柒彩里的商场一楼,工人仍在施工。

这是绿地集团的存量商业改造项目。11月16日,记者实地走访位于上海静安区的该项目发现,它一楼的装修还未完工,二层所有的餐饮店面均处于歇业状态。

比起商业项目的装修装饰,绿地有更急迫的事情需要完成。现在,它决定把部分项目打包出售,柒彩里项目就在其中。第一财经记者取得的一份商办项目推荐书显示,绿地集团有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业,售价231亿元。

售卖资产是高杠杆房企回笼资金常用的方式,连踩三道红线的绿地集团希望借此快速回血,实现财务指标的优化。

近日,第一财经记者拿到一份绿地集团的商办项目推荐书,该推荐书显示该集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之。推介项目中,不乏交通辨别能力的地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

去年开幕的商业存量改造项目绿地柒彩里也位列销售项目列表中,该项目具备边界的地铁资源和商圈配套。

第一财经记者昨日走访绿地柒彩里看到,商场一楼有较大面积区域正在装修,二层的所有餐饮店面均处于歇业状态,三层的餐饮商铺正常开业,但在午间用餐时段顾客人数并不多。此外,商场8楼的共享办公空间也有不少办公室呈空置状态,面积较大的办公室内堆放着杂物。记者从销售人员处获悉,该楼层的办公空间租金约为每天3.5~5元/平方米,处于市中心区位的较低水平。

出售列表中的青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等7个项目中部分物业目前还未竣工,交付时间最早为一年后,最晚为5年后。

经计算,该资产包的所有资产价值加总共计约为231亿元,单个物业单价最高为每平方米6.2万元,总价最高近20亿元。

对于出售资产的举措,绿地方面回应称,出售物业是公司经营的常态,建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

但位列齐踩三道红线的“红档”房企队伍,绿地的商办出售业务被赋予了更多一层“减负回血”的期许。

财报显示,绿地控股(600606.SH)在今年前三季度的经营活动现金流净额为50.04亿元,较去年同期减少了45.17%。有息负债方面,短期借款为299.47亿元,较去年同期增加12.4%；长期借款为1806.76亿元,较去年同期增加了19.05%。

今年上半年,绿地一年内到期的有息债务占有息债务总额的36.48%,资产负债率为87.93%,远超红线且处于行业高位,而速动比率却长期保持在0.45左右的地位。基于今年的中期业绩情况,绿地已成为前三十强房企中唯一不得增加有息负债规模的“红档”国企。

与此同时,绿地还在不断提升基建业务的规模。今年第三季度内,基建工程和专业工程的总金额较去年同期分别增长了115%和374%,依旧是当下绿地重点投入的业务领域。而根据半年报数据,绿地在基建业务方面的营收同比减少了16%,因其毛利率较低,而对公司整体的盈利能力形成一定程度上的拖累。

面对现金流和负债的压力,绿地也在加快物业销售和融资的节奏。

今年前三季度,绿地共实现销售面积1760.4万平方米,实现合同销售金额2178.8亿元,分别比去年同期减少16.8%和7.1%。但在第三季度内,销售增速明显提升,7~9月的合同销售面积和销售金额分别同比增长15.8%和26.9%。

此外,绿地分别于9月15日和11月12日向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元,年利率分别为6.5%和5.7%。同时,上证所信息平台显示,绿地一项170亿元的公司债于11月11日审批通过。绿地在募集说明书中表示,募集所得的资金将用于偿还到期的4项公司债券,以提升公司的流动比率。

相较于出售资产和多方融资的活跃,绿地近来在投资方面则略显谨慎。从绿地今年以来新增的房地产项目数据来看,单月新增房产项目的总金额自年初后持续走高,到8月份达到229.55亿元的峰值,进入9、10月份后则在项目数量和投资规模上均出现大幅回落。根据中指研究院的数据,绿地今年前5个月至前8个月的总拿地金额的增长幅度在37%~55%范围内,而进入9月后,这一增幅则回落至10%以下。

对于绿地拟出售的商办项目,有地产圈行业人士对第一财经记者表示,该资产包目前还在寻找买方,“但初步问下来,对这些资产感兴趣的人不多,有些资产的价格还是太高了,而且由于商办税率较高,大家对于接手商办项目还是比较谨慎。”该人士认为,如果有意交易,价格松动的可能性是存在的,“毕竟在‘三道红线’的融资限制下,每笔钱都是‘救命钱’。”

在房企融资环境吃紧的背景下,商办市场似乎承受了更大的压力。在头部房企从事写字楼销售的于女士对第一财经记者表示,今年商办的行情较差,有不少开发商都在考虑通过股权交易的形式将项目公司整体转让。“今年综合了疫情、外部环境、市场周期等多种因素,企业本身的现金流就比较困难,上半年有很多企业撤租,商办租赁的市场并不好。考虑到整体行情,有的开发商迫不得已考虑通过股权交易一次性把项目卖掉,这样至少能够回本。”在绿地此次出售的27间物业中,有7间物业的交易方式为股权交易。

中指研究院数据显示,截至三季度末,上海全市写字楼的空置率较上一季度上升了1.57个百分点。中指研究院称,基于疫情对营商环境的影响,大多数企业仍以节约成本为首要考量因素,预计短期内空置率下降的可能性较低。

和售卖乏力同步出现的,是价格的回落。一份戴德梁行报告显示,在诸多不确定因素的影响下,上海写字楼租金持续下滑,今年二季度的甲级写字楼平均租金为每天每平方米8.3元,较一季度下降3.4%,核心商圈与新兴商圈的租金差距进一步缩小。除了上海,深圳也出现甲级写字楼市场租金普降的局面,全市甲级写字楼的租金在今年上半年内的降幅达到8.1%。

对于以销售作为商办开发主要策略的“绿地们”而言,商办销售的压力将是未来的巨大挑战。“在绿地的开发项目中有大量的商办项目,前几年商办相对好卖,问题不大；但近来商办销售价格下跌,销售难度增大,这对于原本就打算做销售的绿地来说压力更大,因此企业会进一步加强在销售上的力度。”