分别上涨33.33%，31.06%，30.96%。平均租金同比上涨最快的是昌江，上涨46.21%；大理，上涨44.89%；延边，上涨44.11%。这些城市租房成交量少，稍微一上涨就不得了，有点风向标作用，但对全国的指导意义不大。
吐鲁番的租金统计样本是738套，临高更少，只有274套，潜江稍微多一点，有2149套。大理是旅游胜地，平时在那儿晒太阳的人不少，统计样本是1.2万套。这些中小城市租金上涨，说明通胀对租房客的压力，绝不仅仅局限在大城市。
海南最严限购 没挡住三条漏网之鱼那房价跟房租一块儿使劲涨的城市是哪些呢？先来看一组数据。我们根据中国房价行情网的数据，选取2018年7月350多个城市的房价同比、环比涨幅和房租同比、环比涨幅榜，四个项目排名前30的城市，去掉数据缺失，筛选出重复次数最多的城市。排名前五的分别是文昌（4次）、临高（3次）、潜江（3次）、定安（3次）和神农架（2次）。前五名有三个属于海南，一线、新一线和强二线城市，只有单项上榜。
8月15日，国统局发布7月70个大中城市商品住宅数据，其中，35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%，涨幅环比扩大0.8%。三亚环比涨幅高达3.7%，位居新房价格环比涨幅首位。统计局的数据印证了房协的数据，两根手指一齐指向海南，这个楼市几乎被封印的省份。海南好牛！
海南的文昌、临高和定安，三座小城的共同点是，离海口不远。早在4月22日，海南全岛限购商品住宅，五指山、保亭、琼中、白沙4个生态核心区住房只向本市、县家庭销售。海口、三亚、琼海，非本省户籍居民家庭买房，必须有一名成员在海南缴纳60个月以上个税或者社保。其他区域买房，至少一名成员在海南缴纳累计24个月以上个税或者社保。海南不认社保、个税断缴后的补缴。8月2日，海南推出史上最严土地政策，主要是五大限制：严格控制土地规划的擅自调整；严格土地准入制度；严禁其他各类用途土地变为商品住宅用地；禁止商品住宅和其他产业项目捆绑搭配供应；土拍纳入省级土地市场统一交易，否则不得办理土地登记。外地人购房被限死，本地人为何还要买房？炒作，炒作，还是炒作。
临高的支柱产业是农业，工业以建筑、造船和光伏发电为主。交通极为便利，县城距离海口86公里。临高南站高铁站距离县城11公里，乘坐最快班次到海口东只要29分钟，到海口美兰机场最快56分钟。临高县城，有高速公路和公共交通通往主要港口和经济开发区。临高楼盘主要集中在三个区域。一是海岸线区域；二是老县城的文澜江岸；三是老县城与海岸线之间。根据规划，老县城到海岸线是正在开发的澜江新城区，新医院、文化公园和一座大型中学，坐落于此。来临高、文昌和定安买房的投资客改善客，均价一万多，就能入手看到海景的别墅，主要是休闲旅游度假，去海口也方便。同级别的一二手房，在海口、三亚基本都已经到2.5万元/平米。
文昌主打的是航空航天产业城市，旅游和卫星发射相结合，十年前房价就是被这么炒上来的。2007年，航天城落地文昌的时候，房价已经被炒了一波。当年商品房销售面积首次突破10万平米，文昌优越的气候条件和便利的交通，吸引了一大批岛外购房者。2018年8月，文昌富力月亮湾均价已上涨到1.6万元/平米，合景月亮湾均价1.8万元/平米。被遗忘了100多天的海南，靠统计局再次登上头条。还是熟悉的配方，还是同样的味道。
供给不足是一线城市租房难的根源在房价和房租涨幅上被三线城市抢了风头，一线城市表示，没关系，我们涨房租。房天下数据显示，截止2018年一季度，全国17个主要城市房租整体上涨，年均涨幅在8%到15%之间，一线城市中北京上涨25.9%，上海上涨19.5%。一线城市房租上涨，并不是因为人口涌入。北京和上海都有人口红线，常住人口在下跌：2017年末，北京城镇常住人口同比减少3万人，上海常住人口同比减少7.52万人。为什么没有人口支撑，房租却野蛮生长？首先是出租屋太少。根据链家研究院报告，中国目前租赁住房累计4600万套，应对1.6亿租赁人口。
新增租赁住房也在同步减少：从2017年8月到2018年2月，链家平台租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。全国各地还在打击群租房。以上海张江为例，仅用八个月时间就将1036套群租房减少到16套。国际惯例租金占收入比大约在30%以内。上海易居研究院数据显示，北京、深圳、三亚、上海四个城市的租金收入比已高于45%。统计公报显示，2018年第一季度，北京以人均月租金价格2514元领跑全国，但2017年北京市的人均可支配收入只有57230元，房租占收入52.71%以上。
其次，中国楼市一直是个强买卖，弱租赁的市场。租赁市场的房产税、增值税、企业所得税，房产税占租金的12%，增值税抵扣后需缴纳5%到6%，整体税率接近18%。同时，政府也没给租赁住房什么实质性保障，很多环节无法可依。根据现行的《商品房租赁管理办法》，租客处于弱势地位。在一项关于北京市租房的调研中，77.4%的被访市民担心房东随意提价或者提前收回房子。有人说，长租公寓租约为什么不能5年起步？别开玩笑了，一年后公寓运营商发现租金上涨太快，恨不得直接毁约逼你重签，不签字是吧？那就别住了。
租不起的北上广 回不去的三四线三四线城市没有内在的上涨动力，有的只是吃瓜群众心里对棚改上涨的预期。棚改资金主要来自四个方面：一是财政拨款，包括中央补助城镇保障性安居工程专项资金，和地方住房保障支出；二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行补充抵押贷款PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占比达80%；三是商业贷款；四是地方政府发债，比如发行棚改专项债。
2018年6月起，央行开始收紧PSL，国开行总行上收棚改项目审查权，从货币化安置改成实物安置为主。三四线城市人口依旧在净流出，常住人口增速长期低于0.5%左右的全国人口自然增长率。棚改只是提前释放了部分刚需和改善需求。2019年一季度之后，随着三四线后续需求减弱，PSL逐步退出，房价上涨的动力将越来越小。从长周期来看，三四线城市的空置率会进一步上升。根据国家电网的统计数据，将一年一户用电量不超过20度定义为空置房，2017年全国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村房屋空置率为14.0%。房产税和空置税的阴影将一直盘旋在三四线楼市上空。
2007年，加拿大记者道格·桑德斯走访二十多个国家和地区，发现农村人口想进入城市时，会先在城市边缘找一个落脚点，称之为落脚城市。在这里人们能以低廉的价格居住和生活，积累资本，把家人接过来。桑德斯认为，让外乡人落脚的最好办法是投资落脚城市。可是，中国这些城乡结合部，几乎都被取缔了。中国给出的方法是修建更多的保障性住房。根据国家统计局数据，2017年全国城镇棚户区住房改造开工609万套，棚户区改造基本建成604万套，公租房基本建成82万套。残酷的现实是，绝大多数外来打工者和这些保障房无缘。保障的门槛之一，要有当地户籍，或者居住证。想在一线城市上户口，难度比找工作大太多了。
以上海市为例，截止2017年底，2418万常住人口中有972.68万人没有户籍。2017年，进城农民工中购买保障性住房和租赁公租房的不足3%。在上海嘉定，只有0.8%的农民工能够租赁公租房或廉租房。租金价格上涨，租赁人口是最先被出清的一批人，年轻人逃离北上广，未必有家乡可以回。
在欧美成熟市场，通过法律压制过高的房租。德国实行房租指导价制度，相关机构对住房进行评估、制定租金水平表，如果房租过高，房客可以起诉要求降价。美国采用另一套方法，通过租房市场化、税收优惠，鼓励开发商配置低价公共住房，提高租房数量。中国的现实是，有关部门一方面控制着住房市场和土地，严格的土地政策使房价猛涨，人们不得不选择租房。另一方面，又没有完善的租房系统，租房价格、住房权利都没有保障。租客被夹在中间无法动弹。