原标题：实地集团赴港IPO：净资产负债比率达225%,销售数据成谜
“富力公子”张量将其实控的实地地产集团有限公司(以下简称“实地集团”)推向资本市场已成既定事实。5月20日,实地集团在港交所递交了招股书。
2003年张量回国,创立恒量建设集团,与富力地产业务来往频繁,承接了富力多个住宅小区与甲级写字楼的建造和装修等工程,该公司正是实地集团的前身。2006年,恒量建设集团正式更名为实地集团,更名后第一个项目在广东省中山市落地,此后一步步走出华南,进军全国市场。
实地集团创立以来,直到2016年销售额才突破百亿。据招股书内容显示,该公司于中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中排名第70位,于亿翰智库发布的2019中国房企综合实力TOP 200中排名第77位。
同策研究院首席分析师张宏伟指出,近三五年内,中小房企对于规模化扩张的诉求还是比较强劲,在这种诉求的推动下,必然会促使企业进入资本市场,通过资本市场的力量来推动企业快速扩张。
2015年实地集团的销售额还不到15亿,2016年实地集团的销售额便突破了百亿,由此可以看出张量的地产版图开启了加速模式。
据招股书显示,实地集团为于2006年成立,成立之初仅在中山有一个建筑面积为30.3万平方米的开发项目。而截至2020年3月31日,实地集团的项目遍及全国,共持有37个处于不同开发阶段的地产项目,总建筑面积为1430万平方米。
总收益由2017年的38.7亿元增至2018年的63.7亿元,并进一步增至2019年的83.2亿元,复合年增长率为46.6%。税前利润由2017年的4.1亿元增至2018年的13.4亿元,并进一步增至2019年的17.1亿元,复合年增长率为102.9%。纵观实地集团近三年的盈利能力,复合年增长率数据可观。
但招股书对于往年销售额的具体数目只字未提。《华夏时报》记者注意到,据中指研究院统计,2016年实地集团销售额首次突破百亿元；2017年销售额翻番达201.1亿元；2018年销售额275.19亿元；2019年销售额首次突破300亿。
而另一方面,克而瑞统计数据显示,2017-2019年,实地集团取得的销售金额分别为201.1亿元、158亿元以及119.6亿元,在地产行业排名分别位于第89位、第122位以及第153位。两大数据排行榜统计的实地集团近两年的销售额数据相差甚大。
同时,在盈利复合年增长率表现不凡的情况下,实地集团的净利率却是呈下降趋势。《华夏时报》记者梳理发现, 2018年到2019年实地集团的净利率从13.3%下降至9.1%,下降了4.2个百分点。由此也导致了实地集团股权回报率从2018年的92.6%跌至2019年的25.5%。
从招股书的数据中不难发现,为铺垫上市,实地集团净资产负债比率大幅下降,由2017年12月31日的38.09倍减至2018年12月31日的5.33倍,再减至2019年12月31日的2.25倍。但此时225%的高净资产负债比率在行业内来说,仍是维持高位。
而从招股书风险提示一栏中提及,实地集团目前将继续维持相当高的债务水平。截至2017年、2018年及2019年12月31日,实地集团的借款总额(包括银行贷款及其他非银行借款)分别为人民币119.8亿元、117.7亿元及126.6亿元。
而对于负债及资产负债比率可能产生的重大影响,实地集团在招股书中披露,可能导致需要将极大部分经营所得现金流量用于支付及偿还债务,继而减少用于业务扩张、公司运营及其他一般企业用途的现金流。也将限制公司灵活规划或应付业务变化以及经营所在行业的变动等等。
从实地集团业务来看,其主要包括物业销售、机电安装及装修服务、租赁三大业务板块。其中,物业销售为该公司的收益贡献主力,第二大收益来源是机电安装及装修服务。
从营收构成具体来看,2017-2019年,来自物业销售的收益,分别占实地集团总收益的93.6%、96.6%、98%。而机电安装及装修服务占总收益的比重逐年降低,由2017年的4.8%降至2019年的1.2%。
对于债务压力较大的实地集团来说,一方面急需资本市场资金注入,另一方面,负债率过高对于目前上市申请来说,无异于增加了一层风险。
58安居客房产研究院分院院长张波对《华夏时报》记者表示, 上市的首要目的依然是融资,即使在港上市后的股价表现总体并不乐观,中小房企依然对赴港上市趋之若鹜。但更值得关注的是,港股上市的难度不断增大,原因在于房企本身,大部分情况是自身的负债水平较高、还款压力大。过往在港上市相对容易,随着国内调控以及房企整体融资压力提升,港股市场对于房企的谨慎度亦不断提升。
《华夏时报》记者就实地集团净资产负债比率以及后续上市安排等情况向实地集团品牌相关负责人发出采访申请,该负责人对记者表示,这些内容不属于其部门负责,不方便交流。而当记者询问能否推荐负责该类内容的采访对象时,其未回复。