原标题：苏州楼市“过冬”：买房送特斯拉 “地王”割肉入市

苏州楼市正在“过冬”。

克而瑞苏州数据显示,截至2020年12月底,苏州商品住宅库存创历史新高,高达近7万套,去化周期达12个月,而“苏州二手房价格逐月下跌”更因被央视关注,登上微博热搜。

《中国经营报》记者实地走访苏州楼市了解到,自2020年下半年开始,除了“限时秒杀”、特价房源等常规购房优惠措施外,还有开发商祭出“买房送特斯拉”等促销大招,而中铁诺德国礼等“地王”项目更有单套房源直降百万元之举。

单套房源降价幅度最高达百万元,中铁诺德国礼——这个在苏州市场知名度颇高的“地王”项目,当下无疑正处于“水深火热”之中。

记者在实地走访中发现,中铁诺德国礼项目房源目前皆处于降价出售的状态,其中,9 号楼 1102 室150.11平方米的房源,原总价为475万元,现在则为360 万元,降价幅度达到115万元,更让人意外的是,购买此房源还可额外获赠一车位。

然而,令人尴尬的是,在如此大幅度的优惠措施下,中铁诺德国礼的去化情况却不太理想。

苏州市区商品房销售网上管理系统显示,截至 1 月13日,在中铁诺德国礼全部148套房源中,仍然有80套处于可售状态,而值得注意的是,中铁诺德国礼拿预售证的日期为2020年7月31日,也即经过长达5个月的时间,其去化率也不到50%。

遭遇去化难题的中铁诺德国礼,其实颇有来头。

“到目前为止,我们这块地还是吴中区‘地王’,四年了还是‘地王’！”置业顾问宋滔谈及此事,颇有些兴奋,“拍地时是19家房地产公司参与争夺,包括九龙仓、中海、碧桂园、苏高新等,但最后只剩包括我们在内的两家房企在争,最后还是我们拿下来了,就是因为这块地规划得好。”

将时间拉回到2016年,这是一个在全国范围内都频出“地王”的年份,有“房价四小龙”之称的苏州,自然也不例外。2016年9月,中铁诺德以楼面价28965元/平方米,溢价率93%的代价拿下当前的诺德国礼地块,迄今仍是吴中区“地王”。

尽管坐拥“地王”之名,但选择在3年后入市的中铁诺德国礼,依然“倍感煎熬”。

相关信息显示,中铁诺德国礼项目备案均价为31528元/平方米,但实际售价仅在2.5万元每平方米左右,“中铁诺德国礼不降价的话,很难卖出去”,一位长期关注木渎板块的苏州地产行业人士也感叹道,“它周边新房、二手房价格甚至还比不上诺德国礼的楼面价。”

第三方平台也显示,同属木渎板块的姑苏金茂府均价2.7万元每平方米,佳兆业和光雅院2.35万元每平方米,而中铁诺德国礼旁边的二手房永新大成郡均价仅为2.2万元每平方米。

对于项目去化等问题,记者此前致电致函苏州诺德瑞宏置地,但截至发稿,未获回复。

值得注意的是,遭遇去化难题的苏州“地王”,不仅仅是诺德国礼,某品牌房企同样于2016年在苏州市场拿下三块地,成为各自板块的“地王”,但记者走访发现,截至2021年1月,两块地所建项目迄今未完成去化,剩下一块地的销售中心甚至还未完全搭建起来。

“姑苏区、高新区、相城区的多宗单价‘地王’,入市周期均在3年以上”,克而瑞地产研究认为,苏州某些“地王”“本身面粉价格明显高于面包价,加上成本之后,在当前较为严苛的限价背景下,推盘即意味着‘赔本’,所以这些‘地王’项目依旧处于搁置状态”。

“买房送特斯拉Model 3”,苏州姑苏区的绿景公馆1898曾打出如此广告,在苏州房地产市场一度引发不小的关注。

“是原来的活动,送特斯拉首付,相当于3万块钱,不是送特斯拉,特斯拉一辆得多少钱啊？贵的要20多万,不可能送一辆车” ,在记者实地走访盛名在外的绿景公馆1898项目时,面对买房送特斯拉的疑问,置业顾问刘源连珠炮式地回复道。

记者注意到,在网络流传的“买房送特斯拉Model 3”的宣传画中,开发商的确是在Model 3字样下方标注了一行小字——“标准版首付”,刘源同时表示,“现在不搞送特斯拉首付活动了,因为很多客户本身有车,就不想买特斯拉了”。

尽管“蹭”上特斯拉的热度,但绿景公馆1898的去化情况似乎并不理想,相关信息显示,绿景公馆1898在2020年9月份获得预售证,一次性领取136套住宅房源,但截至2021年1月13日,依然有95套房源处于可售状态。

不仅仅是绿景公馆1898,在盛泽湖旁边的九龙仓蔚蓝花园项目,也遭遇去化难题。

“别看现在很荒凉,但是盛泽湖被誉为‘下一个金鸡湖’。”在九龙仓蔚蓝花园销售中心,有置业顾问对着看房人热情地推介着,尽管被描述成“下一个金鸡湖”旁边的项目,但在记者所待的一个小时时间内,却发现来看房的个人寥寥无几,绝大多数皆为中介带来的看房团。

“我们带客户成交了很多,之前有100多个中介在这儿打电话邀约客户,因为很多人都不知道这里。”中介王丽指着销售中心旁边的一栋楼对记者表示,参加贝壳购房团一般能够“便宜几万块钱”,甚至可以有九二折优惠,而记者也注意到,“贝壳独家双湖臻品倾城争藏”的广告画,被摆在九龙仓蔚蓝花园销售中心门口。

尽管找来渠道“助阵”,但九龙仓蔚蓝花园的高层去化情况依然不佳,苏州市区商品房销售网上管理系统显示,截至2021年1月初,在蔚蓝花园项目所开盘的高层房源中,仍有 500多套处于可售状态,不仅如此,九龙仓蔚蓝花园“高层领证3次均去化惨淡”的情况,早在2020年11月,就被苏州当地房地产平台关注过。

对于项目去化等问题,记者此前曾致函九龙仓苏州公司相关负责人,但截至发稿,未获回复。

在买房“送”特斯拉等优惠花样背后,则是苏州楼市当下所面临的“凛冬时刻”。

克而瑞苏州发布的数据显示,在新房市场上,2020年苏州市区商品住宅供应面积1107万平方米,同比增加23.55%；苏州市区商品住宅成交面积835万平方米,同比减少12.81%,“很明显可以看出苏州2020年供应增加、需求减少,使得市场呈现供大于求的状态”。

而库存量无疑更能反映苏州市场的冷热,相关数据显示,截至2020年底,苏州住宅库存量达到69684套,而在2020年,苏州市区新房总签约为66866套,同比下跌12.88%,也即苏州新房库存量完成去化要12个月时间。

“苏州商品住宅的库存创历史新高,高达近7万套,这样的库存数据是苏州历史未有的”,克而瑞苏州如此评价道。

“如果算上二手房的挂牌量,去化周期将更是一个可怕的数字。”苏州当地一行业人士对记者表示,截至2020年12月底,链家网上的苏州二手房挂牌量已经达到9.8万套了,而此前“苏州二手房价格逐月下跌”也一度冲上微博热搜。

“最大影响因素还是之前的调控政策,苏州楼市目前的情况相当于‘7·24’调控政策的后遗症”,在克而瑞苏常区域总经理戈文问看来,尽管市场会有周期性波动,“苏州各方面都比较强,但是也架不住这政策的严厉”。

无独有偶,一位TOP50房企的苏州区域负责人也对记者表示,2019年苏州“7·24”调控政策后续影响很大,“抑制了很大一部分的投资客户,而在客户房票有限的情形下,会对投资更加谨慎,目前市场还是以自住为主。”

不过值得注意的是,尽管苏州楼市去化情况不容乐观,但苏州2020年的土拍市场却热度较高。

数据显示,2020年,苏州市区涉宅经营性用地共成交74宗,成交面积约为405.55万平方米；总成交金额为1108.4亿元,平均成交楼面价为13851元/平方米,平均溢价率为9.35%,且“74宗涉宅地块无一流拍,且绝大多数地块溢价成交”。

“各大房企还是比较看好苏州市场,因为在整个长三角范围内,优质区域的土地比较少,苏州肯定是大家一直想深耕的一个地方,所以大家还是有信心继续在苏州拿地。”上述房企负责人如此表述道。

戈文问也对此表示赞同,“苏州是‘最强地级市’,房企还是想到苏州来,尽管它目前市场不好,但是去年成交量800多万平方米,在全国也是排在很靠前的位置”,其同时表示,“苏州是有流量的城市,未来值得看好”。

(宋滔、刘源、王丽皆为化名)