原标题：卓越商企服务赴港IPO 营收增毛利率趋下行

5月31日,港交所正式披露卓越商企服务集团有限公司(简称“卓越商企服务”)上市申请资料。不同于其他以住宅物业为主的物业公司,卓越商企服务是市场上为数不多的为商务物业提供综合服务的物业管理服务提供商。

从其上市资料披露的信息来看,随着管理面积的攀升,卓越商企服务收入、纯利复合年增长率均高于30%。不过,毛利率则从2017年的24.6%降至2019年的22%,尚需降本增效。

卓越商企服务成立于1999年,主要业务为商务物业、公共与工业物业及住宅物业提供物业管理服务。不过,除物业管理之外,卓越商企服务亦提供金融服务、公寓租赁服务及其他与软件开发和技术维护有关的服务。但招股书还指出,卓越商企服务正拟出售其金融服务业务。

根据弗若斯特沙利文报告,若按向商务物业提供基础物业管理服务所得收入计,2019年,卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第四,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二；若按高端商务物业提供基本物业管理服务所得收入计,2019年,卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第三,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。

招股书显示,截至2017年、2018年及2019年底,卓越商企服务在管面积分别为1140万平方米、1460万平方米及2350万平方米,复合年增长率约为43.9%。值得一提的是,截至2019年底,卓越商企服务在27个城市拥有308个在管项目,总面积为2350万平方米,并签约管理35个城市367个项目,总面积3320万平方米。

管理面积攀升后,卓越商企服务的财务数据上也得以反馈。招股书显示,该公司的收入从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元,复合年增长率约为39.2%；纯利从2017年的1.36亿元增至2019年的2.34亿元,复合年增长率约为30.9%。

卓越商企服务表示,预计发行股份所获资金将被用于其业务扩张,包括战略性收购及投资；投资先进的信息技术系统；在管物业设施升级；吸引及培养人才及一般公司用途等。

对此,知名地产分析师严跃进点评称,对卓越商企服务来说,其产业特色比较鲜明,尤其是专注商办和工业产房等物业,是当前比较特殊的物业企业。类似物业企业上市具有非常好的导向,尤其是现在各类商办在存量市场下,面临更大的竞争,更好的物业服务自然可以提升资产质量。而此类企业上市,获得更好的融资,也能够为后续业务的深耕创造更多的资本支持。

在卓越商企服务的收入结构中,物业管理服务占大头。招股书显示,2019年,卓越商企服务物业管理服务的贡献率高达97%,除此之外,金融服务、公寓租赁服务、其他服务占比分别仅为2.7%、0.2%、0.1%。

此外,卓越商企服务的物业管理服务,亦细分为基本物业管理服务(商务物业管理服务、公共及工业物业管理服务、住宅物业管理服务)和增值服务。其中,2019年,商务物业管理服务、公共及工业物业管理服务、住宅物业管理服务收入占比分别为65.2%、11.1%、9.6%。

事实上,尽管商务物业管理服务的收入从2017年的70%下降至2019年的65.2%,但该业务仍是卓越商企服务业绩贡献的重中之重,商管物业的特征较为明显。

众所周知,房企系物业公司通常较依赖关联方的物业资源,卓越商企服务也在很大程度上受益于卓越集团开发的物业。招股书显示,2017年、2018年、2019年,卓越集团开发的物业分别占在管总面积的65.3%、58.8%及43.2%；同期,第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积的34.7%、41.3%及56.8%。

由此可见,卓越商企服务来自独立第三方业务的收益占比逐年走高。卓越商企服务在招股书内亦表示,在努力扩大客户基础(其中包括第三方物业开发商),以建立更大的收入来源及使物业管理组合多样化。

截至2019年底,卓越商企服务管理266个由独立第三方开发的项目,总面积为1340万平方米。2019年,该公司自独立第三方开发项目产生的年收入约为9.11亿元,占基本物业管理服务同年所得收益的约57.8%。

从城市分布及管理规模来看,卓越商企服务的业务主要在两个地区,即大湾区和长江三角洲地区,此外,也在天津、武汉、北京、青岛等城市展开。其中,大湾区在管项目共101个,总建筑面积1140万平方米,占总在管面积的近一半。

此外,卓越商企服务通过在战略目标区域收并购方式,扩展业务规模和区域布局。2019年,卓越商企服务收购了武汉雨阳、浙江港湾及武汉环贸。通过这些收购,卓越商企服务获得在管面积约为350万平方米。

值得一提的是,降本增效是卓越商企服务需要考虑的一大问题。招股书显示,卓越商企服务基本物业管理服务的毛利率,从2017年的24.6%降至2019年的22%；增值服务毛利率则从2017年的24.9%微升至2019年的25.2%。

来自中国指数研究院发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》显示,2019年,百强物企的平均毛利润率为24.02%,增长0.46个百分点,稳中有升。报告指出,一方面,百强企业在拓展规模、丰富管理业态的基础上,通过集团赋能、区域管理等措施对在管项目进行整合,形成规模效应；另一方面,通过积极拓展高毛利的增值服务,有效促进毛利率进一步提升。

这意味着,卓越商企服务的毛利率微低于行业平均水平。对此,卓越商企服务在招股书内解释称,总体毛利率受各业务线的毛利率以及在管物业组合的变动影响,毛利率趋于下行,主要因为物业管理服务(尤其是与商务物业相关)的毛利率下降。

此外,在资产负债比率上,卓越商企服务由2018年的41.3%上升至2019年的102%。对此,卓越商企服务称,资产负债比率大幅增加,主要由于期内的银行贷款增加。

实际上,登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟,投资者越来越强调投资回报,这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。

对此,严跃进指出,这两年一直提倡去杠杆,因此,企业要适当规避贷款数据的增加,或防范负债方面的风险。总体来讲,企业在上市过程中,要做好未来盈利的准备,进一步增强投资者的信任度,同时也适当在债务方面加以控制。