原标题：德必文化获“放行”拟登陆创业板 二房东模式“难题”重重何解？
9月17日,上海德必文化创意产业发展股份有限公司(下称“德必文化”)IPO获交易所“放行”,拟登陆创业版。
作为一家产业园区“二房东”,德必文化业务范围有文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。
目前,公司因承租园区没有产权证书、被抵押查封、和存在实际用途与规划用途不一致,以及IPO募资项目使用用途上等问题受到市场质疑。这些,都是德必文化亟需解决的难题。
德必文化近年来的资金流状况不断改善,账面货币资金逐年增加。截至今年6月底,德必文化的货币资金约为5.86亿元,占流动资产86%。
事实上,德必文化的资金向好,与其过去三年多次增资扩股有关。公司第一次增资扩股发生在2017年5月,德必文化表示,同意长兴乾润将其持有的65.8 万元出资额转让给阳光产险；同时同意阳光产险以约 1.5亿元代价认购公司新增注册资本198.2万元。本次变更完成后,德必有限注册资本增至3742.2万元,而阳光产险则以7.05%的持股比例成为公司第四大股东。
2017 年 12 月,德必文化宣布转股份制,以截至 2017年 7 月 31 日经审计的净资产 5.07亿元折股,整体变更为股份公司,股份公司股本为 3742.2 万元,每股面值 1 元。
成功转为股份制的次年,德必文化开始第二次大型增资扩股。资料显示,2018年9月1日,中安招商以约2亿元代价认购了公司新增注册资本222.22万元。本次增资完成后,德必文化注册资本增至 3964.42万元,中安招商以持股5.61%公司股份成为其第五大股东。
不仅如此,11月2日,中安招商再次出资以约7000万元代价认购了公司新增注册资本 77.78 万元。本次增资完成后,中安招商以7.42%的持股比例跻身为德必文化第三股东。
过去几年的多次增资扩股,使得公司账面资金不断增加。仅2018年来看,德必文化的银行存款就较 2017 年末增加 1.48亿元,增幅较大,对此,德必文化直言：“主要系 2018 年度股东以货币资金增资所致。”
当下,德必文化账面货币资金充盈。2017年至2019年,公司货币资金分别为1.15亿元、2.64亿元、5.75亿元,截至今年6月底,货币资金为5.86亿元。与此同时,公司债务结构亦伴随“热钱”涌入,不断优化。2017年德必文化的资产负债率在57.11%,短短两年时间,2019年公司负债率快速下降至38.08%,截至今年6月底,德必的负债率36.16%,处于历史低位。
即将登陆创业板的德必文化,当下,却因募资项目用途引发市场质疑。
据《投资者网》获悉,德必文化IPO拟募资合计约5.7亿元,除了用于园区的智慧精装一体化升级等项目,还有1.7亿元用于“补充流动资金项目”,占比达到约30%。
从经营情况分析,近三年公司发展良好,业绩不断提升。2017年至2019年,德必文化分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元、9.10亿元；净利润分别约为0.22亿元、0.55亿元、1.21亿元；毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71%。德必文化的营业收入、净利润和毛利率等业绩指标近年来均呈现逐年上升趋势。
此外,公司购买的银行理财产品投资收益近年来也一路走高。2017年-2019年分别为161.55万元、495.47万元、1673.11万元,2020年上半年银行理财投资收益为853.13万元。
这一点令市场感到疑惑,公司账面资金充盈,并不“差钱”,且多数资金购买理财产品收益颇丰。在此情况下,公司为何仍要将近三成的募集资金用于补充日常流动而不发展业务？对于上述及相关疑问,《投资者网》致函德必文化证券与投资者部门负责人,对方未予置评。
“可能是为了防患于未然。”广州知名地产专家韩世同向《投资者网》表示,受疫情冲击,许多企业现金流陷入紧张或周转压力增加,在盈亏没有现金流管理重要的认知下,防患于未然可能是企业募资的一个动机,尤其在当前融资逐渐收紧的大环境下,能够融资亦是好事,因为如果在企业资金紧张时才进行融资,不仅融资难度高,而且其利率会上扬,成本必然攀升。
实际上,德必文化的承租运营是其主要运营模式。
租赁服务构成了该公司的主要收入来源,占比超过80%。除此之外,其会员服务占比近18%,主要包括物业及增值服务、能源服务、停车服务及场租服务等；其他服务则主要包括设计服务、工程管理服务、招商服务、运营管理服务及其他。
具体来看,德必文化的生意模式,主要是以承租的方式取得建筑的经营权,然后重新改造为符合文科创企业办公和经营需求的园区,最后进行出租。不过,这种看似简单的“二房东”模式存在诸多不确定性。
“由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成,个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书。例如,位于北京市朝阳区东风南路 8 号的东枫德必 WE”园区和位于上海市长宁区天山路 1900 号的天杉德必易园园都尚未取得产权证书。德必文化在招股书中解释。
招股书显示,截至今年6月底,德必文化承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约 2.6 万平方米,占公司可供租赁总面积的比例为 4.23%,占比不大,但若未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑,被相关主管部门拆除,则会对公司经营造成不利影响。
此外,德必文化还存在部分园区被抵押、查封的事件。如,位于上海市闵行区的德必虹桥绿谷WE园区物业产权方上海新湖房将房产抵押给银行,该园区201室、202室及3至6层的房屋被抵押给中国农业银行上海闸北支行,自2016年5月至 2026年5月止,债务金额为2亿元；7至9层则被抵押予中国工商银行上海普陀支行,自2016年3月至2023年3月止,债务金额为1.4亿元。同时,位于上海市长宁区的德必愚园 1890 园也被江苏省无锡市中级人民法院查封,限制起始日期为2016年7月6日。
不仅如此,德必文化经营发展面临的最大的挑战是,其目前“实际用途与规划用途不一致”的承租园区占比超过六成。截至今年6月底,公司承租运营的园区项目中 16 个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得,26 个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。
“有必要去完善产权证明及相关一些补、审、批等流程。” 对此,韩世同向《投资者网》表示。“目前很多产业园区都是由一些工业写字楼、厂房改造而来,在规划上随着历史演变存在用途不一致情况,这是可以理解的,所谓计划赶不上变化,不过企业尤其是承租的二房东面临上述问题,仍需尽快向相关部门进行报备,完善流程及时整改,这样一来,对公司造成的经营风险能够得到降低,否则一旦审查构成违规运营,则对企业发展造成不利影响。”
在韩世同看来,受疫情影响,园区物业或承租方在经营园区时,多数产业园区运营商存在出租率出现下降,在此情况下,企业光靠融资上市解决不了根本问题,因此,在日常运营中更要求产业园区运营商能够不断招商、引入好的客户,为企业提供细致服务,提升园区人气和物业价值,最终保障企业在疫情冲击下能够行稳致远。