[皮海洲股市分析]市场与供需致租金下行长租机构调整策略有利于市场持稳发展 

日前，有传闻称，面对租赁淡季，最近一个月部分长租机构纷纷要求房东降价，并不惜提供违约金，也要硬着头皮让房东把租金降下来。这多少反映了市场与供需导致的租金下行后，企业顺应供需所进行的正向策略调整。

券商中国记者对此多方求证了解到，一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整、优化个别房源合同而与业主沟通协商的情况。原因之一是之前收房时的评估价较高，系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

多家研究机构的统计数据显示，近几个月，北京住房租赁市场一直延续降温趋势，成交量价持续下探。更有机构称，当前北京租金水平已降至 2018 年年初以来的最低位置。

接受券商中国记者采访的业内人士认为，年底本身就是历史上的传统淡季，租金下降是供求关系决定的，是市场内在自动调整的结果，没有所谓的行政干预或者外力干预等。预计明年北京住房租赁市场将延续稳中有降的趋势。

多家租赁机构与房东协商调价

券商中国从业内知情人士处了解到，一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整、优化个别房源合同而与业主沟通协商的情况。有租赁机构的个别房间与业主协商调整租金，是因为当初收房时给的评估价有点高了，现在是根据系统综合评估做出调整。对因价格没评估准、业主又不愿意降价、想解约的，租赁机构会赔业主违约金。但如果业主同意调整价格，可以按协商好的价格重新签约。

知情人士认为，出现这种情况的原因除了年底整体市场下行低走，还有城市规划变更、商圈发展迁移、政策管理调控，以及合约双方个体计划调整等宏观、微观因素。不过，他认为，作为合约双方，就个别合同达成续约、变更、解约属正常商业行为。据了解，这些调整的范围不超过北京整体房源的1%。

不过，对于北京部分租赁机构与房主协商下调租金的情况，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥接受券商中国记者采访时表示，租房需求下降，租金价格自然会下跌，这是市场自动调整的结果，这次变化没有所谓的行政干预或者调控影响等。如果是一两家企业这样做，可能说是经营不善的问题，如果整个行业或者是多数企业都这样，就是市场供求变化的反映。

也有业内人士认为，收房价格持续高出出租价格，是长租公寓“暴雷”的重要原因。行业发展初期，由于未建立起合理的收房解约机制，致使小企业“暴雷”频现，大企业资源浪费。相关企业及时调整、优化个别合约，将促使其整体经营甚至市场运行更加持续、稳健，资源配置也更为合理。

北京房屋租金持续下降

那么，北京目前住房租赁市场到底情况如何？

就上述传闻提到的北京昌平区冠华苑小区的租金情况，券商中国记者以业主身份咨询了某中介机构的经纪人。该经纪人称：“现在冠华苑登记的两居室在3800-4500元/月，主要看房子性价比。不过，因年底市场不太好，都在降价。”

券商中国记者从链家APP上看到，该小区11月10日成交了一套89平方米的2居室，整租价格为5000元/月。

当券商中国记者询问上述经纪人现在能否租到这个价格时，他说：“这套房因是精装修而且房子里配置特别好，所以租金高了一些，现在想租5000确实难，之前装修好的能租到4500，年底确实降了一些，现在也就能租到过4000。”

对于当前北京市场整体租金情况，券商中国记者从多家机构的统计数据了解到，最近几个月，北京住房租赁市场一直延续降温态势，成交量价持续下探。

贝壳研究院的数据显示，北京租赁市场自9月份开启传统淡季回落模式后，成交量持续回落，11 月北京链家租赁成交量环比下降 1.9%，这是成交量的三连降。同时，11月北京月租金水平经历四连跌后跌至 81.3 元/平，环比下跌 1%，同比下跌 2.8%。与去年租赁市场淡季相比，今年租金下跌幅度更大，且当前租金水平已降至 2018年年初以来的最低位置。

市场与供需致租金下行长租机构调整策略有利于市场持稳发展

据我爱我家研究院统计，11月北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金为89.82元/·月，环比下跌0.84%；整租套均租金为5843元/套·月，环比下跌1.04%。因进入淡季，11月北京租赁市场继续萎缩，平均租金稳中微跌，降至90元/·月以下。其中，石景山、大兴租金微涨，其他各区普降。