传闻多日的深圳楼市调控新政终于靴子落地。7月15日,深圳市住房和建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）,推出8项措施调控楼市。其中,备受关注的是适当调整户籍居民购房条件,在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年提高至5年。

业内人士认为,深圳调控收紧是市场过热的必然结果。长期看,深圳的基本面良好,坚持“房住不炒”的定位,房地产市场平稳健康发展前景可期。

7月以来,部分城市楼市火热,杭州、东莞、宁波等城市出台收紧的房地产调控政策,深圳也加入到这一行列中。

国家统计局公布的2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,深圳新建商品住宅销售价格指数同比增长4.9%,在北京、上海、广州、深圳4大一线城市中涨幅最大。深圳二手住宅销售价格指数同比上涨12%,同样也是4大一线城市涨幅最大的。

深圳此次出台的《通知》涵盖调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等八个方面。

根据《通知》要求,深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳市落户满3年,且能提供购房之日前在深圳市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

“作为一线城市,深圳的楼市具有风向标意义,之前涨得比较猛,不降温肯定不行。”总部位于深圳的某二十强房企高管向上海证券报记者表示,深圳出台此次调控政策意在打击投资投机性炒房,保障刚需自住需求。“短期对二手房的影响要大于一手房,当然对房企销售也会有影响,毕竟短期购房需求会减少,长期深圳的基本面良好,市场还是会逐步趋于稳定。”

中原地产首席分析师张大伟认为,此次深圳发布的政策内容集中在税费、购房资格、住房信贷政策等方面,短期会对深圳楼市产生较大影响。“此次的新政可视为深圳楼市调整政策的力度在向北京、上海看齐。”

深圳此次发布的楼市新政也进一步完善了差别化住房信贷政策。《通知》显示,购房人家庭名下在深圳市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在深圳市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。为更好发挥税收调控作用,深圳还更新了二手房交易计税参考价格,使其更接近市场价格,同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整至5年。

深圳的新政还对普通住房标准进行了细化。《通知》规定,享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

东方证券分析师房诚琦认为,深圳楼市新政在原有普通住宅标准的基础上增加了总价限制,同时也增加了非普通住宅的首付比例,降低了大面积高总价产品加杠杆的空间。同时将个人住房增值税征免年限由2年调整至5年,也会大幅度增加二手房的交易税费,对于高端市场和二手房交易都将会产生较大影响。

北京、上海、深圳三地楼市部分政策比较

　　北京上海深圳限购本地户籍单身1套1套1套　　已婚2套2套2套　　非本地户籍单身1套01套已婚1套1套1套购房资格非本地户籍连续缴纳5年（60个月）社保或个税网签前63个月累计缴纳5年社保或个税连续缴纳5年及以上社保或个税本地户籍不限不限落户3年,连续36个月社保或个税离异人士离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算企事业法人内地企业无限制,境外机构仅限非住宅企业同时满足设立年限已满5年、累计缴纳税款金额达100万元、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年（已缴纳税款金额达500万元以上除外）暂停购买限贷首套房认定认房又认贷认房又认贷认房又认贷首付比例普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅无房,无贷款记录35%40%35%35%30%30%无房,有贷款记录60%80%50%70%50%60%有房,贷款已还清60%80%50%70%70%80%有房,贷款未还清60%80%50%70%70%80%

数据来源：华泰证券