最近一段时间房地产市场的消息总是牵动人心,大家都在讨论房地产市场的发展与未来,房子到底该不该买？我们到底该怎么看待房地产？房地产到底是不是财富？这些困扰我们已久的问题,我们不妨来做一些专门的分析：
最近纵观整个房地产市场的发展,我们有个明确的趋势,这就是国家再度重申了“房住不炒”的理念,今年大会对2020年房地产方面的工作部署,共一百九十余字,简单概括下来,共三条信息：1、坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位；2、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展；3、新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。
可以说,国家再度把房住不炒这个理念拿来重申,而与此同时还有几则最近的消息值得我们进一步同时关注：
1、根据21世纪经济报道的数据,据不完全统计,自2018年以来,成功上市的房企已达13家,其中,2018年和2019年成功上市的房企数量持平,分别为6家,2020年前4月成功上市1家。截至目前,已在港交所递交招股书的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等11家；在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多。当前,房地产企业扎堆融资已经成为了市场非常重要的现象。
2、根据中国经济网的报道,去年房地产贷款2.7万亿元,数据显示,2019年,12家股份行房地产贷款金额共27321.66万元,较2018年增加近4093.68亿元,同比增加17.62%。
3、5月22日,京东正式上线“自营房产”业务,首发1000套北京新房。为了帮新业务造势,京东零售集团CEO徐雷现身直播间,亲自上阵带货。“没有(直播)经验,但其实我一点也不紧张。”穿着一身黑的徐雷,开场先来了句自我调侃。低调大佬的个人直播首秀,吆喝的效果还不错。上午11点开播,10分钟观看人数即破百万,最终全场观看量达到400万,互动人数超50万。现阶段,京东房产主要发力新房业务,二手房仅为房源展示。北京是推广自营的第一站,第一波上线的1000多套房源是刚需盘,目标是618期间全部卖光。
4、最近一段时间,深圳离婚预约都抢不到号,如同抢房一般。面对深圳疯狂的房价,深圳市住建局对涉事楼盘第一时间进行核查,同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查,已责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。
这几条几乎是同一时间的消息其实展现出来当前中国房地产市场的一个侧面,这就是房地产企业争相上市融资,希望可以获得市场的资金来源,银行大量资金投放房地产市场,互联网公司接连下场直播卖房,而对于普通居民来说,买房似乎成为了家庭财富保值增值的源泉。那么,为什么房地产会成为如今的情况？我们到底该怎么看？
其实,我们之前曾经专门就房地产市场的发展说过很多的话题,不过我们这次准备从着名经济学家、诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒的叙事经济学的逻辑出发,来好好分析一下,房地产市场到底是怎么回事？为什么所有人会因为房子而疯狂,以至于国家要反复强调房住不炒的主定位。
根据罗伯特·席勒在其新书《叙事经济学》中的论述,纵观人类历史的大部分时候,其实我们能够看到房地产都不是大家关注的焦点,根据席勒的研究,在20世纪之前的大部分时期,流行的叙事宣扬都是土地投资而不是房地产投资,的确着名经济学威廉配第曾经说过“土地是财富之母”,作为的生产要素,在以农业生产为核心的社会之中,土地是大多数人财富的来源,所以大多数人之前考虑的都不是房地产而是土地,以至于在20世纪下半叶之前也几乎没有房地产投资的报道,在那个时候大多数人都会认为房地投资会因为天气、使用价值、折旧等等原因不断贬值,房子从某种意义上来说就像我们现在的汽车一样,是一种大额消费品而不是投资品,房子需要不断维护,并且会过时老旧并最终被拆除。其实,这才是房地产最本质的东西。所以在那个时候,大多数人讨论的房地产价格其实是并不高的土地成本+房子的建筑成本。
直到1957年,美国才在新闻报道中第一次提到了房地产价格,但是房地产是怎么变成大家所公认的财富象征的呢？根据罗伯特·席勒的分析,心理因素才是房地产变成财富乃至于投资品的核心关键,从客观的角度来说,随着经济的发展,大量的人口从农村逐渐向城市集聚,城市化让城市中心的土地变得越来越拥挤,大家为了在城市中有一块自己立足的土地,从而让城市中心的土地价格出现了一定程度的上涨。但是,最重要的原因不是土地价格,而是随着大家逐渐开始拥有属于自己的住房,越来越多的人在房地产买卖的过程中形成了所谓的“击掌效应”：大多数人都会喜欢看到自己近来在房地产投资方面所取得的成功,这是一种更加简单的投资,当你买到了一套房子或者在卖出一套房子获利的时候,你的邻居并不会为你而嫉妒,反而因为你赚钱了,他们会觉得自己的房子也能够卖到这么高的价格,所以会为你感到高兴,从而形成了不断迭加的“击掌效应”,甚至于这成为了一个小区二手房价格的主基调所在。
与此同时,大量的媒体报道也开始塑造一种价值观,这就是一个故事,在媒体报道的成功人士生活中,房子是必不可少的,有钱人肯定是豪宅名车,所以在媒体的一致性叙述之下让所有人都公认房子才是真正的价值存储手段,特别是类似于当前中国房地产市场一直上涨的状态中,几乎所有的媒体都在论述,暗示人们应该“倾尽全力”买房,媒体在告诉所有人你要购买能够负担得起的最大面积的住房,因为很快房价就会快速上涨,那个时候你就会因为你的先见之明获得巨额的财富,不断有人买房致富的新闻报道和你的邻居用高价卖出房子的获利,成为了驱动你不断买更大房子的动力。
而互联网的高速发展则进一步加速了这个过程,因为有了贝壳找房这样的网站,你可以立刻免费知晓所有人的房子价值,这在行为经济学上实际上是所有人类的“社会比较过程”,所有人都会在心理与其他具有相似社会地位的人进行比较,大家之所以想要一间大房子,正是因为大房子让你看上去更像一个成功人士,你住的地方决定了你的阶层,更决定了你的财富。
相比于美国还经历过2008年前后的房地产次贷危机,大家还知道房价下跌的情况,但中国人连这个都没有见到过,这就导致了国家必须要反复强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,只是国家的宣传比起所有人的集体心理来说还是略有不足,当前房地产市场其实就是一个构建在所有人心中的一种想象的泡沫,如果当我们明白了这一点的时候,看看之前那些疯狂的新闻报道你会不会感觉到后怕呢？
只是房地产的谎言已经成为了所有人相信的“真理”,我们看懂却没办法说破,这就是当前最大的尴尬所在。