2020年的下半程，“房住不炒”的总基调下，“融资新规”的出现，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。

“三道红线”剑指房企的负债率等核心指标，相比较供给侧或者需求端的调控政策，给房地产企业带来更加直接的影响。房地产行业生态环境发生了怎样的变化？房企又该如何切实的去应对监管政策带来的新变化?

在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来，“三道红线”下，有80%的房企可能踩线，完全不踩线的房企不多，这意味着未来房地产融资增速必然会大幅下降，房地产投资增速也会进一步下降，对于房地产开发冲击较大，特别是杠杆率特别高的房企。

01游戏规则生变

“三道红线”监管新规出台后，房地产行业整体预期回稳，以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。

杨德龙表示，从行业竞争格局来看，房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。“杠杆率高、债务负担比较重的房企面临的问题比较大，以后机会会更加倾向于财务状况比较好、现金流比较好、负债率相对比较低的企业，行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业，实现集中度的提升。”在杨德龙看来，未来就是个优胜劣汰的过程，房企之间将加速分化，曾过度扩张、过度加杠杆房企将面临倒闭的危机。

也因此，杨德龙特别提到，高负债的房企现在已经到了必须“踩刹车”的关头。“以往房地产的调控高压下，其实融资就已经很困难，现在又带上三道红线的‘紧箍’，大部分房企踩线，新增的有息负债会非常有限，最高一年只能增长15%，有的房企不仅不能增长有息负债规模，更重要的是，当务之急还要偿债，企业现金流紧张程度可想而知。”

杨德龙提到，万科早在2018年喊出活下去的口号，就是未雨绸缪的表现，彼时，房企就意识到房地产寒冬即将到来，越早促销售抓回款的房企在新游戏规则之下安全性越高，也越具备主动性。

02加速回笼资金是当务之急

融资环境的收紧直接导致房企股权转让信息暴增。根据北京产权交易所的公开信息，11月上半旬，房地产行业产权转让项目达18个，相当于今年前10个月的总和。

对此，杨德龙称，出售部分资产是房企回笼资金最快速的方法之一。同时，他也提到，如果是企业资金链出了问题，房企项目和股权的转让很有可能是打折出售，“未来项目转让案例会增多，这其实是行业的一种兼并重组，往往在行业低迷的时候，就会出现这种情况，也可以说是大鱼吃小鱼，也可能是大鱼吃大鱼的现象。”

转让潮的出现，是行业资金压力的体现，但规模房企尚且可以通过股权变现的方式符合监管要求，但对于抵御风险能力更弱的中小房企来说更是不堪重负。

今年以来，已经有港龙地产、上坤地产、金辉集团、祥生地产等成功上市，但还在等待港交所聆讯的有近8家企业，如海伦堡、三巽控股等中小房企。但今年以来，一个明显的特征是，房企上市之路异常曲折，房企递交招股说明书获得一次通过的只有其中规模最大的祥生地产，其余均要二次、三次递表。

焦急地等待上市打开融资大门，以缓解融资压力的中小房企，等待他们的命运是什么？

杨德龙分析称，“中小房企融资的手段更少，朋友圈也比较少，能够获得的资源有限，原来现金储备不够，一旦出现收紧，房子不能及时卖出去，那就可能会出现资金链断裂，被迫低价卖股权或者卖地，”不过，杨德龙为这些房企“支招”，中小房企要想活下来，首要任务是通过降价促销等一切办法，尽快去杠杆回笼资金。

03估值体系生变投资需谨慎

融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资。不过，据杨德龙观察，当下，房企股权融资比较难，预计更大程度上还将依赖债权融资。

他解释到，如今，资本市场对于房地产行业的热情并不高涨。这一方面源于“三道红线”带出的系列效应，房企面临的资金问题突出，另一方面，整个行业业绩增速都在下降，估值较低，这在很大程度上使得上市房企股价表现一般。

同时，杨德龙建议投资者，受政策调控行业的风险较大，对房地产板块的投资也应该更加谨慎。