作者 杨德龙(前海开源基金首席经济学家) 李赫(前海开源基金高级研究员)

中国领先的综合物业管理及社区生活服务供应商世茂服务10月30日即将登陆港交所。根据其招股书：截至10月12日，公司在管面积1.018亿平方米，在管物业393项，合约面积1.443亿平方米，合约物业615项。其管理规模仅次于恒大物业(截至6月30日在管面积约2.54亿平方米)、华润万象生活(截至6月30日物业及商业在管面积1.07亿平方米)。从收入增速来看，世茂服务从2017年的10.4亿元增长至2019年的24.89亿元，复合增长率高达54.5%。

从世茂服务的主营业务所处的行业来看，物业管理服务和社区增值服务都处于优质“赛道”中。世茂服务的主要收入来源是物业管理服务，根据招股说明书显示，2019年物业管理服务收入占比达48.2%。当前中国物业管理行业正处于发展的“黄金时期”，行业规模不断扩大。数据显示2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业面积已达279.3亿平方米，同比增长13.2%。根据华创证券预测，2030年物业管理面积将达318亿平方米，对应收入规模约为2万亿元。物业管理的行业集中度逐渐提高，2018年，物业管理资质正式退出历史舞台，行业竞争将越发激烈，管理水平也显著提高，由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。

从未来城市群发展政策来看，未来中国最具发展潜力的城市地区主要集中在京津冀、长三角、珠三角、长江中下游和成渝五大城市群。虽然五大城市群土地面积只占11%，但经济总量却高达55%，是中国经济最具潜力也是最活跃的地区，将衍生出巨大的住房和物业管理需求。根据世茂服务官网显示，公司项目布局重点集中在四大核心城市群，分别为长三角、环渤海(对应京津冀城市群)、华南(对应大湾区城市群)和中西部(对应成渝城市群)。可以看出，世茂服务的项目布局是紧紧跟随国家城市群发展政策的。

世茂服务IPO所融来的97.6亿港元，将助推未来公司业绩的进一步上升。天风证券研报显示，今年上半年20家物管公司毛利率均值为27.1%；世茂服务的毛利率上半年为34%，可以看出世茂服务的盈利水平是高于行业均值水平的。公司主要业务包括三个板块，分别为物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中，由于城镇化的深入、人均可支配收入的增加、良性的行业竞争格局等有利因素，物业管理服务行业处于增速较好的“赛道”。

世茂服务的另一个主营业务也处于优质“赛道”中，即社区增值服务也有较强的增长潜力。具体来讲，世茂服务的社区增值服务主要包括家装服务、社区资产管理服务佣金、智慧社区解决方案、停车位销售等相关服务，这些服务都摆脱了低附加值以及传统劳动密集型的运营模式，可以产生较高毛利率。根据招股说明书显示，从2017年到2019年的世茂服务的增值服务类收入大幅增加。其中，社区增值服务收入的复合年增长率为82%，停车位销售相关服务收入的复合年增长率高达436.3%。

根据天风证券估算，从社区增值服务行业的收入增速趋势来看，自2016年来社区增值服务增速一直保持在50%以上。即便今年受到新冠肺炎疫情影响，2020年上半年世茂服务的社区增值服务收入依然表现优异。比如，家装需求表现出一定程度的抗周期性。从过去的增速趋势来看，社区增值服务收入占比也呈现出逐年提升的趋势。根据粗略计算，基础物管与社区增值比例为5：1，可以看出，社区增值服务收入空间未来依旧很大，提升空间一方面来源于增值服务在社区内的渗透率不断提升，另一方面非住宅特色增值服务内容依然有待探索。

在此背景下，平安证券研报显示，以一二线及核心城市圈为主的房企，可能更有利于旗下物管公司增值服务提高渗透率。即高能级城市、核心区域业主增值服务接受程度相对更高、消费能力也更强，因此对增值服务渗透率会产生积极影响。对于重点布局一线、新一线及二线城市的世茂服务来说，可谓是一大发展良机——通过提高社区增值服务的渗透率，打开另一个增长空间。

世茂服务在前期获得红杉资本中国基金和腾讯共2.44亿美元的战略投资。此外，世茂服务不断外拓(第三方+收并购)，数据显示，2017年至2019年，世茂服务独立第三方房地产开发商单独开发的物业提供物业管理服务在管总建筑面积从3.4%上升至25.5%，截至2020年6月30日，该数据占比进一步提升至37.9%。世茂服务公司规模扩张不断加速，将有助于其在行业竞争中争取先机。