原标题：八成房企销售额超去年同期 有房企单城“藏货”超百亿

一道算术题。

房企前11月成绩单已出。综合第三方机构克而瑞研究中心与亿翰智库的数据来看,超过80%房企累计1-11月的销售业绩超过去年同期；有超过60%的房企完成或接近全年销售目标。

一个事实是,11月上海新房市场严重供不应求,二手房成交量创4年来新高。疫情过后,国内华东地区楼市率先走出回暖行情,紧接着华南地区的深圳及其周边东莞等地也出现了房价大幅上涨。

中房协数据显示,11月份房价最高的城市是深圳,均价8.17万元/平方米,环比上涨3.86%,北京、上海、厦门和广州紧随其后；排名前70的城市中,有42个城市房价环比上涨,其中东莞的涨幅达到7.01%。

全国市场层面来看,有涨有跌。受政策影响,北京11月房价环比下降了2.06%。11月也有28个城市房价环比下降,其中济南环比下降幅度最大,达到7.49%,廊坊和三亚的下降幅度也都超过了4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,实际上11月份市场略有所好转,也还是说明房地产市场有韧劲,所以11月底的时候很多房企加快完成了年度销售业绩,这是值得肯定的地方。对于房企来说,加快完成目标,或有助于后续更进一步的投资拿地,尤其是在三道红线下,此类资金回笼快的房企将更加有机会。

以上海为例,房多多数据显示,上海12月7日房价均价5.6万元/平方米,环比上涨137元/平方米,同比上涨4568元/平方米。最近一周,上海批出了13张预售证。虽然上海目前推盘量高于往年,仍然引发消费者大喊“摇不到号”,此前有媒体报道,有消费者从夏天开始参与摇号,摇到冬天还没有摇中心仪的楼盘,摇中了一个项目就赶紧选房了。

此外,中房协数据也表明了,部分城市房价上涨压力犹存。比如11月份,杭州、沈阳、淮安的涨幅都超过了5%。

从企业业绩表现来看,2020年11月,TOP100房企中有超7成企业实现单月业绩同比提升。截至11月末,已有近8成房企累计业绩超过去年同期,实现同比增长。具体来看,本月央企销售发力,保利、中海、华润、招商表现较为突出,单月业绩规模同比提升显着。其中,招商、中海的单月业绩同比增幅分别达到63%和52.4%。

从房企目标完成情况来看,截至11月末在年内设定了业绩目标的部分规模房企中,超6成房企的目标完成率达到90%以上。其中,恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在本月提前达成了全年目标,业绩表现相对突出。但同时,也有近3成房企全年的目标完成率在85%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及85%。

中小房企完成全年目标有一定压力。严跃进也指出,由于布局战略的不同,导致有的房企销售目标完成略弱于其他房企。比如重仓环京市场的荣盛发展自然会影响其销售。

四季度以来,房企虽然加大供应和营销力度,但目前市场整体的去化压力仍然较大,12月仍需加紧供货、加速去化、冲刺全年目标。年底长三角城市这一波推盘小高潮,得益于房企供货节奏后移,同时也令房企总体业绩规模实现同比增长。但由于调控政策控制推盘节奏,目前市场实际的去化率水平承压,百强房企单月同比增速自8月以来持续回落。对于距离全面目标尚有一定距离的房企来说,12月份仍需加紧供货、加速去化。

提前完成全年业绩主要是一些头部房企,并且多家企业也称要做到“有质量的增长”,其实是在规模和实际收益之间寻求平衡,头部企业在规模上已经达到了一定的体量,行业格局很难发生大的变化,此时房企大多着眼于,从提升盈利能力方面考虑。

2020年房企现金回笼顺畅的背后,是调控亦步亦趋,导致房企供货节奏受限,房企存货压力也在上升。这一现象值得关注。

以南京为例,2002年供应增长之后,成交量并未出现大幅上涨。今年1-11月,南京成交量同比2019年1-11月,仅上涨6.18%,库存量连续7个月正增长。

业内人士预测,未来中短期内,房企将面对来自于市场竞争本身的压力。而这种提速入市,抢占市场份额的脚步并未停止,据不完全统计,12月南京将会有近30个纯新盘入市,房企将面对更为激烈的竞争环境。

一方面,杭州房企手中有不少改善型项目,价格偏高,拿不到预售证,无法开售；另一方面,可以拿到预售证的地理位置偏远一点的项目,去化能力却有限。

很显然,高价盘、网红盘,受到调控的打击是最大的,刚需买家也丧失了更多拿到入场券的机会。业内人士指出,受相关政策“控盘”,虽然短期内可以控制房价变化,也会导致刚需买家“买不到”的情况,与此同时,房企手中库存积压。

放到宏观层面来看,综合第三方机构和媒体报道,2020年上半年,上市房企存货总规模为14.3万亿元,这一数字在2019年底为13.99万亿,同比增长17.1%,增速较去年下降3.4个百分点。存货规模超3000亿元的上市房企有10家,分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利发展、融创、中海地产、华润置地、龙湖和招商蛇口。尽管2017年的时候,已经有龙湖提出“存货前置”,但也无奈于地方政府“控盘”的节奏。

对此,同策研究院资深分析师肖云祥分析认为,长三角市场,对于房企而言历来是“必争之地”,主要是区域内经济活跃,城市发展水平较高,市场需求持续性强。因此房企冲刺年末业绩之时,长三角市场会是重中之重,但也必将伴随着强烈的市场竞争。从1-11月的销售情况来看,多家房企其实已经相继完成了年度目标,如恒大、金茂、滨江等,但一些房企同比来看,全年目标尚存压力。造成这一局面的因素,主要是在年初的疫情及“三道红线”影响下,不同房企间采取的营销策略存在差异,而导致销售目标完成情况存在不同。此外,随着市场发展趋势的变化,今年初多家房企主动下调销售目标,也是影响销售目标达成情况的因素之一。

以阳光城为例,2019年销售金额为2110亿元,而年初公司也主动下调销售目标至2000亿元,但实际上在去年公司是提前完成销售目标的,目前公司全口径销售金额为1880亿元,离目标尚有一定空间。

克而瑞研究中心近期调研情况显示, 9、10月中部地区三线城市房地产市场曾短暂回暖,返乡置业需求进场,但成交占比明显不及往年。11月以来市场全面转冷,购房者观望情绪愈加浓重,普遍预期房价将转跌,那些房企扎推的板块去化压力则不断加剧。