巴菲特：房地产债务证券化工具大量涌现，现在已经成为资本市场的一大顽症。住宅抵押贷款还可以，但商业房地产抵押贷款证券已陷入停滞。我觉得你想问的应该是资产证券化的问题。以公司的形式持有房地产非常不利。如果是个人持有，只需交一次税，但通过公司持有，还要交纳公司所得税，以公司形式持有要交两遍税。何必这样呢？这样做的话，要从收益里拿出一大笔钱交税。

房地产投资信托基金 (REIT) 是一个途径，用不着交两次税，但是这些基金的运作需要费用。假设投资房地产获得的收益率是 8% 左右，买REIT的话，算上股票期权等各项成本，从收益率里扣掉 1% 到 1.5%，这样投资房地产的收益率也没多高了。或许钱少的人，比如只有 1,000 美元或者 5,000 美元，想投资房地产的话，可以买REIT，但是如果你有 100 万美元或 1,000 万美元，最好是自己直接买房产投资，用不着找中间商，把利润分给他们一份。

总的来说，我们在房地产领域没发现特别看好的投资机会。有的时候人们看不懂一些大型房地产公司，以德克萨斯太平洋房地产信托为例，它有 100 多年的历史，在德州有几百万英亩的土地。它每年将这些土地的 1% 卖出去，拿这个卖地的收入计算自己的价值，说自己被市场严重低估了。要是你真拥有这么多土地，你就明白了，根本不是那么回事，土地没那么容易流通。你想从土地里拿出 50% 或 20%，卖出去，办不到，连流动性不足的股票都不如。很多人根本不知道拥有一家房地产公司，要运作大片的土地有多难，所以他们给很多房地产公司的估值很离谱。

在今年的市场上，REIT表现很差，将来人们不看好它们的时候，它们的价格甚至会远远低于它们持有的土地，这太有可能了。到时候，REIT可能值得考虑，问题是管理层愿不愿意放手，他们可能会和投资者对着干，舍不得他们的收入和福利，和股东产生利益冲突。有的REIT的管理层口口声声说它们的资产多优秀，被低估的多严重，背地里却在卖自家的股票，你说怪不怪？这不是自相矛盾吗？他们说自己的股票 28 美元很便宜，然后却在 28 美元大量卖出，明显的言行不一致。不过，我们在关注房地产行业。

查理和我都能看懂房地产生意，什么时候出现大的投资机会，我们愿意投资。如果长期资本管理公司的情形出现在了房地产领域，我们愿意出手，问题是别人也会抢着出售，价格很难让我们动心。