自从公募REITs相关指引推出之后,不少公司跃跃欲试,并且已有多个项目在筹备中,底层资产涉及地铁、污水处理厂、收费公路等。

据记者最新了解到,云计算概念公司光环新网也准备申报公募REITs,底层资产则是中金云网数据中心。

自今年8月份,证监会正式发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》之后,多家上市公司纷纷公告拟申报公募REITs项目。

而在此前的申报中,底层资产主要集中在地铁、污水处理厂、收费公路等比较传统的项目上。

近日,记者注意到,光环新网也公告了准备申报公募REITs的项目,这次的项目虽然与上述提到的这些都不同,但又有些类似。

具体来看,光环新网拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司(以下简称中金云网)持有并运营的中金云网数据中心作为公募 REITs 底层资产,进行基础设施公募REITs 的申报发行工作。

公告显示,中金云网数据中心所在地位于北京经济技术开发区,地理位置优越。数据中心主要包括机房栋、动力栋及业务监控综合楼/业务综合楼等数据中心相关房屋建筑物,设计机柜数合计约 12000个。

据记者了解,作为底层资产的中金云网数据中心,虽然与“云计算”概念相关,但实际上也是重资产,简单理解的话其实就是商业化的互联网机房。

招商证券指出,IDC(互联网数据中心)属于重资产项目,建设周期较长,建好以后存在比较长的上架爬坡期,爬坡期业绩增速较快,可帮助企业实现高增长,一般上架率到95%就达到成熟期,成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流,但后续已无法实现太大增长。IDC REITs给了成熟项目很好的变现渠道,可以帮助企业盘活存量资产,一次性获得可观的投资收益,用于新项目开发与建设,及大量并购,帮助企业快速扩张,另外有望助力IDC企业实现价值重估。

目前中金云网数据中心项目主要收入来源为数据中心外包服务费收入,主要客户类型为金融机构、互联网及科技企业、政府机构、国有企业和外资企业等,主要客户包括国有及股份制大中型银行、地方商业银行、保险公司、基金资管公司等。

再具体到项目的架构上,包括了四部分内容,一是,设立公募基金产品。公募基金管理人向证监会申请注册基础设施证券投资基金。取得注册文件后,公募基金进行公开发售,其中光环新网或其指定主体作为战略配售投资人拟认购比例不低于20%。

二是,设立资产支持专项计划。由计划管理人设立基础设施资产支持专项计划,公募基金设立后以募集资金认购资产支持专项计划全部份额,专项计划设立。

三是,收购项目公司股权。专项计划设立后,通过与原始权益人西藏亚逊新网企业管理有限公司签署《股权转让协议》收购中金云网全部股权。基础设施证券投资基金通过专项计划及项目公司股权穿透取得基础设施项目完全所有权。

四是,存续期的基础设施运营管理安排及现金流分配。公募REITs存续期内,中金云网通过支付借款利息、股东分红等方式将利润逐层支付或分配至公募基金,最终向公募基金投资者进行分配。

根据上述交易步骤,最终形成公募基金-资产支持专项计划-项目公司-基础设施项目的交易架构。根据初步评估结果,拟定募集规模约57亿元左右。

值得注意的是,按照规则要求,光环新网或其指定主体作为战略配售投资人,认购不低于20%的基金份额。其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月,超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月,基金份额持有期间不允许质押。

另外,光环新网以外的专业投资人可参与战略配售,持有期限不少于12个月,其他基金份额向网下投资者发售比例不低于公开发售数量的70%,剩余基金份额向公众投资者网上发售。

进度方面,该项目公司已完成向北京市发改委的试点申报工作,由北京市发改委将本项目推荐至国家发改委,目前正在国家发改委评审过程中。若公募REITs项目完成后,中金云网将不再纳入上市公司的合并范围。

招商证券认为,对于企业而言,IDC项目做REITs 后可以将重资产业务从体内剥离,并通过代运营业务实现轻资产运营,首先在资产端方面,资产、折旧摊销等均实现出表,有助于降低资金风险和财务成本,同时可以将商誉一并剥离,有助于提升整体资产质量；其次,在利润端方面,IDC企业对IDC项目尚持有不低于20%的股权,每年可以通过派息回收部分利润,另外还可以通过成立运营公司,获得代运营的利润。