[马光远看股市]10年后，楼市是“一房难求”还是“随便选房”？马光远直言相告

大家都知道，自从房改以来，我国的房地产已经发展了二十多年了。过去多年，我国的房价之所以“节节攀升”，城市住房不足是主要原因之一，但是，经过了长达二十多年的发展，我国的城市住房还是不足吗？为什么房价还在“涨”？

房产

我们来看3组数据。

第一：根据央行的数据显示，我国的城镇居民住房拥有率已达96%，人均1.5套。

第二：根据西南财大的空置房数据，2017年我国的住房空置率为22%左右，一线城市的空置率在15%左右，三四线城市的空置率在30%左右，也就是说，我国的空置房数量有超6500万套左右，况且，自2017年到现在，我国的商品房建设也从未停止。

第三：经济学家任泽平表示：目前我国的存量房产约合3.11亿套，如果按照一套房子可供3人居住（一般家庭结构为3口之间），那么，存量房产可供超9亿人居住，而我国的城镇常住人口约8.5亿人。

综合以上3组数据，我们可以看出，目前，我们已经不缺房子了，也就是说，我国的城市住房不足的问题基本已经解决了。

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那么，问题来了，为什么我国的房价还在继续上涨？根据相关数据显示，我国城镇居民拥有一套住宅的家庭比例为58.4%，拥有两套住宅的家庭比例为31%，拥有两套及其以上的家庭比例为10.5%。也就是说，导致我国住房价格还在上涨的主要原因，就是住房分配不均。这份数据还没有算上市公司及部分企业所持有的房产数量占比，简单来说，也就是，房子总量是够了，但是，有的人有多套住房，有的人一套也没有，所以说，才会导致我国房价还在上涨，这些拥有多套住房的人和群体，还有一个响亮的名号被大家所熟知，叫做“炒房客”。

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我们要知道一个常识，这些人或者群体为什么会去“炒房”？因为可以凭借着房价上涨获取大量财富，这是根本原因。如果说，无法获取大量财富了，那么，他们“炒房”的意义也就不存在了。也就是说，炒房的“源头”在于房价上涨，只要房价不再上涨，炒房客就会减少，甚至退出历史舞台，这样一来，炒房客手里的房子就会流入市场，市场中的房子也就会增加，房屋总量的增加，加上没有人再去炒房，房价的涨跌也就更能由“供需关系”来决定了。

所以，“房住不炒”来了。并且，来了就不“走了”！从2016年提出，到现在，已经4年左右的时间了。经过这4年时间的调控，房价已经趋于稳定，这是有目共睹的。而且，楼市调控呈现越来越收紧的趋势，无论是疫情期间多城市出现的“政策一日游”，还是深圳，宁波，无锡，南京等地的楼市收紧政策都体现了调控收紧的发展趋势。

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尤其是，今年8月底，央行与住建部提出的“三道红线”，对于开发商来说是一次重大的调整，何为“三道红线”？分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。简单来说，就是要求房企主动降负债，去杠杆，这样一来，开发商融资必然会受影响，没有了强大现金流的支撑，房企的“攻城略地”也就没了粮草。此外，之前的债还要还，所以，对于开发商来说，“以价换量”是完成“三道红线”最行之有效的办法，这也是为什么今年的“金九银十”多地出现“打折促销”的原因之一。

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在这样的楼市背景下，10年后，楼市会出现“一房难求”还是“随便买房”？也就不难想象了，随着楼市调控的不断收紧，房屋总量的继续增加，“三道红线”的深化影响，供需决定未来房价走势也就成为大概率事件。

一向看好楼市的独立经济学家马光远的一段话，可以说是“直言相告”购房者，马光远称：全民炒房的时期已经结束了，房地产从过去的全民炒房时期进入了专业时期，可以说是，房地产已经进入了新周期，主要标志是城市之间的严重分化，房子与房子之间的严重分化，房地产开发商之间的严重分化，可以说，投资房地产不需要智商的时期已基本结束，所有城市房价上涨的时期基本结束。

马光远

对此，10年后，究竟是“一房难求”还是“随便买房”，你是否有了新的理解？

对此，你怎么看？关注我，了解更多楼市动态！